美国REITs对完善中国房地产信托法律的启示
时间：2021-02-17 00:02:38 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
摘要：采用资金型REITs发展模式的美国，经过近50年的发展已经成为全球最成熟的市场。本文在对我国房地产金融市场和初期REITs过程存在问题进行探讨的基础上，分析美国REITs成长性的成功原因，并探讨有利于我国REITs可持续发展的外延式扩张模式。
关键词：房地产金融；REITs；成长性；外延式
中图分类号：DF59 文献标识码：A 文章编号：1672—2663(2011)02—0067—03
REITs是房地产投资信托基金(Real Estate In-vestment Trusts，REITs)的简称。目前，房地产信托投资基金发展的模式主要分为美国模式和亚洲模式两种。美国模式主要采用以资金为杠杆的、先募集资金后受托房地产资产的资金型REITs发展方式；亚洲模式普遍采用的是以房地产资产为杠杆，先受托房地产资产再募集资金的资产型REITs发展方式。经过近50年的发展，美国已经发展成为全球REITs最成熟的市场，并成为世界REITs发展的典范。本文将在分析我国房地产金融存在问题的基础上，讨论美国模式的成功经验，提出我国发展REITs产品的模式。
一、我国房地产金融和REITs发展初期存在的问题
(一)当前我国房地产金融存在的问题
1、房地产金融的片面依赖性使得房价螺旋上升，银行风险不断加大
在我国城市化率不断提高、房地产快速发展的时期，房地产市场发展需要大量的资金支持，由资金支持所引发的一系列链条给我国房地产的发展带来了隐患。目前我国房地产的快速发展建立在国家土地财政的基础上，由于土地在招拍挂的过程中具有很高的价值，所以房地产商在进行房地产开发时，开发成本就会增加，这就要求开发商具有雄厚的资金实力，而从我国目前房地产发展的状况来看，房地产开发资金大多来源于银行贷款，这就给银行贷款带来一定的风险，同时房地产行业又是国民经济发展的支柱，如果打压房地产价格经济发展水平就会衰退，这对于我国在现阶段城市化过程中的经济发展是不利的，所以在经济快速发展，地方政府追求GDP的畸形模式下，土地价格不断上涨，房地产价格也随之飙升，银行单一贷款模式，造成银行贷款数量增加，最后导致银行风险不断提升。
2、不健全的房地产金融框架未得到完善和补充
由于土地财政驱使下的高房价和银行贷款的高度依赖性，导致金融安全产生较大的隐患，但是单一贷款方式的巨大比重说明了我国房地产融资模式的单一化和狭窄性，到目前为止我国房地产金融的信用度都是通过单一贷款方式放大的，这就使得没有任何途径来对银行信用进行补充，造成的一个直接结果是风险无法得到有效的分担，直接融资方式使得中国房地产金融体系没有得到良好的构建。
3、房地产金融融资成本高，资金循环的梗阻大
商业银行以盈利为其主要目的。我国商业银行的生存是以较高的存贷差为基础的，这就使得商业银行的贷款的成本很高，同时银行相关政策的变动也会使得房地产贷款的敏感性增强，短期之内金融政策对于房地产市场的影响会非常直接快速，这就造成我国房地产市场发展过程中的动荡不安，而房地产从开发到销售完毕，所需资金是一个循环的过程，政策在房地产市场的硬着陆使得房地产开发的资金链容易发生断裂给银行带来额外的风险。
(二)当前我国REITs发展初期存在的问题
1、非扶持化的双重税收政策阻碍了我国REITs的发展
在美国，房地产投资信托基金得以发展的根本原因在于房地产投资信托基金能享受税收优惠。首先，房地产投资信托基金作为人的集合不存在公司税的问题；其次，美国法律规定，房地产投资信托基金投资的房地产资产属于免税资产。我国目前却为房地产信托投资基金设置了两层税收的制度。相关法律、法规尚未对信托收益的纳税作出明确规定，缺少对房地产投资信托的税收激励政策，这不利于鼓励房地产投资信托的发展。在重复收税的情况下，严重阻碍了REITs的发展与创新。
2、抵押和担保风险大
通常信托公司为了控制风险而要求开发商用所开发的项目或者其他项目、资产、股权作抵押，或由信托公司控股项目，或寻求第三方担保等，抵押额度通常是信托贷款额的1—2倍。但如果整个宏观经济环境恶化，抵押资产可能大幅贬值，其担保性能也将降低。如果开发商无法按期偿还本息，受托人又不能及时变现信托财产或行使抵押权，则可能产生流动性风险。尤其是目前虚假担保的情况时有发生，关联融资使整个“风险池”扩大。国内多数RE-ITs似乎是银行贷款的一个变种，但商业银行向开发商贷款的硬条件是“四证齐全”，而REITs则不受此限。
3、投资对象单一
REITs通常进行资产多样化投资组合管理，使投资涵盖的物业种类足够丰富，但这在我国还不是很理想。在我国，多数房产信托产品主要投资于住宅，这就与“风险分散和投资组合”原则相违背。在我国，信托产品由于受“一法两规”的严格限制，既不能在证券交易所上市交易，也不得通过公共媒体进行宣传，导致信托产品的认知程度和受众面相对较为狭窄，转让交易成本高，远不能满足投资者的转让需求。
二、美国REITs成长性的经验借鉴
(一)允许REITs进行内部资产管理，放宽RE-ITs经营物业增值服务的限制
美国1986年公布《税收改革法》，允许REITs进行自我的内部资产管理，取消了REITs必须采用被动式管理的限制。在内部管理模式下，REITs通常以公司形式而非信托形式设立，并实现发起公司的整体上市。一般采用内部管理的REITs，除资产管理部门外，孵化新项目的开发和再开发部门也包含在上市主体内，如美国的REITs公司一般都有一个庞大的“Pipe line”，包含土地储备、开发中和再开发中的物业项目，因此，美国REITs的融资更为频繁。《税收改革法》还放宽了REITs经营物业增值服务的限制，REITs可以提供各种基于物业的外延式服务，如提供维修服务、经营游泳池、有线电视等。
(二)UPREITs模式的出现使得REITs可以方便地收购物业，为REITs向产业链上下游延伸提供了发展空间
1992年UPREITs模式出现，REITs得以在规避资产转让所得税的基础上收购投资物业，扩大资产规模。通过UPREITs形式，原物业持有者将物业转让给UPREITs，以合伙人的身份得到UPREITs权益，再将UPREITs权益转换为可上市流通的REITs份额，达到卖出物业的目的，同时，由于将物业转让给UPREITs可以免交资产转让所得税，使得REITs收购物业更加具有议价能力，即原物业持有方规避了高额的资产转让所得税，并与REITs分享这一利益，可以降低物业出让价。而对开发商而言，开发商可以先以资产换取REITs股份，然后在公开市场变
