建设用地批后实施过程中存在的问题及监督对策
时间：2021-03-22 04:01:35 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
[摘 要]近几年来,国家把土地定位为国家最重要的宏观经济管理手段,在一定程度上维护了土地市场的秩序,提高了集约用地水平,保证了国家经济平稳运行。但土地批后监督管理方面国家还相对薄弱,这就导致土地市场违法现象仍然存在。文章结合笔者的工作实践,分析了建设用地批后实施过程中存在的问题,并提出解决对策。
[关键词]建设用地 批后监管 问题 对策
改革开放以来,随着我国经济持续快速发展,工业化、城镇化建设水平不断提高,新增建设用地数量逐年增加,且屡创新高。2006年我省全面启动了建设用地批后监管工作,经过几年的努力,取得了阶段性成效。但由于长期以来,一些地方由于重报批轻监管的管理理念和方式未能得到根本转变,有的地方还比较严重,不仅浪费了大量的土地资源,而且扰乱了正常的土地市场秩序。因此,必须转变观念、加强管理,多管齐下抓好建设项目用地批后监管工作。
一、建设用地批后实施过程中存在的问题
严格土地用途管制,实施建设用地全程管理,促进土地节约、集约利用,确保建设项目用地依法依规是《土地管理法》赋予国土资源管理部门的重要职责。对照建设用地审批文件,做好建设用地批后跟踪检查督办落实,理论上是行之有效的,但在实际运作时却难以落实,主要问题表现在以下几个方面:
1.建设用地批而未征
有些项目用地审批后,由于一些矛盾纠纷或资金缺乏等原因一直未实施或未完成具体的征地行为。
2.建设用地征而未用
建设项目审批后,实施了具体征地行为,征地补偿支付也已到位,但尚未动工,造成土地闲置。
3.建设用地少批多占
土地报批后,用地单位不按批准红线范围用地,少批多占。
4.建设用地改变用途
供地审批后,部分项目不严格按批准用途使用土地,如非法转让土地、随意改变土地使用名称,随意改变平面设计图及相关限制条件等。
建设用地存在的问题,与制度不健全、不完善,制度执行不经常、不严格,用地单位依法用地意识不强、监督不到位等诸多因素有关,要解决这些问题,必须彻底改变建设用地“重审批轻管理”的观念。
二、解决上述问题的对策
1.提高认识,齐抓共管,形成全社会积极参与,自觉保护、节约土地氛围
加大对地方各级领导干部有关政策法规的宣传力度,确保其牢固树立科学发展的观念,养成切实保护耕地、依法用地管地、节约集约用地等意识。正确处理好发展经济与依法管地用地的关系,增强法律责任意识。做到批中严把关,批后重监督。增强保护和合理利用士地资源的紧迫感和责任感。通过“土地日”、专项检查、百日行动等活动向社会宣传土地政策,提高人们对土地法知识的了解,动员社会各界和人民群众广泛参与土地执法监督,营造良好的监督氛围。
2.不断完善国有建设用地出让合同
由于历史原因,以往国有建设用地使用权出让合同示范文本与现在的管理要求不相配套,导致用地单位缺乏自我约束意识,国土部门对违规违约行为很难追究责任。因此,在不违背国家有关规定的前提下,各地可根据实际对国土资源部和国家工商行政管理总局发布的《国有建设用地使用权出让合同》示范文本作适当补充,并对违约责任追究进行明确。为促使建设用地项目按要求开发建设,各地可在国有土地出让文件中事先告知、约定的前提下收取履约保证金,待建设用地项目通过竣工复核验收后视履约情况予以退还也可在出让时先签订年期限的出让合同,如项目按期通过竣工复核验收的再续签余期年限合同。这样既对用地单位起到自觉履行合同规定的约束作用,又有利于建设用地批后监管,特别是便于对用地单位违规违约行为进行处置。
3.全面推行建设用地项目挂牌施工
所谓挂牌施工就是将用地单位、项目名称、农转用和土地征收情况包括批准机关、批准时间、批准文号、供地情况包括批准机关、批准时间、批准文号、批准面积、四址范围、举报电话等内容在用地项目施工现场进行挂牌公示。通过挂牌施工至少能收到以下几方面的效果:一是促进政府及其部门依法行政,从源头上遏制非法审批、边批边用、未批先用等行政违法行为;二是增强用地单位依法依规用地意识,自觉按照国有建设用地使用权出让合同和行政划拨决定书约定进行开发建设,避免产生违法违规行为;三是促进社会的稳定与和谐,推行挂牌施工,实施阳光操作,既利于保障农民群众的知情权、参与权和监督权,又有利于减少不明真相的土地信访,依法保护土地使用者的合法权益。
4.提高认识,加强跟踪检查工作
跟踪检查工作是批后核查工作的最重要环节,是落实整改工作的关键步骤,只有将该项工作做深、做细、做实,才能取得实实在在的效果,促进土地集约、节约利用。加强批后核查工作,加强跟踪检查工作是双向的加强,省一级要加大跟踪检查力度,加强土地法制的宣传教育各市区级要切实转变观念,提高依法供地用地的自觉性,要配合省级土地管理部门认真抓好批后核查工作,加大对违法用地行为查处力度。没有监督检查,再好的部署也会流于形式。因此,对于在核查中发现的问题,各地方要做到敢督、敢查、敢办,排除干扰,克服阻力,推动各项工作目标的全面落实依法、依规对违法建设用地进行处罚,目的不在收钱,而是在告知和震慑,以在最短的时间内,达到严格土地管理,提高土地资源集约利用的最佳效果。
5.建立健全建设用地项目竣工验收制度
建设用地项目竣工验收重点是对用地主体的土地出让合同履约情况进行监管,主要内容应包括是否按约定时间开工、竣工,是否按批准的土地位置和面积使用土地,是否改变土地用途,是否擅自转让土地使用权,是否擅自增加容积率,工业用地项目是否达到投资强度和配套设施用地比例,是否符合出让合同约定的土地利用其他条件等。对未达到土地出让合同规定条款的,依法追究土地使用者的违约责任。国土部门也可作出规定,所有新增建设用地竣工项目必须向国土部门申请复核验收,未经复核验收通过的项目,不予受理土地证换证和转让、抵押土地登记申请。通过强化建设用地项目竣工验收工作,能依法处置建设项目违法违规用地行为,有效防止国有土地流失。
6.加大对违法用地处置力度
建立土地使用权转让合同执行情况监管工作的长效机制。明确国有土地使用权转让及监督管理的主要内容;确定监督管理的程序和方法;规定对国有土地使用权出让后违反有关规定进行处理的范围。建立部门联合执法制度。各职能部门各司其职,密切配合,齐抓共管,形成工作合力,加大联合执法力度。对既不自查自纠,又不配合执法的违法用地单位,工商部门要吊销营业执照,供电部门要切断电源,建设(规划)部门不予核发建设规划许可证,已核发的要坚决收回。加强土地行政执法和刑事处罚的衔接,对申请法院强制执行和移送纪检监察、公安、司法机关追究行政和刑事责任的,要积极跟进,配合有关部门做好后续工作,确保案件查处执行到位。同时强化土地违法查处手段,加大土地违法处罚力度,真正提高土地管理制度及法律法规的威慑力。
参考文献
[1]谷建凡,彭政前。湘潭用地批后监管机制“三转变”[J]国土资源导刊,2009.3
[2]吴弘。加强批后管理保证规划按质实施[J]山西建筑,2006.11
