个人住房抵押贷款证券提前偿付风险研究
时间：2021-02-21 12:01:02 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
摘要：借款人逾期还款、断供和提前偿付是房地产抵押贷款支持证券面临的主要风险。从抵押贷款利率变动、房地产市场运行情况等角度分析个人住房抵押贷款提前偿付行为发生的机理。整理了建元2007-1住房抵押贷款支持证券2008年至2014年每季度末提前偿付数据，然后实证分析了利率、房价变动、国房景气指数和提前偿付风险的量化关系。最后提出可通过设定提前还贷锁定期、收取收益率维持费、推进商业银行利率市场化等方式来量化管理个人住房抵押贷款支持证券提前偿付的风险。
关键词：住房抵押贷款证券；提前偿付风险
中图分类号：F83文献标识码：Adoi：10.19311/j.cnki.16723198.2017.35.048
建元2007-1是我国建设银行于2007年12月发行的个人住房抵押贷款证券化（Mortgage-Backed Securities，MBS）产品，运行至今已满六个年头，但其产品的风险因素仍待时间检验。MBS是解决商业银行房地产抵押贷款一级市场风险集聚和流动性问题的重要工具，对于我国未来稳定房地产市场和增加住房贷款流动性具有重要意义。文章重点分析建元2007-1产品提前偿付风险，以期为未来在房地产领域推广MBS提供产品运行风险控制依据。
1住房抵押贷款证券化提前偿付风险定义
提前偿付行为指的是住房抵押贷款的借款人在約定的计划本金偿付日之前，偿还部分或者全部的借款，以达到缩短偿还期限、减少利息支出的目的。以2013年4月30日贷款100万，期限为30年共计360期为例，如借款人于2015年4月30日提前偿付20万元，利率执行2015年3月调整的5年期及以上抵押贷款基准利率5.90%，借款人选择减少月还款额，借款期限不变的方式，则投资人利息损失贴现为203684.08元。因此，提前偿付行为将带来证券化产品未来现金流和收益的不稳定，从而引发投资风险。
2住房抵押贷款证券化提前偿付产生原因
受房地产市场变动、住房抵押贷款利率调整、家庭年均总收入增长、季节性因素等多因素的交叉综合影响，抵押贷款借款人会综合考虑决定家庭是否要进行提前还款。
2.1抵押贷款利率调整
在房地产抵押贷款还款业务中，利息支出是借款人关注的重点。由于我国各商业银行在办理个人住房抵押贷款业务中签订的合同多采用可变利率，即借款人还款利率一年一定。当央行调整基准利率时，住房抵押贷款利率从下一年初开始按照相应利率档次执行新的利率规定。因此，如借款人在还款期间遇到央行调高利率，且借款人预期未来利率下调的可能性较小，为避免第二年执行新利率增加利息支出，部分借款人将提前偿付贷款。对于住房抵押贷款证券化产品而言，需提前预估利率调整可能引发的提前还款规模，且需要为第二年将收到的提前偿付的本金安排新的投资渠道，否则将面临收益率下降的风险。
2.2房地产市场因素
在房地产市场活跃，房价上涨速度过快的情况下，部分投机性需求购房者会通过提前偿付抵押贷款为抵押房产解押然后出售来获利。因此在价格体系不稳定，价格上涨速度过快的情况下，投资人需防范投机性需求借款人提前还款带来的证券化产品收益损失风险。
2.3收入增长及消费观念的个人因素
中美两个老太太在天堂关于买房的对话形象的表达了中国和西方国家关于住房消费的观念差异。在西方国家城镇居民倾向通过信用贷款改善住房需求。且当他们的收入大幅增长，如果贷款利率和再融资成本并无太大变动，借款人会将资金用于消费和其他投资而较少选择对贷款进行提前偿付。而国内居民受传统价值观中“无债一身轻”观念的影响，当家庭收入到达一定数额时，会选择提前还款以节省利息支出和尽早让房产完全归属借款人名下。
2.4个人生活环境变动
当借款人由于工作变动、家庭变动、孩子升学等原因需要进行房屋周转时，往往伴随着提前偿付行为的出现。借款人会选择出售现有房产然后在工作地或者孩子就读地购买新的房产。由于国内商业银行转按揭手续办理复杂，上述情况下原借款人一般会通过中介垫资或者买方垫资解押的方式提前还款然后再办理房产转让。从历史数据中总结分析得出：在其他因素没有变化的情况下，春季（从 3 月份开始）和夏季提前偿付率呈上升的趋势，大约在 8 月份到达最高峰，随后在秋季（从 11 月份开始）和冬季呈下降趋势。
3提前偿付对个人住房抵押贷款证券的影响
借款人提前偿付会在以下几方面对个人住房抵押贷款证券产生影响。
3.1对MBS定价的影响
债券的定价原理是预测未来现金流后根据一定收益率折现得到出售的价格。如MBS在定价过程中考虑提前偿付因素情形下，因资产池中现金流不稳定且呈逐期递减趋势，则MBS将被看作是普通证券中嵌入看跌期权，这将增加住房抵押贷款支持证券的定价难度。
3.2对资金池的影响
2007年12月建元2007-1住房抵押贷款支持证券发行之初资产池内有12254笔贷款，本金余额为4160683708元，截至2015年3月报告期期初本金余额为63304722962元 ，资产池的规模减少352763647838元。由于商业银行等额本息和等额本金两种抵押贷款还款方式设计中前期利息支出较大，后期本金比重大。提前还款后利息支出将减少，从而使月还款额中本金所占比重增加，资产池整体结构中本金比重将加大。另假设借款人选择缩短还款期限方式提前偿付，资产池的加权平均贷款剩余期限将缩短。
3.3对投资人的影响
投资人购买个人住房抵押贷款支持证券，本质上购买的是抵押贷款未来产生的利息收入。在市场利率不变的情况下，借款人选择提前还款会带来不同程度的利息损失，从而导致预期收益的减少。同时，如未能正确预估提前还款的速度和规模，银行将打乱银行原来的资金安排计划，银行需要在极短时间内找到能够等于原个人住房贷款利率的投资项目将回收的本金以再次发放出去， 才能维持原有的收益水平。
