商品房预售制度发展路径分析
时间：2021-01-15 00:06:03 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
摘要 商品房预售制度对于推动我国房地产业的发展起到了重要的历史性作用，但其不规范、不诚信、不公平等弊端也日渐显现。我国商品房预售制度模式明显有别于欧美国家及我国香港地区，从而增大了购房人和银行的风险，不利于房地产业可持续健康发展。建议积极稳妥地逐步取消商品房预售制度，选择商品房现房销售制度，打造全新的商品房销售新时代。
关键词 商品房预售制度；开发商；购房人；银行
中图分类号 F293.35 文献标识码 A 文章编号 1006-5024(2009)10-0101-03
作者简介 张军，中国民航飞行学院航空运输管理学院讲师，律师，法学硕士，研究方向为航空法、经济法。
(四川广汉618307)
自从2005年中国人民银行房地产金融分析小组提出取消商品房预售制度建议后，商品房预售制度是否还有存在的必要一直成为社会热议的话题。公众普遍赞成取消商品房预售制度，但受到以房地产商为核心的利益集团的强烈反对，至今也没能达成统一意见。商品房预售制度究竟选择什么样的发展路径，牵动着国家，牵动着银行，牵动着公众，更牵动着开发商敏感的神经。鉴于此，只有从利益平衡和社会和谐的角度重新审视现有商品房预售制度，才能作出明智的选择。
一、商品房预售制度概述
1，我国商品房预售制度的由来与发展。商品房预售制度起源于上个世纪50、60年代的香港。当时香港住房严重不足，需求庞大。霍英东成立的立信置业有限公司，一改当时的现楼销售政策，提出“预售楼花”，并提倡分期付款。随后其他房地产商纷纷效尤，成为香港房地产市场的一大经营特色。香港房地产业便由此蓬勃发展起来。由于长期以来我国城镇住房总量不足，商品房供不应求，到1978年我国城镇人均住房使用面积已下降到历史最低点，出现了全国性的房荒。因此，加快商品房建设，增加住房供应是客观需要。1995年1月1日正式施行的《城市房地产管理法》，在总结各地经验的基础上，借鉴了我国香港地区的房地产开发模式，正式确立了商品房预售制度，并对预售条件、监管作出了原则性规定。此后，国务院《城市房地产开发经营管理条例》、原建设部《城市商品房预售管理办法》等均对这一制度作了相应具体规定。
商品房预售制度的确立，是与我国房地产市场发展进程紧密相联的。商品房预售制度作为给予成长中的房地产开发商的一项扶持政策，原本在于降低房地产业门槛、解决房地产开发商先期工程建设资金不足、增加商品房供应，以便保证我国住房制度改革顺利进行。10多年的发展也表明，商品房预售制度加快了城市化步伐，改善了购房人的住房状况，带动了物业、建材等相关产业发展，为商业银行带来了新业务，增加了政府财税收入。目前各主要城市商品房预售比例普遍在80％以上，部分城市甚至达到90％以上。预售已成为我国商品房销售的最主要方式。我国房地产业利用预售这一扶持性政策，迅速完成了资本原始积累。这项制度对于培育我国房地产市场、推动房地产业的发展起到了重要的历史性作用。
2，与欧美国家及我国香港地区预售制度比较。在美国。购房人签订预售合同时支付的定金会被存放在开发商的代理律师事务所负责管理的托管账户上，直到正式交房的时候，开发商才能拿到这笔钱。开发商不能在房屋修建完工之前从购房人处获得融资。在德国，签订期房预售合同以后，购房人开始付款，但不是一次付清全部房款，而是以按照住房建设进度分期付款的方式支付相关房屋价款。我国香港的做法则是签订初步协议时购房人交付相当于房价10％的初步定金；签订买卖协议时起14天内，购房人需向开发商支付已实际缴付定金与买价差额的20％，也并非一次性付清全部房款。
欧美国家和我国香港地区的预售制度更多的仅仅是一种销售模式，是一种预定制度。在期房预售期间，购房人只支付一定比例的定金或房款。而我国国内的商品房预售附和着强大的融资功能，购房人在签订预售合同后，即须通过自有资金或银行按揭贷款向开发商缴纳全部房款。
欧美国家和我国香港地区在房屋预售中会引入具有公信力的第三方，如香港的律师楼、一些国家的专营担保机构等，对预售款实施专门监管，保证预售款专项用于项目开发，切实防范预售款被挪用、套牢。我国政府主管部门对购房人的银行按揭贷款更多的是静态的、事后的管理，缺乏动态的、事前的防范，也没有引入金融监管、房产律师监管等市场条件下行之有效的监管手段，未能切实保证预售款专项用于项目开发和防范预售款被挪用等问题。
欧美国家和我国香港地区的开发资金主要来自信托、基金、债券等直接融资渠道，银行贷款仅占其总负债的10％左右，自有资金所占的比例较大。我国房地产开发资金中使用银行贷款的比重在55％以上，其中个人按揭贷款占房地产开发投资资金来源的43％左右，自有资金所占的比例较小。
二、商品房预售制度带来的主要问题分析
商品房预售制度本身存在的最大缺陷是制造了一个复杂的法律关系。购房人与开发商之间在房屋还未真正成为商品之前就发生了所有权的预先转让，多数购房人用对房屋的未来所有权作抵押担保向银行按揭贷款，形成了开发商、购房人和银行三者之间的利益关系。正是上述这种复杂的法律关系，派生出近几年来房地产场中一系列风险。房屋预售制度带来的结果就是买卖双方承担风险的不平等，购房人和银行承担了大部分风险，购房人和银行的权益随时可能受到侵害。
1，加大了购房人风险。商品房承载了人们太多的希冀，甚至是一家人一生心血的全部交付，没有人会对它的品质好坏掉以轻心。由于买卖双方存在严重的信息不对称，使得不法开发商在预售过程中设立种种陷阱，使购房人在购房时防不胜防。在期房销售情况下，房子造好了，木已成舟，购房人即便是不够满意，除了维权之外没有更好的办法，而维权之路也并不好走，购房人承担着较大的风险。2005年至今，消费者协会接到关于期房的投诉占商品房投诉的比例高达91.31％，百分之八九十的房地产诉讼都是预售造成的。其中，虚假广告、一房多卖、重复预售、重复抵押、房屋面积缩水、建筑设计变更、房屋质量缺陷、延期交房、烂尾楼、不能过户、开发商携款潜逃等一直都是购房人投诉的主要对象。商品房预售制度是引发房地产纠纷的关键。这类案件极易导致购房者情绪激动，产生群体纠纷，其严重性远远高于消费者其他投诉类别，社会影响不容忽视。购房人在购买期房时，除了与开发商之间的买卖关系外，其实还存在融资关系。这意味着购房人在既不能控制更谈不上使用物业的情况下，却要为在建中的水泥块支付贷款利息、保险费用等，而开发商撑着商品房预售制度这把“保护伞”则可以堂而皇之地无偿占用房款利息。市场自由没错，但自由市场要讲权利义务对等，消费与交易意志对等。在大力提倡构建和谐社会的今天，商品房预售制度严重侵害了购房人的知情权、财产安全权、公平交易权、赔偿权，是一个不公平的制度。
2，加大了银行风险。房地产开发商开发楼盘的运作模式
