商业银行保障房贷款探析
时间：2021-01-15 00:00:30 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
保障性住房建设的任务重，资金需求量大，我国在“十二五”期间计划建设3600万套保障性住房，建设资金需求约5.1万亿元，需要通过地方政府及保障房建设企业自筹、金融机构贷款解决3万亿资金。商业银行作为社会建设的主要力量，应积极响应党中央的号召，为国计民生的重大工程贡献力量，在风险可控的原则下，优先给予贷款支持。商业银行有效开展保障性住房开发贷款业务的关键在于，密切关注有关政策动向，准确把握政策内涵。在对国家政策准确解读的前提下，有的放矢，严格执行人民银行和银监会的指导意见，适时调整商业银行有关信贷政策，从借款主体、担保方式、区域发展等方面实施差别化信贷政策。同时，商业银行要发挥综合业务优势，保障性住房建设提供综合化金融服务，成为保障性住房建设的主要金融服务机构。
商业银行保障房建设的金融服务发展现状
以保障性住房开发贷款为主
目前，商业银行向保障性住房建设项目提供的金融服务以保障性住房开发贷款为主，包括廉租房开发贷款、公租房开发贷款、经济适用房开发贷款、两限房开发贷款和其他保障性住房开发贷款。人民银行和银监会相继出台了经济适用房贷款管理办法、棚户区改造贷款管理办法、公租房金融服务的通知等相关文件，为商业银行开展业务指明了方向。
保障房开发贷款占比较低，但占比逐年提高
保障性住房开发贷款属于房地产开发贷款的品种之一，在大型商业银行的房地产开发贷款中，保障性住房贷款余额占比普通较低。截至2011年中，工行、农行、建行、交行的保障房开发贷款余额在房地产开发贷款余额中的占比分别为2.74%、1.93%、2.82%和14.57%。从2009年至2011年中期，商业银行的保障性住房开发贷款占比呈现逐年上升态势，尤其是交行的保障性住房开发贷款在房地产开发贷款中的占比最高，2009年末、2010年末和2011年中的占比分别为3.23%、12.13%和14.57%。
保障房开发贷款已成为房地产开发贷款的新增长点
2011年上半年，保障性住房开发贷款累计新增908亿元，占房地产开发贷款累计新增贷款的43.3%；且保障性住房开发贷款比年初增长54.8%，高出同期房地产开发贷款比年初增速48.3个百分点。在2011年上半年，工行、农行、建行和交行的保障房开发贷款增长率分别为1.47%、5.66%、4.36%和26.22%，高于同期各行房地产开发贷款的增长率。尤其是农行，在2011年上半年房地产开发贷款增长率出现负增长，但保障性住房仍保持了较高的增长率。
2010年，大型商业银行保障性住房贷款的年增长率都在20%以上，农行的保障性住房贷款增长率最高，达到了51%。从工行、农行、建行和交行的保障房开发贷款增长率与房地产开发贷款增长率的对比情况来看，工行、农行和建行的保障性住房开发贷款增长率均远高于同期房地产开发贷款增长率，但交行的保障性住房开发贷款增长率低于同期房地产开发贷款增长率。
保障房开发贷款以经济适用房开发贷款为主
与廉租房等保障性住房相比，由于经济适用房可以出让产权、资金回笼速度较快、贷款期限较短，商业银行主要贷款支持经济适用房开发项目。例如，建设银行的保障性住房开发贷款中，经济适用房开发贷款的占比高达80%。
保障房开发贷款在保障性住房总投资中占比不高
2011年，住建部公布建设计划，计划开工1000万套保障房，年度投资约1.3万亿元，资金来源包括：中央财政拨款1030亿元，地方财政拨款4000亿元，通过社会机构投入和保障对象及其所在单位筹集8000多亿元。2011年上半年，全国保障性住房开发贷款累计新增908亿元，如下半年保持同样增量，预计全年累计新增1800亿元，在保障性住房建设资金中约占14%左右。
商业银行开展保障房金融业务存在的问题
银行欠缺激励政策
保障性住房建设是国家大力倡导建设的民生工程，人民银行和银监会先后制定下发了多个指导办法，指导商业银行在遵循商业原则的前提下，向符合条件的项目公司发放贷款。但同其他商品房项目相比，保障性住房建设项目利润率低，不能支付过高的利息，在目前信贷资源偏紧的情况下，商业银行为了提高综合收益，倾向于对能获得较高综合回报的公司发放贷款。
项目运作机制和盈利模式不清晰
保障性住房在各地开展的进度差异较大，部分地区的保障性住房项目存在运作机制不清晰的问题。目前，北京、上海、天津、重庆、南京等城市已成立了专门的保障性住房融资平台，并制定了相关政策，保证保障性住房建设项目的质量过关、分配公平、管理规范。但在中西部地区，由于财政收入偏少，用于保障性住房建设的资金较少，政府相关的政策制度不完善，保障性住房项目缺乏成熟的运作模式。
公租房和廉租房项目普遍存在收入不能覆盖本息的问题。由于经济适用房和限价房带有产权性质，并在5年后可以上市转手交易，本质上是商品房，不具有公共产品特征，政府已逐步加大了公租房和廉租房等出租类保障性住房建设，公租房和廉租房将逐步成为保障性住房的主体。但这两类保障性住房均以租金收入作为项目的收入来源，普遍存在项目收入不能覆盖贷款本息、资金回流慢、成本回收时间长等问题，且缺乏公平合理、公开透明的保障性住房配租政策和监管程序，在贷款期内容易产生租赁纠纷，会影响贷款本息正常收回。
项目主体运作风险和合法性风险
由于保障性住房的收益很低，开发商逐利的本性使其在工程质量、开发品质、销售力度等方面的积极性都明显不如商品房开发项目，且国家尚未落实保障性住房建设项目法人责任制、招标投标制、合同管理制、工程监理制，对工程质量、建设进度和资金使用的监督力度不够，往往会导致工程质量差、销售进度慢、资金回笼慢等问题，形成贷款难以归还的局面。例如，近期海南发生了缩水钢、问题涂料进入保障性住房项目事件。此外，对于在商品住房项目中配建一定比例保障性住房的项目，开发企业经常通过保障性住房建设来拉长项目总体开发周期，减缓整个项目的销售进度，以达到长期占用信贷资金和转移销售回款的目的。
保障性住房项目的开发贷款条件比一般商品房开发贷款的条件低，且受政府工程等因素影响，往往会使商业银行忽视对其项目合法性的认定。例如，有的保障性住房项目未取得政府部门关于项目的批件、批复以及建设项目所需的四证，建设项目资本金投入未达到项目总投资的法定比例，项目规划设计不符合国家相关规定等。甚至部分项目存在以保障房项目立项，实际建设商品房的问题。而对项目许可的真实、有效性以及合理性等审查不严往往会产生风险。
抵押担保不足和贷款期限过长
保障性住房开发贷款的担保风险主要体现在以下几个方面：一是项目土地抵押受限制，即保障性住房项目的土地大部分为划拨土地，用途限于建设保障性住房，部分城市的国土部门无法办理抵押手续；二是转让对象受限制，保障性住房产权为有限产权，其转让对象和受让对象均受到一定限制，转让者需满一定年限才有权转让，若仍作为保障性住房性质的，受让人需符合购买保障性住房条件；三是转让价格受限制，有的地方政府要求，转让保障性住房获得的收益需向政府补齐，这使得银行在处置这些有限产权的保障性住房时，获得的偿债资金较少。
保障性住房开发贷款的期限从3年至15年不等，按照人民银行相关办法的规定，经济适用房项目贷款期限一般为3年，最长不超过5年；廉租房建设贷款期限最长不超过5年；公共租赁住房项目贷款期限原则上不超过15年，已达到了商业银行固定资产贷款的最长期限，因此，公租房开发贷款存在期限较长的问题。由于贷款期限较长，贷款期间的市场风险、信用风险和操作风险将相应增大，对商业银行的风险管理水平提出更高的要求。
