浅谈城市住宅小区物业管理存在的问题及对策
时间：2021-01-14 04:02:19 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
【摘 要】在我国当今经济及科技不断发展的过程中，城市化进程不断加快。随着城市居民数量不断增加，城市住宅小区的物业管理暴露出越来越多的问题，城市住宅小区物业中心与居民之间也存在越来越多的矛盾。为有效解决城市住宅小区物业管理问题，进一步化解物业中心与居民间的矛盾，应该采取有效的对策加以应对。
【关键词】城市;住宅小区;物业管理;问题;对策
【中图分类号】F299.233.47 【文献标识码】A 【文章编号】1674-0688（2018）12-0261-02
1 城市住宅小区物业管理存在问题研究
1.1 物业公司因自身利益损害业主利益
虽然现在的很多住宅小区都建立了业主委员会，但大多数没有起到有效的作用。业主委员会是对物业公司进行监督的民间组织，但是由于只注重自身利益，很多业主委员会与物业公司相互勾结，使得物业公司的管理变得十分混乱，有着严重的自由化趋势。在很多住宅小区里，物业公司私自占用公共场所，违章出租小区土地，还因为收取了商家的好处帮助其在住宅小区中宣传，使小区居民自身的合法权益受到严重影响。
1.2 开发商冷淡面对住宅小区的物业管理问题
因为物业公司在与开发商的竞争过程中处于弱势地位，导致很多物业公司的存活依赖于开发商。如果开发商自己承担物业管理，就会使得物业公司无法存活。但很多开发商因为追求自身经济利益，对住宅小区的物业问题并不重视，导致住宅小区的物业管理十分混乱。同时，最近几年房地产发展情况良好，因此开发商没有足够的精力去关注物业管理问题，导致住宅小区物业管理出现诸多问题。
1.3 开发商对住宅小区的不合理规划
当前，许多城市住宅小区普遍存在规划不合理的问题，这是造成居民出现不满情绪的根源之一。有的住宅小区没有足够的停车位，或者没有合理设置车位位置，或者没有设置公共场所等，这样的不合理规划容易造成居民与物业之间的矛盾。可见，开发商对住宅小区规划的不合理使得物业管理难度加大，在后期的物业管理中容易与居民产生纠纷。
1.4 居民普遍存在拖欠物业费及水电费的情况
在城市住宅小区的物业管理中，普遍存在居民拖欠物业费及水电费的现象。当今，城市化进程不断加快，很多农村居民到城市购房，一户多处房产的情况越来越多。由于居住时间较短或闲置，使得物业公司对相关费用的管理变得困难。此外，受传统观念影响，一些人对物业费没有足够的认识，觉得只有享受了物业服务才缴纳物业费，对自己没有居住的房子或者居住时间较短的房子就不缴纳物业费，这就使得物业管理质量难以提升。
1.5 部分物业公司缺乏市场化运作能力
目前，物业公司鱼龙混杂，不少物业公司依靠自身关系拿到了项目，但它们往往注重眼前利益，对于住户的意愿不会充分考虑。这样的物业公司在管理过程中不会给居民提供良好的服务，仅维持住宅小区的正常运转，这与当今物业公司市场混乱有直接关系。小区物业掌握在物业公司及开发商手中，居民没有一定的话语权，这使得小区物业很难实现进一步提升。究其原因，这样的情况是因为物业管理并没有良好地实现市场化，使得物业管理存在诸多问题。
2 城市住宅小区物业管理问题解决对策分析
以上提到的物业管理存在的诸多问题，往往是由于物业管理公司没有建立完善的管理制度。因此要想进一步提升物业管理质量，首先要进一步建立及完善管理制度，使城市住宅小区管理从制度开始。本文对提升城市住宅小区的物业管理质量提出几点解决策略。
2.1 建立信用制度并实现诚信关联
就目前我国城市住宅小区的物业管理而言，物业收费依旧很困难，其主要原因是居民拖欠物业费用，物业公司对此也没有较为有效的解决措施，使得欠缴物业费的居民有恃无恐。对于这种情况，物业公司仅能采用司法程序进行解决，但我国目前还没有较为完善的规章制度来有效处理这方面的问题。对此，应该建立和完善信用制度，使物业费用管理与银行及其他行业形成有效关联。一旦居民出现物业费用拖欠情况，就对其档案进行不良记录，使其房贷等业务均受到不利影响，同时可以将物业信用作为居民求职及升职的衡量标准。通过信用制度的建立及完善，可进一步提高城市住宅小区物业管理质量，同时对于其他行业起到有利作用。
2.2 加强开发商与物业公司交接
开发商对小区物业管理的不重视，很大程度上影响到住宅小区物业管理水平。在这一过程中，提升开发商物业管理水平，要加强责任意识和采取奖罚分明的制度措施，对物业管理工作予以高度重视，并在实际工作中加强管理，切实提升小区物业管理水平。在具体操作过程中，开发商管理层要对小区物业管理工作予以高度重视，加强开发商与物业公司的关联性。物业公司要积极与开发商沟通，二者就物业管理利益做好分配，使开发商在物业管理过程中能够有利可图，并对物业管理工作予以重视，从而提升物业管理水平。在提升开发商物业管理重视度过程中，要注重开发商与物业公司交接制度，通过有效交接，避免遗留问题。开发商是小区建设的主导者，物业公司在与开发商进行交接过程中，要对工程质量做好检测工作，避免由于质量问题，将开发商与居民的矛盾转移到物业公司，给物业公司管理带来不利影响。在开发商与物业公司交接过程中，要注重制定完善的交接制度，对开发项目实施物业管理过程中，由开发商设置的物业进行管理，实行开发商对开发项目的负责机制，通过这一方式明确开发商自身承担的职责。这样一来，开发商对小区物业管理的冷漠态度会得到根本性转变，可以有效解决开发商遗留问题。此外，在规范开发商和物业公司交接制度过程中，要注重收费项目的公开化，对物业管理的各项费用、收入使用情况进行公开，使居民了解到物业管理的具体情况。同时，注重发挥小区居民的监督作用，对小区物业管理活动进行全方位监督，积极反馈问题、解决问题，提升小区物业管理水平。
2.3 构建完善的物业管理体系
住宅小区物业管理过程中，由于前期开发商对小区布置、规划不合理，给后期物业管理遺留较多问题。为了提升城市住宅小区管理质量，要注重构建完善的物业管理体系，有效解决前期存在的问题，从而提升物业管理水平，满足城市居民的需要。在构建完善的物业管理体系过程中，要注重完善小区服务，实现物业管理的全面覆盖，发现小区管理中存在的问题和不足，从而采取措施针对性地解决。
2.4 加强制度管理建设
在物业管理过程中，加强制度管理，对一些欠缴物业费、水电费的居民采取强制性管理，保证物业费按时收缴，这对增强城市住宅小区物业管理水平具有十分重要的意义。在这一过程中，物业管理要注重采取奖罚分明的管理制度，可对按时缴纳物业费的居民予以一定奖励，如奖励洗衣粉或其他生活用品，调动居民缴纳物业费的积极性和主动性。对拖欠、拒不缴纳物业费的用户予以上门征收，并缴纳一定的滞纳金。对拒不缴纳的用户，可以进一步采取强制性措施，或动用法律进行处理。
2.5 注重把握行政管理与物业管理的职能
城市住宅小区物业管理工作开展，并没有实现市场化运作，这导致物业公司的管理水平和效率较低，对经济效益的关注度不足。对此，物业管理过程中，要把握好行政管理和物业管理的职能，注重加强行政管理与物业管理的职能差异，倾向于市场化管理、运作，提升管理效率、效能，以提升城市住宅小区物业管理水平和管理质量。
3 结语
城市住宅小区物业管理工作开展过程中，要注重把握现阶段物业管理效率低下、质量不足、居民物业费拖欠、物业服务水平不高等一系列问题。在对物业管理问题改善过程中，要加强市场化运作，区别行政管理与物业管理的职能差异，加强物业管理体系构建，以提升物业管理水平。
参 考 文 献
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