物业管理模式反思与再创
时间：2021-01-14 04:01:19 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
摘要：现阶段，我国的经济水平的发展十分的迅速，各行各业的发展也日新月异。物业管理作为一种专业化、社会化、企业化的不动产管理模式，在我国已走过了 30 年的历程。但是，迄今为止，我国尚未形成真正的物业管理市场，没有形成成熟的符合我国国情的物业管理模式和管理制度。认为如不尽快探索出符合我国国情、民情和房屋建筑管理规律的物业管理模式，不仅无法使我国的物业管理走上可持续发展的道路，还会由于物业管理体制、机制、模式和制度的落后，引发大量的社会问题。基于此，在梳理我国物业管理 30 年实践的基础上，分析了我国现行物业管理模式存在的主要问题，提出了再造我国物业管理新模式的框架。
关键词：物业管理模式；反思；再创
引言
物业服务这一不动产管理模式是我国住房商品化发展的必然结果，其有效填补了集体制住房体系解体后的住宅管理空白，改进了住宅社区环境，提升了广大业主的生活质量。经过30余年的发展，我国已经基本形成了以现代企业为主导的一体化物业管理模式，物业服务企业数量与从业人员总人数不断增长，人们逐渐认可这一消费模式，行业地位正式得以确立。但值得注意的是，物业管理作为一项引自国外的市场经济产物，其在我国的本土化实践仍处于初级阶段，管理模式粗糙，管理设计不合理仍制约着物业管理行業的健康发展。
1、我国物业特点
我国的物业管理主要是负责小区业主、小区环境以及小区建筑的维护工作。主要是服务于整个小区，人、植物、动物都是物业管理需要考虑的问题。随着小区数量的不断增多，物业管理也呈现出了多样化特点也越来越清晰。
1.1产权物质复杂化特点
居民住宅建造形式具有集体性，所以有居民享有居住权的区域，也有公共的区域，不同区域所有权不同，就导致了物业管理的复杂化。
1.2 产权制度复杂特点
房屋售出之前的产权归政府或者单位，出售之后的产权归业主，所以在一个小区在售却没有完全售出的时候，小区产权归属就相当的复杂，政府、单位和个人的需求不同也就造成了物业管理的难度。
1.3 产权转化时期复杂特点
在住房建造以后，出售过程中不免要经历开发商到业主之间的产权转换，这个过程中在选择物业时候经常会有矛盾出现。在物业费交付、物业企业选择中都会出现争议，这种情况下，往往会造成物业管理企业的替换，以及物业管理的麻烦。
2、物业管理存在的问题
2.1对于物业管理的主题认识错误
物业管理的实质是业主实施其权利，是物业的使用者与消费者，同时业主通过业主大会来行使自己的权利。但是我国的物业管理在长期的发展，业主的权利慢慢已经被物业管理企业取代了，物业管理企业在行使业主的权利，这样在一定的程度上也就漠视了业主的权利。我国的《物业管理条例》更是直接就规定了物业管理企业替代业主行使权利，利用法律法规来确定物业管理企业的主体地位。物业服务与企业之间角色的对换，这样在一定的程度上就很容易会导致社会上对于物业管理认识造成误差。同时业主在一定程度上也就失去了在物业管理中的自由权与选择权，为业主没有共同行使权利而留下口实。
2.2政府所提供的公共服务边界与物业公司所提供的有些误差
我国的物业管理模式中存在着很多政府所规定的公共服务内容，这样就很容易导致物业管理服务失去本身的服务价值。在传统的物业管理模式中就没有很好的划分物业服务与公共服务这二者的区别，从而就导致了政府本应该要承担的公共服务被免除了，从而使物业服务代替了物业管理模式中的公共服务，这样在某种程度上来说也就将政府失责的地方给予免除。以上的状况就会导致物业服务企业把自身当作是管理者，而忽视保障房屋安全的核心价值。这样不仅仅会给政府带来负面的影响，同时也会影响物业服务企业的发展。
2.3 物业管理主体严重错位
物业管理在本质上是业主们实行的一种共同管理，物业的所有权归业主所有。但在我国物业管理的发展过程中，业主的主体地位和权力长期被漠视，物业管理企业成为物业管理活动的实际主导者，《物业管理条例》更是直接确认了业主委托物业管理企业的单一物业管理方式。物业管理企业和业主在物业管理中主题角色的错位，客观上导致了社会上对物业管理的错误认识，限制了业主对物业管理方式行使自由决策权和选择权，也业主怠慢与行使共同管理物业的权力、不履行义务留下了制度上的缺口。
3、物业管理模式的再造方法
3.1物业公司的不断自我完善
目前对物业管理人员来说，急需培训工程施工、房产法律、公共关系、计算机网络、社会心理及物业经营等方面的知识。物业管理是为人服务的行业，员工素质的高低直接影响着服务的质量和企业的形象，因此必须予以重视。要培养员工积极向上的乐观态度和对工作、事业的热爱，使企业的服务对象 - 业主和住户因完善的服务而感到世界的美好和温馨。在注重企业内部培训的同时，要从学校、社会上适当引进一些高素质的人才，调整内部人才结构，从而优化人才配置，并利用“贴鱼效应”使企业内部增加活力，提高市场竞争能力。提高物业服务水平，加大物业服务费用收缴力度，倡导使用高科技管理手段，降低成本。现阶段物业管理仍是一种粗放型的管理，管理层次低，智能化水平低，基本处于简单的手工操作阶段，需要耗大量的人力、物力，因此应用现代化的手段，如在小区内设立巡更机、监控等智能化管理设施，增加物业管理的科技含量，提高物业管理质量，节约人力、物力资源。
3.2成立业主大会，培养业主买方
业主大会可以根据物业管理活动中的法律法规规定业主大会的法则来共同实行管理的权利。业主大会是物业管理服务的买方，是物业管理服务市场中的重要组成部分之一。因而，我们可以明显的看出成立业主大会对于业主们共同的实行权利履行职责，促进业主的权利的发展，同时可以完善社会的治理水平，提高社会管理的水平。对于新增加的项目，应该要强制人们建立业主大会，业主大会的成立主要是随着房屋支付手段的使用而诞生的。对于入住的物业项目，应该要推动地方政府把业主大会归入到政府职责中，明确业主大会中各个部门的职责，同时也应该要制定相关的措施，发挥社会组织在业主大会中的重要作用。
3.3 指导方面
在物业管理行业中，政府及其相关事业单位必须把握好指导职能。首先，政府应指定相应的行业规则以及物业服务企业的具体职能，指导其正确运营； 其次，对于物业服务企业的不当之处甚至违规操作，政府及其相关部门应当及时指出，保障业主权利； 最后，相关部门应定期组织工作人员和物业服务企业的相关管理者进行培训和学习，通过知识的丰富来提高员工的工作效率和知识理论储备，保障新的管理模式的实施。
4、结语
虽然我国现阶段物业管理方面还有所欠缺，但是随着政府重视程度的增加，人们素质水平的提高，相信一定可以找出我国现阶段物业管理模式的不足，制定出最适合我国的物业管理模式。缓解业主对于物业的不良印象，使我国的小区管理更加和谐，社会发展更加迅速。
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