“农转非”居民安置小区物业管理研究
时间：2021-01-13 20:09:41 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
一、引言
随着我国工业化和城市化的快速推进，“撤村建居”和城中村改造步伐的加快，以安置当地“农转非”居民为主的拆迁安置小区的数量和规模呈快速增加的态势[1]。“村转居”社区成为城市基层社会的重要组成部分，也将成为“农民市民化”的重要场域。本文通过对河南省五个“农转非”安置小区物业管理现状进行调查分析；通过评估现有的管理制度的问题，给出相关可行性的建议。
二、相关文献综述
（一）农民安置小区物业管理模式
当前我国农转非小区在物业管理上正处于不断探索中。深圳的安置小区管理模式有：以由社区自行组建物业服务公司，实施有偿物业管理的“水田模式”、由社区居委会聘请专业的物业服务公司的“大浪模式”和社区股份公司与物业服务公司合作的“三联模式”[2]。成都市实践出托管、共管、自管3种安置小区的管理模式。其市下的温江区形成了一套“党委领导、政府负责、社会协同、公众参与”的新机制。聊城市出台了相关办法，规定业主入住新型农村社区时，由业主自愿选择管理模式。彭州市则探索出“村级组织+小区自治+市场化运作”的农村物业管理新模式[3]。
（二）农民安置小区的特点
何利松和周徐胤认为安置小区在规划建造中具有建设数量大、建造质量高、地段位置好、出租比例高的特点。胡振光[4]归纳了安置小区具有城乡结合的地域性、亦城亦村的过渡性、居住人口的流动性和社区管理的复杂性的特点。杨宏伟[5]则从居民特点方面总结了安置小区具有居民结构复杂、部分居民拥有集体资产、居民文化素质和思想观念存在差异、传统关系依然发生作用的特点。
（三）“农转非”的市民化研究
有关市民化的研究可以分为两大类：一是农民工市民化的研究；二是“农转非”居民的市民化研究。目前，市民化进程在我国困难重重的原因有：宋仁登[6]认为户籍制度，城乡二元结构和土地制度等制度因素是市民化的较大阻碍；靳龙[7]提到了农民对于身份和思想观念方面的困难转变。冉娟[8]则具体指出社会群体的分化和社区的组织形成是“農转非”居民无归属感的重要原因。在解决方法上，欧阳力胜[9]认为应在科学测算衡量农民市民化的成本及收益后，从推进户籍制度改革，建立合理土地流转和征用补偿制度，建立城乡统一平等就业制度，构建完善社会保障制度等几方面来有序推进农民市民化进程。
三、实证研究分析
基于“农转非”安置房的物业管理调查，我们选取了五个农转非安置小区，分别为仁和新苑小区、仁和苑小区、清河湾小区、黄岗寺嵩山路小区以及花园庄新社区。其中仁和苑曾是开封市安置房示范性小区，具有较强的代表性；郑州市黄岗寺嵩山路小区则是郑州一个较大的安置房小区。我们共发放问卷215份，根据入住率及其廉租房与安置房的比例，分别为清河湾26份，仁和新苑62份，仁和苑48份，黄岗寺嵩山路小区42份，花园庄37份。以下是5个小区的问卷结果的分析：
（一）居民对物业管理满意度分析
根据调查数据显示，当前安置居民的物业管理并不满意。清河湾和花园庄新社区的安置居民迁入小区较短，业主能够主动缴纳物业费，物业公司的运转得到保障，但业主对物业的满意度也只有34.41%和37%。黄岗寺嵩山路小区属于较早的居民安置社区，社区管理模式较为完善，居民对社区的管理满意度为31.46%。仁和苑与仁和新苑业主与物业矛盾较深，拖欠物业费现象严重，物业因此也并未向业主提供应有的服务，且经过多次调解后矛盾并未解决，两个小区的满意度仅为17.2%与13.66%。安置居民对物业管理普遍不满的问题是物业管理模式的混乱，且居民普遍认为物业费不合理。安置小区与商品房小区实施同样的物业管理模式。两种社区的物业费水平相似但普通小区设施齐全，绿化到位，管理水平均高于安置小区。多数的安置居民认为他们并未享受到与商品房小区一样的安保、绿化和相应的娱乐设施，而不愿缴纳物业费。物业对于当前的问题并未有良好的解决办法，往往是采取不交费就不服务的态度，导致二者矛盾程度加深。
追其原因在于：农转非”安置小区管理理论与制度的缺失。当前河南省中小城市“农转非”小区管理大多处于规划在建阶段，对于安置小区的管理还处于探索中，并未有一个系统的理论与方案。理论的缺失与管理模式不适用导致当前河南省内“农转非”小区管理主体不明确，监督不到位，管理内容又缺乏相关制度法规的依托，使得物业、开发商、业主和政府等多方面矛盾的激化。
物业管理模式不健全。安置房物业一般由开发商委托物业公司管理，而当前河南省内物业公司普遍专业素质不高，相关管理制度也并未完善。物业公司管理失责，物业管理人员职业素质不足，使居民即使交了物业费仍享受不到相应的服务。而物业管理方面相关法律的空白使居民无处申诉，因此与物业形成对抗关系，双方互相不满形成恶性循环。
（二）居民自身市民化程度分析
根据问卷结果分析，清河湾、仁和新苑、仁和苑、花园庄居民对于搬入社区后生活方式的改变存在抵触与不适应比例较高，分别为61.53%，61.29%，58.33%，56.75%，郑州市黄岗寺的比例相对较低为30.95%。对于其抵触与不适应的问题主要为失地后经济收入不如之前高、搬入城市里导致其消费水平上升、周围公共服务设施缺失带来的生活的不便以及对自我身份转化的不适应。当前的问题和对未来生活的迷茫让他们对现居住的地区没有归属感和安全感，使得安置居民对小区生后的不满程度较高。
出现这些问题原因在于政府的职能发挥不到位。政府在建设过程中规划、监督不合理，致使安置小区存在周边公共服务设施缺失、安置房屋质量差、服务提供不到位等一系列硬性问题，当前政府对于安置小区往往是“重建不重管”的态度。后期建设成功后不注重对转入另一种生活方式的农民进行引导和对小区的管理，对于小区矛盾的解决也仅仅是发挥一个协商调解作用，然而实际的问题并没有从根本上得到解决，使得居民对当前的生活归属感减弱。
