概述房地产开发项目风险应注意的问题及对策
时间：2021-01-15 16:01:27 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
【摘要】房地产开发商要提高风险识别能力、风险评估能力、风险应对能力和加强风险监控，加强房地产开发项目过程中的风险管理，降低风险发生概率和风险损失程度，促进房地产开发项目和房地产企业的可持续发展。
【关键词】房地产开发项目；风险；管理；对策
1、概述房地产开发项目风险防范的意义
现代大型房地产项目迫切需要加强风险管理，这主要是因为：一是由于风险管理方法的持续改进及其应用，在西方工业国家的成功做法，吸引了很多企业进行风险管理。二是风险管理是以风险预测、识别、评估和科学分析为基础，运用各种各样的对策将风险进行最佳组合。三是风险管理克服了传统限制的单一的处理手段，综合利用各种风险控制措施，并日益完善，将项目防范系数降到最低，争取获取利益最大化。
2、房地产开发项目风险管理中应注意的问题
2.1制定风险应对计划应具有针对性
风险应对计划的制定是风险管理的关键环节。由于房地产项目的独特性和唯一性，在制定应对措施时不可能照搬现有的模式，必须根据项目自身的条件和项目风险识别、评估的结果，提出有针对性的解决方案。同时在制定应对计划时必须克服侥幸心理，不为省小利而铸大错。
2.2注重应对管理方法的组合
无论是风险控制、风险转移还是风险自留等，每种风险应对措施都有它的局限性，面对复杂多变的风险，需注重多种方法的组合，根据项目的具体情况做出多种方案，按照优先等级排序，避免单一方案无效带来的措手不及。
2.3注意应对管理的经济性
为了避免或减轻风险获取较高的回报，必须付出一定的代价。但是本着节省的原则，有必要对应对措施的有效性和经济性做一个综合评估。在应对不可预测的风险时，可以采取保险或风险自留的方法，但是哪个方法更经济更有效，就需要根据投保的费用和风险预留金的支出做一个比较，从而选出更加经济有效的方案。
3、房地产项目开发主要面临的风险
3.1项目投资和产品定位风险
产品定位和策划失误不仅仅局限于产品的宣传和行销策划上，还直接到产品投入市场以后的销售。产品定位和策划应注重产品从确立项目开始到交付使用整个过程的推广策划。所以，目前开发商的策划观念发生了比较大的变化，他们已经意识到了产品的项目投资和产品定位存在的风险。
3.2房地产工程管理风险
房地产工程管理风险主要是指开发商内部存在的风险，它主要包括技术上的风险以及管理失误上的风险。技术上的风险现在已经被很多开发商重视起来，例如，开发商现在会对设计院进行严格的选择，对设计方案的评审更加严格等等。工程管理风险主要表现在管理者失误的风险和技术人员失误的风险，其中危害最大的是管理者的决策失误造成的风险。
3.3技术风险
技术风险是指由于科技的快速进步、技术和相关的变量的变动给房地产开发商带来的风险。比如，由于科技的快速进步可能对房地产产品的适用性构成影响，迫使开发商不得不增加投资对已经完工的房地产的更新、翻修和改造。建筑设计的改动可能导致房地产工程成本大大的增加，从而影响项目形成后的租售和房地产企业的收益。
3.4房地产销售上的风险
房地产销售风险是房地产企业常见的，这类风险产生的主要原因是开发商对开发成本、销售价格、工程周期、以及资金的准备预测错误或者是决策失误产生的。这种风险一般是因为管理者管理不当产生的，导致开发后不能实现预期的收益，或者是不足以弥补经营费用。
4、房地产开发项目风险防范对策
4.1企业实现多样化的投资
多样化投资就是把资金有选择的放到不同类型的开发项目上，可以投资建造不同收入层次的居民所需要的不用类型的建筑，例如住宅、商店、娱乐场所、商场以及写字楼等等地方。这样分散投资可以减少未来收入的不确定性[3]。不同类型房地产开发时候的风险大小也不同，收益高低也不一样，收入和开发风险成正比。把资金投入不同的房地产开发项目整体的开发风险就会降低，其实就是用投资高收益的项目去弥补低收益开发项目造成的损失，最终达到一个比较平均的收益水平。
4.2全面的调查市场做出科学的预测
房地产开发企业应当仔细分析房地产开发的周期，科学的预测房地产开发上的变动，这样可以让开发商选择最佳的开发实际。仔细分析在开发时候可能涉及到的自然环境变化以及地理条件的变化。尽早发现和投资具有增长潜力的地段，了解国家的相关政策，同时还需要考虑房地产市场供需关系，从而确定开发项目和规模大小。利用一切可获取的资料，考虑其他项目的竞争，尽可能拟定开发时候所需要的费用和收益。
4.3重视可行性分析
决策的正确与否关系到整个项目的成败。因而，在项目的决策阶段，应充分搜集项目相关的各种信息，实地考察和调查，获得详实的数据，做好项目的市场分析、财务评估、人力资源分析、项目的敏感因素评估，确定房地产开发项目盈利的可能性，并在此基础上做出决策。市场分析包括分析房地产开发项目市场定位、竞争优势、竞争对手、顾客群体、项目的市场销售潜力等；财务评估包括房地产开发项目的利润预测、销售盈亏平衡点的估测、投资构成的估测、投资回收期及内部收益率的估测、流动资金周转速度的估测、资产及负债比的发展趋势估测、资金筹措方法等。
4.4建立风险预警体系
建立房地产风险预警体系，便于房地产企业更自觉、更系统地管理项目开发过程中的风险。由于房地产开发项目有自己的特点，风险不能完全用定量指标来衡量，很多情况下仅凭管理者的主观分析来判断风险。因而，在预测企业经营风险时，应建立的风险指标体系，并凭借以往房地产开发项目中的经验和历史数据，运用先进的技术和手段，加以整理分析，通过信息中心收集的最新信息和数据，对房地产行业和房地产开发项目进行风险预警，如果发现风险，立即启动风险预警，并采取相关措施，进行风险防范。
4.5.重视工程质量
房地产作为开发项目的最终产品，既关系到用户的使用价值，又关系到用户的生命安全。因而，重视工程质量，对保证产品质量、保障用户使用价值和生命安全具有重要意义。对项目进行全面质量管理，保证工程质量，质量管理需要一批专业质量人才。
4.6规避和转移风险
通过项目保险转移风险，购买保险是转移和减少风险的途径之一。开发商应根据项目的实际情况选择保险险种，并选择信誉良好的保险公司，通过工程担保，也能有效地转移风险。规避和转移风险的方式还有多种：一是完全规避风险，即通过放弃或拒绝合作停止业务活动来回避风险源。虽然潜在的或不确定的损失能就此避免，但获得利益的机会也会因此丧失；二是风险损失的控制，即通过降低损失发生的概率来降低损失发生的程度；三是转移风险，即将潜在损失以一定的方式转移给对方或第三方；四是自留风险，可以是被动的，也可以是主动的，可以是无意识的，也可以是有意识的。因为有时完全回避风险是不可能或明显不利的，有计划的风险自留不失为一种规避风险的方式。
5、结语
目前，我国和国外风险管理理论和实践有很大的差距。地产开发风险管理是一项具有挑战性的新课题，随着市场经济体制进一步完善，将面临更加严峻的考验。房地产开发风险管理理论还需要进一步的完善，应加强理论在实践中的应用，同时更多的地产风险管理应加强定量研究，使负责人认识到风险管理的重要性，并有意识地在工程实践中应用风险管理技术。
参考文献：
[1]曹岭.关于商业地产投资风险的几点建议[J].经济论丛.2016
[2]庞杰.商业地产开发的风险防范研究[J].现代商业.2014
