房地产开发项目风险控制及管理浅析
时间：2021-01-15 16:04:50 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
摘要：由于房地产开发项目的一次性、单件性，投资额度大、开发周期长等特点所决定，房地产开发项目具有较大的风险，因此，进行房地产开发项目风险控制及管理研究意义深远。如何有效地在项目开发阶段进行准确的市场定位，并对项目可能面临的风险进行有效控制及管理，成为了决定项目成败的关键。
关键词：房地产 风险控制管理 对策
一、房地产开发项目的风险研究及意义
房地产开发项目的风险是指在项目投资分析决策阶段、前期阶段、建设阶段、租售阶段及使用阶段全过程中，由于不确定因素的存在而产生经济损失的可能性。房地产开发风险存在于投资决策阶段、土地获取阶段、建设阶段、物业管理阶段这四个主要环节。其中投资决策阶段包括：开发区域风险、开发物业类型风险、开发时机风险。土地获取阶段包括：土地购买风险、市场风险、征地安置风险、筹资风险。建设阶段包括：招标模式风险、承包方式风险、合同风险、工期风险、质量风险、成本风险。物业管理阶段包括：自然灾害、意外事故。
房地产开发项目风险因素是客观存在的，风险事件是否发生，发生的可能性是不确定的，风险后果也是不确定的。因此，房地产开发项目的风险研究必须通过对多个风险因素的分析辨识，建立必要的数学模型，进行量化处理，实现定性分析与定量分析相结合，以测定房地产开发项目风险程度。风险研究是进行风险管理的前提和基础。
风险管理于20世纪30年代起源于美国，现已成为一门独立的学科，广泛应用于投资管理、工程项目管理和企业管理中。风险管理包括：风险的辨识、分析与评价、规避转移、风险控制等。房地产开发项目风险研究旨在对房地产开发项目实施全过程中的各种风险因素进行客观地预测和辨识、准确地量化评估、寻找有效的规避控制对策，进而实施有效的风险管理服务。这对实现项目目标，促进房地产业发展及城市社会经济的发展，均有着极其重大的意义。
(一)风险研究对于企业发展的意义
企业创建和发展的根本目的在于盈利，利润与风险并存。如果房地产投资者没有超前的意识、灵活的头脑、娴熟的手段把握不确定因素的脉搏，并对其进行有效的防范和控制，很可能就血本无归，陷入绝境。许多规模较小或初次涉足房地产开发领域的公司就是由于对风险没有足够的认识，盲目乐观、主观臆断、对需求没有深入细致的研究、定位失误、投资或入市时机不当导致了极其惨重的失利。
(二)风险研究对于房地产行业发展的意义
房地产开发既是房地产业发展的基础，又是房地产业发展的龙头。房地产开发健康有序地实施，可以从根本上解决由于工业发展速度加快，城市人口急剧增加所导致的住宅紧缺、交通堵塞、建筑混乱、环境恶化等城市问题，为城市基础设施和公共配套设施的建设注入资金和活力，从而带动建材业、建筑业及其它相关产业的发展。
房地产开发的健康、有序从根本上取决于前期策划、规划设计、建设、促销的理性构思和运作等，风险研究是实行有效的风险管理的基础，是实现房地产业健康良性发展的前提。
(三)风险研究对于城市与社会经济发展的意义
房地产开发是房地产市场供给的主要来源，不同类型、不同时期房地产投资规模的分析和确定在很大程度上影响各类房地产供求关系。而供求关系对具体项目的价格、开发周期、空置率、销售成本具有决定性的影响，房地产开发的水平直接关系到房地产行业的良性发展。风险研究对城市规划的制定具有重要的警示作用，对城市规划的实现起着重要的推动作用。
二、房地产开发项目风险防范及控制手段
由于房地产开发项目面临诸多的风险因素，投资者在投资决策前及项目实施中就不得不采用各种手段对风险进行防范、利用或控制，以尽可能减少风险事件的发生，降低风险损失。
(一)风险的回避 风险的回避主要是中断风险源，使其不致发生或遏制其发展。这种手段主要包括以下两种形式：
1、放弃业已承担的风险内容以避免更大的损失
采用这种手段有时需要做出某种牺牲，但这些牺牲较之承担风险真正发生可能造成的损失要小得多。如开发商在投资决策分析阶段市场调查数据偏颇，又没有采用适当的方法整理数据，为投资决策提供错误依据。项目前期阶段已投入相当数量的资金后，发现项目实施地点地质条件异常恶劣，继续下去将可能数倍增加基础处理费，因此，不得不重新决策，重新进行项目选址工作。
2、拒绝承担项目风险
开发商根据自己的实力和承担风险的能力，以及对市场状况的认真分析，对那些风险大的开发项目，采取放弃原则，避免招致大的风险损失，但同时也放弃了由此获利的可能。如开发商以包销的方式委托物业代理，目的在于回避市场价格变动的风险损失，但也放弃了价格提升带来的巨额利润。
风险回避虽是一种风险防范措施，但应该承认这是一种消极的防范手段。因为回避风险虽然能避免损失，但同时也失去了获利的机会。如果处处回避、事事回避，其结果只能是停止生存。如果开发商想谋取更大的发展，最好慎用风险回避这种防范手段。
(二)风险转移
风险转移是指采取一定的技术措施转移投资风险的承担者，按照措施的不同，风险转移的形式又可分为三种类型：
1、合同形式的风险转移
即通过合同形式将风险活动本身及其财务负担和法律责任转移给非保险的其它人。以达到减小本方风险损失程度的目的。例如：开发商可以通过工程项目总承包合同的签订，将项目施工建设期的风险(恶劣的天气影响、现场条件难以搞清、物价上涨、承担拖期赔偿等)转移给总承包商。开发商可以通过合同条款中责任的明确划分，合理地转移责任，从而达到减少对对方损失及对第三方损失的责任。如施工中的事故或承包人提出的施工方案及施工进度计划，虽经监理工程师批准，但并不解除承包人的责任等。
2、财务责任形式的风险转移
财务责任形式的风险转移主要是通过发行股票、寻找投资伙伴或寻求外部资金支持的形式，将一部分投资收益连同财务责任，风险损失转移给他人的风险转移形式。
开发商为了避免承担开发商违约的风险损失，可以通过投标保证金(保函)、履约保证金(保函)、维修保证金(保函)的形式，制约承包商，以降低自己的信用风险。
3、保险形式的风险转移
保险是由保险人对被保险人的经济损失提供保障，开发商可以在项目运作过程中，将项目可能遭受的自然灾害、意外事故等风险损失，通过保险转移给保险公司。
项目的保险并不单纯是风险的转移，在实施过程中，总是与风险控制和风险保留等对策有着密切的联系。
(三)风险自留
