2011降价在眼前,纠结闹楼市_楼市降价
时间：2020-03-22 07:23:51 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
红五月过去了，火六月过去了，连金九银十都过去了，离2012年仅有一个多月，当房价下降将成为一个事实，纠结也就成了很多人的心结。房价下降的背后，是一曲“忐忑”。纠结着政府、开发商、消费者、也纠结着理论界、新闻界，甚至大众舆论。
从经济结构的角度来看，中央政府对房地产心存忧虑，房地产平稳发展是根本和期吩。房地产在国民经济中的比重过大，根据中房协顺云昌副会长的观点，房地产在投资领域占了三分之一的份额，在消费领域里占了半壁汀山，虽然这进了经济发展，但是一个篮子里鸡蛋过多也是一个危险因素，房地产绑架中闯经济的危险性日益显现；其次是房地产房价过高，使财富过多集中到房地产开发商手中，胡润富豪榜中60％以上都是房地产或参与房地产行业的，造成了社会财富分配不均，与和谐社会的环境不符；第三方面，住房产消费层面，房地产的投资行为少，投机行为多，购房动机是为了炒作，房屋的价格与价值背离。导致想买房的、需要房的买不起，不需要房的成为消费主体，成为一种社会矛盾。因此，从政治、经济、社会等方方而面看，中央政府对房地产都很纠结。关于房地产，地方政府也很纠结，土地财政对收入起到了至关的作用，地方经济发展主要的投资拉动是市政建设的拉动，这样对BT，BOT，起到了一定的压力。在市场经济条件下谁来买单?
从2002年开始实行土地招拍挂以来，再加上屡屡出现的房地产开发商在拆迁、规划违规、违反公平交易原则等，让政府纠结不止。针对这个纠结的局面，今年政府出台了被称为“史上最严厉的调控政策”，即“限购政策”和“限贷政策”，
“限购政策”限制购房者购买三套房，限制异地购房，使炒房成了历史，以釜底抽薪的方式屏蔽了大量的购房群体，有钱也买不到房。“限贷政策”严格了贷款门槛，提高了贷款利率，提升了购房成本，加之多次调整存贷款准备金率，最终的结果是放款难度大。七月份以来，尤其是金九银十以来，成交惨淡、房价下跌逐步成为一个市场现象。这正是中央政府乐见其成的，同时由于市场不景气，开发商拿地不踊跃，也是地方政府担忧的，仍然很纠结。
降价，开发商很纠结，成交惨淡、房价下跌最直接的承受者是开发商，2008年中国房地产风头最盛的顺驰地产倒了，而在今年类似的情况也在酝酿，前期新闻媒体报道绿城地产面临破产危机，虽然宋卫平先生出面辟谣，但是资产负债率140％说明了企业财务状况急剧恶化，春节对于房地产来讲将是一个年关，材料商要回笼资金、民工要回家过年、税费要清算，房地产企业能hold住的到底有哪些?据业内人士分析，大型房地产公司如万科、万达、中海、恒大等在上半年已经有了数百亿元的销售收入，所以压力不是很大，在降价方面，首先会选择作秀，其次会做出选择性降价，即对于存量多的区域、项目竞争激烈的区域带头降价，抢占客户资源，而对于项目位置好的地段则可能采取‘‘送装修”、“送家具”，“特伧等噱头来宣传。中型地产公司将面临较大压力，中型房地产公司―般是区域性房地产公司，这种房地产公司的特点是有四五个项目，一个尾盘、―个在售、一个规划中、一个刚拿地，面临的问题是尾盘的利润用于拿地了，在售的项目在支持工程建设和新项目规划，一旦市场萎靡，就可能出现资金链断裂，所以，降价和卖地是其出路；小型房地产公司一般是项目公司，将面临极大困难，如果销售率低于30％，刚刚回收了土地成本，年关将近，施工款将是一个难题，降价是其唯一出路，如果降价带不来50％的销售率，只有跑路了，施工单位可要长心眼了，看好开发商，按工程量及时结算。从开发商的角度，不管是作秀还是假摔，不管是真降回笼资金还是打狠折保命，降价将是一个必然趋势。
降价，购房者也很纠结，有一个现实问题，房价下降了你高兴吗?对此，针对前面被采访的消费者做一个总结，首先是省城某律师事务所的王先生，王先生有三套房屋，一套是单位房改房，―套是妻子单位的集资房，―套是去年买的商品房，在房屋使用方面，自住一套、出租一套，未交工一套。关于降价的影响，王先生的观点是降价对他自己只有坏处没好处，因为直接导致资产贬值，所以不是什么好事。另一位接受本刊采访的是80后刘先生，刘先生从事的行业是电子信息行业，状况是年薪5万元，住房情况是租房，目前准备结婚，想购买婚房，在购房承受能力方面，本人存款加家人资助共计30万元，考虑到未来家庭成员构成，住房需求为两室两厅。如在市区购房，房屋总价一般在100万元，如首付30万元，按揭70万元(15年)则月供将近6000元。所以，按照目前的房价如果购房，则生活压力很大。刘先生期盼的是房价能打八折，即总价80万元，那么首付2475元月供4000多元，加上妻子的工资，基本生活是可以保障的。所以降价对于刘先生这样的最为期待。与刘先生不一样的是穆小姐，穆小姐是刚毕业的大学生，目前在一家大型商业零售企业，住房情况是与朋友合租，每月收入是1800元，其中房租是每月500元，对于房屋降价，穆小姐的观点是房屋降价与自己关系不大，她和父母早就合计过，就是房价降到每平方米3000元，自己也买不起，尤其是如果房子的位置不好，交通成本、物业管理费、采暖费等都有压力，因此房价与她没有关系，所以她最关心的是廉租房什么时候推出，自己有没有资格购买。以上三种情况是具有代表性的，本刊对此进行了归纳，对于房屋降价，在购房临界点的高兴，降价同样买不起的人对此无所谓，已经有住房或者有多套住房的人对此相当沮丧，一个共同的结论是“纠结”。
降价，市场很纠结，对于济南的房地产市场走势问题，业内人士有两种观点，一种观点是降价空间不大，原因是济南的房地产市场价格不高，炒作情况不严重，利润率不高，所以降价空间不大，最多10％。对此本刊也对部分楼盘进行了调研，济南文化路某楼盘，声称降价51％，实际上是只有一套特价房，且已售出；济南东部某楼盘打出了每平方米8130元的售价，实际上是最差的一套户型，而一般的户型仍然在均价10000元左右；济南南部某楼盘宣传称的每平方米7300元的优惠价，实际上是该项目的团购--价。所以，济南尚没有实质}生的降价，所谓的降价多为宣传噱头。另一种观点是降价是市场趋势，不是哪个区域市场或者哪家房地产公司能扛得住的，济南也不例外，随着政府调控政策的延续，舆论的继续炒作，年关将近，开发公司的资金压力日益加剧，降价变现是不可避免的，至于降多少则看开发商的资金压力大小，看项目的运作情况，按此观点，项目降价20％～30％也不奇隆。
对于未来市场的判断，综合几位业内人士的分析，基本观点是年关岁尾了，今年的市场就这样了，开发商会利用年终有限的时间搏一搏，尽可能多地变现，市场对此不会有太大反响，今年的楼市将在平淡中收场。2012年4月以前市场将继续维持清淡。四月以后，如果调控政策不加剧，在刚性需求的拉动下，购房人会hold不住，市场会逐步回暖。当然了，这个有一个前提，就是房地产开发商能否平安过冬，如果在今年年底就跑路了，明年就没有他的春天了。
纠结意味着大家都很懵懂，都缺乏判断，说不定也是逆市拿地的机会，也说不定这就是―个投资的陷阱。
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