真假卖房疑窦丛生,真主人最终喜笑颜开
时间：2021-04-28 00:02:17 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
一桩房屋买卖官司让人一头雾水：说是真卖房吧，却是卖房人付首付款；说是假卖房吧，却是买房人在逐月归还银行抵押贷款。那么，这桩房屋买卖究竟是怎么回事？法院最终又该如何判决？
假卖房骗取银行贷款
2009年6月，江苏省苏州市青年吴憧憬急需一笔资金，但四处借贷无门。他忽然想起在购买苏州市西苑小区52幢603室房屋时，以该房为抵押向银行贷款了15万元，如今不是可以通过假装售出这套房屋骗取抵押贷款吗？吴憧憬决定请生意伙伴唐明来“买”自己的房子。
6月15日，吴憧憬偕同妻子卢芳与唐明及妻子葛丽娜，签订了存量房买卖契约，约定吴憧憬夫妇将西苑小区52幢603室“转让”给唐明夫妇，价格为40万元。
签订合同后，吴憧憬将首付款8万元打入了资金托管账户。6月29日，唐明夫妇以此房为抵押向某银行借款32万元。很快，从银行贷款所得的32万元也被打入了资金托管账户。西苑小区52幢603室进行了产权变更登记，房主变成了唐明夫妇，吴憧憬顺利地自资金托管账户领取了总房款40万元。他又想到，唐明凭空多了一套房子，万一以后闹起矛盾，自己有嘴都说不清。吴憧憬便要唐明写字据给他，证明这套房子是自己的。7月19日，唐明出具协议书，载明：“现有西苑小区52幢603室房屋一套归吴憧憬所有，本人代为保管。银行贷款由吴憧憬偿还，吴憧憬有权支配本房屋，若因贷款未还清，本人可与吴憧憬协商处理此房。”拿到这张字据，吴憧憬这才安心了。
10月22日，吴憧憬因故被劳动教养一年。从12月29日起，出于多种原因的考虑，唐明收回了还款专用的银行卡，由他逐月按约归还银行贷款。截至2011年5月29日，唐明累计归还银行贷款本息58963.29元。从2010年2月起，房屋也由唐明夫妇出租并收取租金。唐明夫妇渐渐地起了贪心，感觉这房子应该是自己的。不久，这套房屋被列入西苑小区危旧房改造工程。唐明夫妇没有通知卢芳，悄悄地办理了改造手续。
2010年9月12日，吴憧憬解除劳动教养。他一听房子已经被拆迁，便立即打电话责问唐明，唐明说房子本来就是卖给他的。吴憧憬夫妇上诉到苏州市沧浪区人民法院，请求判令确认苏州市西苑小区52幢603室房屋为他们所有；请求判令唐明夫妇将上述房屋过户至吴憧憬名下。
法官去伪存真断真相
苏州市沧浪区人民法院法官接受此案后，逐条梳理。表面上看，该房屋买卖合同已经履行完毕，房主是唐明无疑。但是，抽丝剥茧，又疑窦丛生：为什么首付是卖家付的？为什么房主是唐明，最初几个月却是吴憧憬在收租金？为什么唐明写了房屋“归吴憧憬所有”的协议又以妻子不认可为理由彻底推翻？如果是假房屋买卖，那为什么唐明又甘愿还贷？
本案所涉存量房买卖契约中的代理机构为苏州某投资咨询有限公司，苏州市沧浪区人民法院向该公司进行了调查。该公司出具情况说明，明确该笔业务系出售方吴憧憬夫妇与买受方唐明夫妇协商，通过房屋买卖形式获得银行贷款，首付款系吴憧憬全部支付，待他还清银行贷款后，讼争房屋重新过户给吴憧憬。
2011年8月8日，苏州市沧浪区人民法院依照我国《民法通则》第五十五条第（二）项、第九十二条，我国《担保法》第三十四条第（三）项之规定，作出一审判决：唐明夫妇于本判决生效之日起10日内返还吴憧憬的房屋所有权。吴憧憬夫妇于本判决生效之日起10日内返还唐明夫妻代为支付的房屋贷款本息。
8月24日，唐明夫妇不服一审判决，向苏州市中级人民法院提起上诉。苏州市中级人民法院审理后认为：唐明夫妇并未提供相应证据证明其已支付了房屋买卖过程中的首付款。从现有证据来看，相关首付款系吴憧憬垫付或由中介公司垫付，没有充分证据表明首付款系唐明方支付，再结合唐明出具的协议书、房屋出售后先由吴憧憬归还银行贷款的情况，根据高度盖然性的证明标准，一审法院认定并无不当。
11月2日，苏州市中级人民法院依照我国《民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：唐明夫妻的上诉理由均不能成立，本院不予采纳，驳回两人的上诉。
（题图与本文无关，本文人名、小区名均为化名）
法官说法
本案中，江苏省苏州市中级人民法院二审时，依据了高度盖然性的证明标准。所谓高度盖然性，即根据事物发展的高度概率进行判断的一种认识方法，是人们在对事物的认识达不到逻辑必然性条件时不得不采用的一种认识手段。所谓高度盖然性的证明标准，是将盖然性占优势的认识手段运用于司法领域的民事审判中，在证据对待证事实的证明无法达到确实充分的情况下，如果一方当事人提出的证据已证明该事实发生具有高度的盖然性，那么人民法院即可对该事实予以确定。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条规定：“双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。”
采用高度盖然性的证明标准，理由有四：第一，它符合诉讼效益原则，有助于消除人民法院对案件客观真实的盲目追求。第二，它有利于提高审判的效率，法官可以结合案情对双方证据的证明力大小进行自由裁量。第三，它有助于实现公平与正义，可以调动当事人在民事诉讼中的积极能动性，也能保障当事人在诉讼中享有平等的机会。第四，它有助于民事关系的及时稳定。如果将证明的标准定得过高，那么会导致不明案件增多，使许多民事纠纷长期得不到解决。不过，运用高度盖然性证明标准时注意，依据必须达到确信的程度，最终认定的证据能够相互印证，形成一条完整的证据链，得出唯一的证明结论。
在一审中，苏州市沧浪区人民法院认为：吴憧憬夫妇和唐明夫妇签订的关于讼争房屋的买卖合同是否双方当事人真实意思表示是争议焦点。从吴憧憬自行支付房屋首付款至资金托管账户、房屋买卖之后吴憧憬夫妇归还银行贷款并收取房屋租金、吴憧憬和唐明的协议反映的情况来看，均能表明房屋买卖并非双方当事人的真实意思表示的合意，吴憧憬夫妇并无将讼争房屋出售给唐明夫妇的意思，唐明夫妇也无购买讼争房屋的意思，唐明夫妇基于该合同取得讼争房屋所有权没有法律依据。至于唐明夫妇在该房屋负担的房屋贷款本息、收取的租金利益，吴憧憬夫妇和唐明夫妇互负返还义务。从此案可以看出，有的人为了取得经营资金，可以穷尽一切办法、不惜一切代价。吴憧憬假装出售自家住房以骗取银行贷款的小聪明，结结实实地让他摔了一跤，属于自己的房子差点“飞”了。幸亏两级人民法院明察秋毫去伪存真，终于让他失而复得。
戴新华(江西省德兴市人民法院法官)
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