吉林省中心城市房地产行业调控政策研究
时间：2021-01-14 08:02:08 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
摘要：房地产行业是国民经济的主导产业之一，在现代社会经济生活中占有重要地位。房地产行业的可持续发展对吉林省中心城市经济的稳定性和产业结构的优化具有重要意义。文章通过对统计数据的搜集和整理以展现近年来吉林省中心城市房地产行业的运行特征和与全国水平及一线城市的发展差异，总结了近年来国家在房地产行业的宏观调控政策，最后提出可供政府选择的针对吉林省中心城市房地产可持续发展的相关政策建议。
关键词：中心城市；房地产行业；调控政策
一、 引言
近十年以来，我国房地产行业在GDP中所占的比重越来越高，已经成为拉动我国经济发展的重要引擎。2002年我国房地产投资仅仅7 736亿元，但到2011年已经达到61 740亿元，增长了将近8倍；在这十年间，开发投资累计总额达到268 240亿元，年均26 824亿元。也正是在这期间，国内房地产投资热情异常高涨，投资增长率居高不下，远远超过了同期国民生产总值的增幅。但是，伴随着房地产行业的快速发展，房价的大幅度提升严重影响到人民生活的消费结构和生活质量，增大了购房压力，引起社会的强烈不稳定。因此，从2010年开始国家在总结以往调控经验与教训的基础上，提出“切实将房价控制在合理水平的宏观调控目标”，采取多种调控手段，接连推出多项调控政策，调控力度和决心空前坚决，并逐渐显现出一定成效。吉林省房地产市场总体上保持健康稳定态势发展，房地产开发完成投资较快增长，房屋销量增加，房屋价格稳步上涨。但与全国其他省份相比，吉林省房地产行业总量不大、增速较低，尚处于发展的初级阶段，未来的发展空间还很大。国内像北京、上海等一线城市，房地产业的发展已经过热，并且由于可售存量房的不断减少等因素，房价的增长速度已经超过了经济增长的水平，需要中央政府借用行政和信贷政策手段，出台强制的调控措施，进行严厉的调控。而吉林省发展以其自身的独特性，决定了地方政府制定房地产发展政策时，需要结合当地房地产自身发展的情况进行有针对性的研究。
长春市和吉林市GDP总量在吉林省GDP总量中的比重达到60%；第六次人口普查结果显示长春市和吉林市人口总量占到全省的44%以上；就房地产投资总额方面，两市的投资总额占全省的70%以上，因此，本文将长春市和吉林市定义为吉林省的中心城市，并以其为研究对象，探讨在房地产行业调控的大环境下，对二线或三线城市调控所应采取的措施。一直以来，吉林省中心城市房地产市场并没有大起大落，走势相对一直比较平稳，在未来有较大的发展潜力。首先，随着经济发展的提速、城市化进程的加速，在未来，中心城市在市区面积和城市人口方面都面临着扩容的问题，这为房地产市场的发展创造了先决条件；再次，城区棚户区改造力度加大、小康居住目标的快步实现，中心城市房地产市场还有巨大的需求潜力和发展空间。其次，中心城市作为全省的政治、文化中心，地理位置优越，吸引了周边城镇居民自住或投资购房，形成了中心城市房地产市场的又一有效需求。而在国家密集出台的一系列房地产调控措施的情况下，如何在满足群众的住房需求的同时，保持和进一步发挥房地产行业对吉林省中心城市经济的拉动作用，保障政府财政收入、税收的稳定，是一项重要而亟待解决的问题。本文就吉林省中心城市房地产行业及其发展环境进行分析，并提出多项管控措施，以期可以为地方政府的调控提供选择参考。
二、 吉林省中心城市房地产发展特征分析
1. 房地产开发投资稳中有升。最近几年，伴随着固定资产投资的不断扩大，吉林省房地产开发投资一直呈现出快速的增长趋势，但总体增速已经有所放缓。2011年吉林省完成房地产开发投资1 165.39亿元，比2010年增长26.5%。长春市作为吉林省的省会城市，房地产一直呈现出平稳增长的开发投资态势，2011长春市的房地产投资总额达到666.4亿元，而作为吉林省的另一核心中心城市，吉林市房地产开发投资为206.2亿元，比2010年增长47.8%。吉林市虽然也是保持在较高速度下增长，但存在波动比较大的问题。吉林市的房地产开发投资速度由2009年的14.1%突增至2010年的40.50%，大大超出吉林市的全社会固定资产的增长速度，表现出其巨大的投资发展潜力。相对而言，北京和上海在2011年的房地产投资额分别是3 036.3亿元和2 070.3亿元，同比增速分别为10.1%、9.6%。虽然在总量上要大大高于长春市和吉林市，但从增速上来看，却远低于长春和吉林市。这说明，相对于国内一线城市而言，吉林省中心城市房地产行业依然保持着较为旺盛的投资开发势头。吉林省及其中心城市的房地产投额及增长率如下图1所示。
2. 商品房竣工面积和销售面积增加，空置面积减少。自2006年以来，长春市商品房的竣工面积和销售面积总体增长较快，尽管2008年受金融危机的影响，销售增长率为11.2%，达到近几年的最低。而2009年的销售增长率达到25.3%，2010年略有下降，但作为吉林省的省会城市一直表现出较强的增长态势。吉林市房地产销售受经济危机影响不明显，尽管商品房的竣工面积在2009年也有较大幅度的下降，但销售面积和销售增长率表现出强劲的增长势头，其中商品房销售面积为431.7万平米，比上年增长16.6%。而从全国范围的一线城市来看，如以北京、上海为例，在进入2010年以后伴随国家对房价的调控力度的加大，两市的竣工面积和销售面积的增速直线一度下降到负增长的水平。
从空置面积上来看，长春市的商品房空置面积在最近几年逐年增加，2009年达到344万平米，同比增加了21.5个百分点，但是在2010年房地产再次步入快速发展阶段，导致商品房的空置面积也开始减少，比上年降低了18.6%。与长春市的情况类似，吉林市商品房空置面积总体上也呈现出不断减少的趋势，在2007年达到67.97万平米的最高空置面积后便一直保持减少趋势。相反地，北京、上海等一线城市的商品房空置面积在近几年一直都在不断增加。
3. 资金来源中企业自筹资金比重大，资金约束加剧。通过对长春市和吉林市的统计数据进行分析可以发现，吉林省中心城市房地产开发的资金来源主要是自筹资金和银行贷款。长春市房地产开发投资的银行贷款额不断增大，由2006年的15.22亿元上涨到2009年的41.50亿元，同时自筹资金由84.87亿元增加到2009年的268.81亿元。虽然吉林市房地产开发资金主要来自于自筹资金，但是自有资金也主要由商品房销售收入转变而来，而大部分的购房者的购房资金都是由银行按揭贷款而来，因此可以看成间接来自原银行贷款。而从统计数据看，北京和上海的房地产开发投资资金来源自筹资金和银行贷款差别不大，自筹资金略多于银行贷款。这从另一方面体现出长春市和吉林市在房地产开发方面对金融机构的依赖性更高，自身实力还有待进一步加强。
