土地流转信托迷人眼
时间：2021-02-17 20:00:19 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
经营权由金融信托公司管理，农企变身服务商，农民收益增加，成了2013年信托与农地联手后的最大成效。
2013年10月，全国首单农地经营权流转信托计划起步于安徽省埇桥区，区政府把5400亩地委托中信信托公司，由其再委托帝元农业作为第三方运营土地。紧接着，12月13日山东省青州市又与中信信托有限责任公司签署框架协议，推出土地承包经营权流转信托计划，信托期限10年，这也是山东省首单土地经营权流转信托。
信托+农地喜忧参半
农地“流转信托”的起步，对于解决农企融资难无疑如雪中送炭。经营权由金融信托公司管理，农企变身服务商，农民收益增加，成了信托与农地联手后的最大成效。这无疑解决了农地得不到利用，农民有地无收以及农企融资难的诸多问题。
据了解，中信信托作为计划的受托人，将以受益人利益最大化为目标，严格按照信托文件约定管理、运用信托资产，审慎处理本计划的各项事务。其实土地流转信托的逻辑很简单，就是农民在自己承包的土地上种经济作物，其成本是最低的，不需要租地成本，不需要支付劳动力成本。这样看来，投资土地流转信托似乎能在低风险下获得高收益。但是还是有不少人在为这样一种新型信托担忧。由于农产品收购价过低，耕种土地的利润非常菲薄。
如果采取土地流转信托的方式，由信托公司向投资人募集资金，由地方政府向农民征收整合土地资源，交给专门的农业经营公司经营。这其中成本立刻大大增加：首先须每年向投资人支付8%～10%的投资收益，看不到些许收益，哪会有人愿意购买这样的信托呢。其次，信托公司收取的费用自然也要考虑在其中，每年大约需要融资额的2%。再次，农民转让土地承包权也是要费用的，无论是一次性转让，还是每年收租金，应当不会低于原来每年收益的10%。另外，地方政府帮助信托公司落实整合土地，也是要成本收益的，这一成本也许会占到信托总资金的2%—3%，甚至会因为“农地钉子户”而更高。最后，农业经营公司要雇技术员和农民，也支付大笔的工资，其运营成本，也会占到年收获的20%以上，如果没有足够的收益，恐怕也没有哪个公司会花十年在土地上。
这样看来，土地流转信托这样一个新兴的信托品种，尽管备受关注和追捧，但事实上其中需要担忧的方面还有不少。信托+农地的模式还在不断成熟完善中，也需要广大投资者在投资前鉴别考虑周全。
信托+农地如何投资
“信托有转型需求，农户有把土地流转升值的需求，农业公司有融资需求，基于此，土地信托不难达成。”业内人士言简意赅地给出了土地信托之所以可以成功，并且注定会有深远意义。自10月第一单土地信托试点定于安徽塥桥，只经历了短短两个月后，近乎立竿见影的成效让中信信托开始了经验复制的第二单——落户山东潍坊。
既然土地流转信托在市场的需求下诞生，就自然会迎来迅猛的发展。据中信信托业务负责人介绍：“这款土地流转信托的期限是12年，和土地承包经营权的期限一致，涉及流转的土地面积达5400亩，远期为25000亩，信托产品的结构设计是：采用结构化混合型设计，既有财产权（土地承包经营权5400亩），又有资金信托产品。但不同于传统信托产品，这款产品分成两类，其中一类是把土地承包经营权委托给中信信托，中信信托统一进行规模化管理，找专业化公司进行出租，同时对土地的功能做一些提升，例如建设农业循环经济产业示范园。在建设过程中需要资金，则会发行资金信托计划，来解决建设资金问题。”
此外，记者还了解到，信托资金也分为两部分，一部分用于流转土地区域内土地整理和农业设施建设和现代农业技术的推广应用，另一部分是解决财产权的地租支付，以及土地整理方面资金如果出现流动性问题等。在土地流转过程中，我们加入资金信托计划，解决了土地流转过程中的资金需求。尽管整个信托计划是12年，但其中的资金信托计划期限不同，为3个月到两年之间。
中信信托相关业务人士称，该信托现在初步计划分两步走，先是做土地承包财产权信托，资金信托需要结合项目运转、项目资金需求的情况再发行。因此对于那些对土地流转信托翘首以盼的投资者而言，可以在这个时期更加详细的了解该信托诸多特质，然后再付诸实践。
