应当大力推进小城市房地产开发
时间：2021-01-15 12:02:38 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
一、小城市房地产开发的价值
特大型城市通常对人口具有强大的集聚作用,而人口的快速集聚又成为各大城市发展的重要动因之一。因此,有人主张我国城市化应当以大城市、特大城市建设为主。实际上,这是一种误导。在人口快速集聚的过程中,一旦城市建设和管理跟不上迅速增长的需求,各类城市基础设施的供给滞后于城市人口的增长,就会引发一系列的矛盾,出现交通拥堵、环境污染、就业困难、治安恶化等城市病。例如,19世纪末前后,英国城市人口急剧膨胀,造成住房短缺,贫民窟比比皆是;公共卫生设施奇缺,空气及水源污染严重,环境恶劣;就业竞争激烈,工人处境艰难;犯罪率居高不下等等。今天,在伦敦、巴黎,市区交通阻塞经常发生;在曼谷,由于车速过慢,整个城市就像一个停车场,甚至出现过3个月内有900名孕妇因堵车被迫在轿车中分娩的情况。交通拥堵不仅增加汽车尾气、噪音、交通事故,还增加居民的出行时间和成本,抑制人们的日常活动,降低城市活力和居民生活质量,导致经济社会诸项功能的衰退,引发城市生存环境的持续恶化,成为阻碍发展的“城市顽疾”。据一项最新调查显示,北京市机动车保有量已冲破400万辆大关,北京人每天在上下班高峰期时花在路上的时间平均达到70分钟,而且还呈增长趋势,首都成为“首堵”。特大城市的发展容易造成城市贫困。贫民窟问题是发展中国家的大中城市在加快城市化进程中所出现的特有现象,贫困人口多数集中于城市,而城市贫民又大部分住在贫民窟,如印度孟买、巴西圣保罗等。一方面,贫民窟居民大部分人处于贫困线,享受不到作为公民所应享有的经济社会发展成果,居住、出行、卫生、教育条件极差,不仅影响当代人,也影响下一代人的发展。另一方面,生活水平的巨大差异造成国民感情隔阂,加之贫民窟游离于社区和正常社会管理之外,一些贫民窟为黑社会所控制,成为城市犯罪的窝点。
最近,中央经济工作会议强调要积极稳妥推进城镇化,提升城镇发展质量和水平,要把重点放在加强中小城市和小城镇发展上。城镇化水平的提高给地产行业带来利好,推进城镇化要增加普通商品住房供给,地产公司将向二三线城市布局。具体说来,小城市房地产开发的重要性,主要体现在以下几个方面:
首先,小城市房地产开发有助于全国房地产市场的结构调整。
在国家经济刺激政策尤其是宽松的货币政策和通货膨胀预期等因素的影响下,去年我国房地产市场表现远好于预期,出现了投资加快、销售增加、价格快速上涨和资金来源充裕等新情况。但我国房地产市场结构不尽合理,应当采取有保有压的政策,调整结构。结构调整,一要调整产品结构,增加普通商品住宅、经济适用房、廉租房的供应;二要加紧空间结构调整,引导一、二、三、四线城市房地产市场均衡发展。一些调查显示,目前一、二、三、四线城市的房地产市场存在着很大差异,社会资源配置不尽合理,亟待引导。一线城市房地产市场价格偏高,投资炒房过度,存在局部泡沫。以北京、上海为代表的一线城市房价屡创新高的同时,反映真实居住需求的租金水平却并未随之“船高”。反观三、四线城市的房地产市场,投资不够力度、规划不够先进、产品的粗放型现象严重,走了一线城市早期所走的老路,重复了一线城市过去探索时所走的弯路。一方面,是由于三、四线城市的开发商绝大多数为本地企业,没有资本实力,观念落后,目光短浅,急功近利,小农经济意识强烈。另一方面,是由于一些地方政府在城镇建设、房地产开发的规划上缺乏科学思维,一味追求眼前的GDP。三、四线城市如果都能把科学发展观真正落实到政府每一个决策行为,吸收消化一线城市先进的城市规划理念,引进一线城市的资本和先进的房地产开发理念,适度超前、科学地规划城市建设与房地产开发,保障城市基础设施不欠账,保障普通商品住宅、经济适用房、廉租房的供应与当地市场需求相匹配,这不仅促进了小城市的建设,也促进了全国房地产市场的均衡发展和结构调整,也促进了全国经济社会的均衡发展。
其次,小城市房地产开发有助于农村人口和小城市居民改善居住、生活条件。
自改革开放以来至上个世纪90年代末,随着一部分人经济条件的逐步好转,越来越多的人选择在县城或县级市自建住宅。据估算,全国小城市居民自建房累计约数亿平方米。居民自建房,存在诸多弊端:一是土地浪费严重。绝大多数自建房只有二至三层,容积率低,土地利用率低。二是自建房开发规模小、配套差、建筑密度大、房屋设施不全、科技含量低,影响采光、通风,车辆出入不方便,影响生活质量。进入21世纪,一部分县城、县级市的房地产开发兴旺起来。数万甚至上十万平方米有小区开发,新颖的户型设计,辅之以园林景观和配套设施,给人以全新的感受,许多居民卖掉了原来苦心经营并打算住一辈子的自建房,搬进了小区楼房。
差不多与小城市房地产开发兴起的同时,越来越多的打工者选择在家乡县城或县级市购房落户。45岁以上、文化水平较低的打工者,绝大多数是赚钱回乡建房;45岁以上、文化水平较高的打工者则不同,他们不喜欢信息资讯不发达、交通不便、生活比较单调的农村,对城市产生了很强的归属感,适应了城市的环境以及生活的方式和习惯,渴望成为城市的一员。一项调查显示:打工者中71.4%的女性和50.5%的男性表示,如果条件许可,愿意在城市定居生活。他们中有些人甚至把回乡定居视为失败的同义词。考虑到生活成本、交通条件等诸多因素,少部分打工者选择在打工城市买房定居,大部分则选择两边跑,选择介于农村和都市之间的中小型城镇买房居住。中小城镇一般基础设施已相当完善,交通拥挤很少出现,生活更加宁静、随意,工作压力较小,各种现代化、新潮娱乐方式和设施也几乎与大城市同步,满足了新生代农民工对时尚和新潮的追求。而中小城镇的住房价格及生活成本就像为新生代农民工量身定做一样,非常适合他们。
第三,小城市房地产开发有助于扩大就业。
房地产业具有劳务密集用工量大,资金密集用材量大,资源密集用地用公共配套量大等特点,对增加就业贡献率之大是其它行业无法相比的。首先是直接吸纳大量工程技术和施工人员,尤其是以农民工为主体的建筑工人是显示易见的。小城市房地产开发过程中,吸引大量农民工就近打工。这些农民工农忙时回家务农,农闲时进城务工,还能做到农、工两不误。房地产业解决了亿万农村富余劳动力的转移,缓解了农村的就业压力,帮助了千千万万个农村家庭脱贫致富。其次房地产业直接拉动数十个产业,尤其是钢铁、建材、工程机械、金融等行业,间接拉动广告、家居、装潢、物业管理、市政配套等行业,不仅创造了大量就业机会,还催生了房地产开发策划、幕墙工程师、智能建筑工程师等一批新职业。
笔者曾走访浏阳市、澧县、靖州县等地,切实感受到小城市的房地产开发改善了城镇居民居住条件,加快了县城建设和县城面貌改变,促进了财政增收和县域经济发展。
二、推进小城市房地产开发的建议
一是积极推进户籍制度改革,取消小城市户籍管制。长期以来,与我国城乡二元分割结构相适应的户籍制度,以行政管制限制了公民的迁徙自由,各种利益竞相攀附在户口上,使得城乡居民在就业、医疗、入学、社会保障等诸多方面与生俱来就不平等,有悖于起码的公正与平等,必须废除。新的户籍制度以取消农业与非农业户口划分为前提,按照居住地登记户籍管理,允许公民自由迁徙,国家平等地向每个公民提供基本福利与社会保障,以相应的制度安排予以保证。这样一来,我们才能建立至少在法理上确认是平等、在人权上是平等的户籍管理制度,为农村人口进城扫除障碍,引导他们有序地进城,鼓励他们就近进城。
