对开征物业税的探讨
时间：2021-01-15 00:05:48 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
据最近国内一些省市的有关资料显示，物业税在起到扩大税基、增加财政收入的基本职能作用的同时，也被赋予了以税代费，调节房地产市场的“职能”，后两者的职能是否能够或者说能够在多大程度上实现在学术界引发了不小的争议。
一．物业税取代有关收费的可行性
首先从政府的角度看，第一，土地在未来可能有很大升值空间，对未来地租收益流的估算存在着不确定性，作为地租收益的折现的土地出让金的值是很难确定的。第二，一次性征收土地出让金等于是让政府寅吃卯粮，提前透支了土地的未来收益，另一方面在实际操作中，物业税取代土地出让金，会大幅减少政府目前的财政收入，从而影响政府改善公共服务和城市基础设施的能力，而且，世界上也没有哪个国家愿意出让土地后，再分成几十年来回收地价或地租。
其次从房地产开发商的角度看，(1)房地产市场是需要规模效应和一定垄断性的市场，而大量良莠不齐的房地产开发商涌入房地产开发市场，不利于房地产市场的健康发展。(2)资金门槛的降低使土地供求矛盾空前扩大，从而导致“寻租”现象的泛滥，一方面是土地所有者囤积居奇，为盲目追求高价故意闲置土地资源。另一方面是大小开发商四处奔走关系，实力反而退居其次，土地批租市场从而演变成腐败、贪污现象大量滋生的温床。而物业税的征收对于消费者而言影响最大莫过于房价的变化了．因此在对征收物业税职能解读上，房价的走势也成为争议点之一。
二．物业税与房价走势
据有关专家和业内人士分析，物业税的征收既不能合理地取代土地出让金以及其他税费，又不能有效的平抑房价，其开征的目的以及其积极作用究竟何在呢?
(1)开辟税源，扩大财政收入，改善房地产税制结构。在计划经济体制下，国家的税源主要集中在企业单位上，因此，长期以来征税的对象主要是从生产经营等流通环节征收。具体到房地产市场，也是在房地产开放环节征收的流转税税赋较重，而对于房地产持有期间以不定产为标的物征收的财产税税赋则相应较轻。物业税的开征虽然不具有取代土地出让金的可行性，但是在削减有关房地产流通环节的税费还是有积极作用的。因此物业税的征收，有利于开辟税源，扩大财政收入，有助于缓解地方政府的预算约束瓶颈。
(2)调整房地产市场结构，防范，化解金融风险。目前我国房地产市场结构型矛盾突出，一方面是购房需求旺盛，另一方面是空置率年年攀升，有增无减，原因在于高端商品房供应饱和，而低端则供应相对不足，而物业税的计税是以房地产的价值为依据的，为了合理避税，房地产开发商应该会增加低端市场的供应，从而改善现有的房地产市场结构。另外，物业税的开征还能起到防范、化解金融风险的作用。其金融风险来自于两个方面：①土地囤积，房地产投机炒作引致的房地产市场风险，由于土地的使用价格是一次性支付的，事实上政府是不可能正确估算未来数十年内土地的增值趋势和额度，客观上造成了地价以及房价的失真．在此基础上的投机炒作更是加重了房地产市场泡沫成分，潜伏了巨大的房地产金融市场的风险。②一次性征收土地出让金，也使得有些不法官员和机构产生了幕后操纵地价的动机以谋取私利。因此，开征物业税一方面增加了囤积土地的开放商、以及房地产投机炒作者的成本降低了房地产市场的金融风险；另一方面，为地方政府确立了一套稳定的收入来源，降低了地方政府的财政金融风险，有效抑制了地方政府盲目征地、围地、卖地的动机，从而缓解了某些地方政府强行征用耕地所形成的社会矛盾。
(3)有效配置资源，促进社会公平。物业税的征收将使闲置或半闲置的房产的机会成本增加，从而促使房地产二级交易市场的活跃，达到有效配置资源的目的，另外，财产税的征收的初衷之一就是为了缩小贫富差距，物业税的征收将增加政府的转移支付的能力，避免两级分化的进二步扩大，促进丁社会公平，从而有助于维护社会稳定。
三．物业税的征收探讨
(1)计税税基的选择。由于物业税不具有取代土地出让金的职能，因此无论是新购还是已购业主都将一次性支付土地出让金，在这一点上是平等的。如果对新购和已购业主采取同一税率，己购业主只是在被物业税取代的房地产开发环节的相关税费上被重复课征，因此，只需采取区别的计征税率，应该可以解决这个问题。
(2)税率的决定。对于新购和己购业主应区别计税，科学测算，采用不同的税率，尽可能的保证公平合理。物业税的应采用从价计征，征税以不动产的市场价值为依据。先确定一定额度的免税额度再对超过该定额的部分采用累进税率，以促进社会公平。另外，物业税的开征必须以完善的房地产中介市场为基础，需要一支职业、公正的房地产评估队伍。各地方政府可根据实际经济情况在具体规定上有所差别。
（作者单位：复旦大学中国经济研究中心）
