哈尔滨市房地产泡沫的成因分析
时间：2021-01-15 00:04:17 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
摘要：房地产具有的金融属性和政治属性推动了房地产价格的上涨，进而形成泡沫。房地产泡沫给经济发展和安居工程带来巨大隐患。采用历史分析的方法，在分析哈尔滨市2007——2013年房地产行业相关指标的基础上，剖析哈尔滨市房地产泡沫宏微观方面的成因，提出相应的防治措施，为政府调控哈尔滨市房地产市场提供借鉴。
关键词：房地产泡沫；成因；土地财政
中图分类号：F293.3
文献标志码：A
文章编号：1008-7133（2015）04-0032-05
通常情况下，当房地产价格在相对较长的一段时间内持续不断地上涨，并且这种上涨还会不断吸引新的购买者，从而引起房价新一轮的高涨，最终导致房地产的价格远远高于其实际价值，这时认为产生了房地产泡沫。房地产泡沫不能反映物质财富的实际增长。
1哈尔滨市房地产市场的发展状况
随着国家房地产政策的调整，哈尔滨这个二三线城市的房地产市场的发展受到一定程度的影响。同国内其他地区相同，哈尔滨的房地产市场经历了从投机气氛浓重供需两旺到观望气氛浓重交易量下跌这一过程。
1.1投资环节
通过比较房地产开发投资、全社会固定资产投资以及两者的比率等3个指标，如表1所示，可以看到，2007-2013年哈尔滨市房地产开发投资额不断增加，房地产开发投资增长率在2011年达到峰值，随后回落。同一期间，全社会固定资产投资也保持增长态势，房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重一直维持在较高水平，2009-2010年3个指标出现异常波动，分析其原因，主要是由于美国次贷危机的影响，我国政府增加4万亿固定资产投资刺激经济，导致全社会固定资产投资总额激增，房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重有所下降。
将哈尔滨的指标与全国的指标对比，可以看到哈尔滨的房地产开发投资占全社会固定资产投资比重一直低于全国水平如表2所示。这说明哈尔滨市房地产开发投资比较理性，房地产市场发展相对比较稳定。但是2012年，哈尔滨市房地产开发投资占全社会固定资产投资比重为19.5%，高于全国平均水平0.3个百分点，这预示着哈尔滨市房地产开发投资规模出现膨胀状态。
1.2销售环节
从2个方面分析哈尔滨市商品房住宅的销售情况。首先从销售套数看，2007-2012年哈尔滨市商品住宅的销售套数呈递增趋势，2012年达到顶峰，如表3所示。这一时期90平米以下中小户型的销售套数占商品住宅销售套数一直徘徊在60%左右，这说明这个阶段刚需型购买力处于哈尔滨房地产市场的主导地位。2013年哈尔滨市商品房成交户均面积大幅上涨，90平米以下户型的销售套数比重下降至35%，探究其原因，一方面由于政策导向，银行首套利率等，使得刚性户型面积需求有小幅增长，一步到位的小两室取代一室半成为刚需主力；另一方面2013年改善性需求增加，导致大户型的成交占比增加。其次从销售面积看，除了2008年受美国次贷危机影响，销售面积有所下降外，其他年份哈尔滨市商品住宅销售面积一直保持增长态势，2013年达到1206.6万m2。在这个过程中，不难看到随着政策环境的变化，如房产税试点城市扩大、限购执行力度加强等，销售面积的增长幅度也有波动。
1.3商品房住宅价格
虽然国家对房地产行业一直在进行宏观调控，但是2007-2010年哈尔滨市商品房价以10%～30%的速度上涨，2011年上涨速度放缓，2012-2013年房价略有回落，但仍然维持在整体较高水平，这样的高房价让不少买房者望房兴叹。同期，房价收入比不断提高，已远远高于国际合理区间3～6的水平，如表4所示，这说明哈尔滨市的房地产泡沫化很严重，房地产价格越来越不是由刚性需求在支撑了，而是更多受投资性需求的推动。一旦哈尔滨市经济增长速度放缓，城市化进程放慢，那么缺乏真实需求的房地产价格将难以继续保持快速增长及维持高价格，泡沫的破灭将不可避免。
2哈尔滨市房地产泡沫产生的原因
2.1哈尔滨市房地产泡沫形成的宏观经济环境
房地产泡沫的产生与宏观经济环境密不可分。房地产泡沫资产在宏观经济总量中的占比增加到一定程度，就会产生泡沫经济，出现虚假繁荣，导致整个宏观经济总量出现超常增长，进而促使房地产泡沫进一步膨胀。
（1）土地的稀缺性引发房地产泡沫。尽管哈尔滨市的城区面积在不断扩大，但是土地资源依然是稀缺有限相对匮乏的。土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础。房地产与人们和企事业单位的切身利益息息相关。居者有其屋是一个社会最基本的福利要求，人们对居住条件的要求是没有穷尽的；而与企事业发展相关的生产条件和办公条件的改善也直接与房地产密切相关。随着经济的发展，人口的增加，人们对房地产的需求呈不断扩大的趋势。这种需求既有发展经济的客观需求又有对房地产获利的需求，由此造成许多非房地产企业和私人投资者大量投资于房地产，使房地产价格脱离实际产生泡沫。
（2）“土地财政”引发房地产泡沫。所谓土地财政是指一些地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出，属于预算外收入，又叫第二财政。2004年我国开始实施建设用地的市场化制度，即土地的“招、拍、挂”制度。在这种情况下地方政府必然乐见房地产市场的价格高涨，从而从土地使用权的转让中获得巨额的财政收入，在控制不适当的时候便助推了楼市泡沫。
哈尔滨市跟其他城市一样，地方政府对土地财政依赖十分严重，土地出让金是政府收入的主要来源。同时由于没有相应的社会监督机制，因此对政府的土地出让行为无能为力，土地转让价格节节攀升，从成本方面推高商品住宅的最终价格，产生房地产泡沫。
（3）金融机构信贷规模膨胀导致房地产泡沫。房地产业有其特殊性。一方面，房地产本身属于不动产，是生产生活的必需品；另一方面，房地产具有金融属性，投资房地产可以达到资金保值增值的目的。但是房地产业是资金密集型产业，需要大量的投资资本。哈尔滨市房地产业资金来源主要有3个渠道：一是房地产商的自有资金；二是国内贷款（主要为银行贷款）；三是定金及预付款，即通过“卖楼花”的方式，提前吸收消费者的资金并使用到房地产开发中。近几年，随着金融市场体系的不断完善，哈尔滨市房地产业融资结构中银行贷款所占的比重逐年增加。这主要是因为房地产业的投资回报率较高且房地产抵押贷款的风险相对较小，银行一般愿意发放这类贷款。这就形成了一个怪圈，即先由房地产开发商从银行申请房地产开发贷款，然后将取得的开发贷款投入到房地产开发中，推动土地价格上涨，进而导致商品房价格上涨。这样用来作抵押贷款的贷款抵押物的价值上涨，致使银行放贷额度进一步增加，开发商得到更多的房屋销售款，再一次投入到房地产业中。这种反复贷款投资的情况会导致房地产价格虚高，泡沫进一步膨胀。
