我国商业银行房贷风险与防范措施的研究
时间：2021-01-14 16:03:03 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
摘 要：本文结合我国商业银行房贷业务的现状、指出其发展过程出现的重大风险，如银行的风险意识不强、征信系统的落后、期限错配风险加大等一系列问题。提出从银行、地产开发商、借款者三个角度来解决商业银行面对的房贷风险问题。
关键词：商业银行；房贷风险；防范措施
从二零一六年以来，我国房地产市场持续升温，突出表现在房地产投资、销售和土地购置等多个指标触底反弹或快速回升。
从整体上看，我国房地产运行走势可用“四高一升”来表述，即“高房价、高涨幅、高低价、高库存、投资升”同时并存的态势。房地产市场持续升温为缓解我国经济下行、推动房地产去库存做出了积极的贡献，同时也拉动了商业银行房地产业务的发展，给商业银行带来了巨大的利润空间。任何事情有利就有弊，房贷市场的表现尤其如此，房贷业务的杆杆效应很强，如果经营不善商业银行就会面临着巨大的风险。因此如何应对风险就是商业银行所需要密切关注的问题了。
一、我国商业银行房贷业务的现状
据统计：我国2017年第一季度末人民币房地产贷款余额达到28.39亿元，与上年相比增长26.1个百分点，在人民币贷款余额中占据了25.62%的比例，与上年相比增加了1970亿元，在各项贷款增加量中人民币房地产贷款余额增加速度明显上升，在同期各项贷款的增加数量中占有40.4%的比例，在与上年度的比较中，可以发现，所占比例降低了4.5个百分点。
今年第一季度末商业银行给中国房地产开发领域的贷款余额达到6.13万亿元，同比增长速度增至17.3个百分点，其中，银行对保障性住房开发贷款达到2.75万亿元，同比增速达到47.7%，与比上年末相比增加9.4个百分点；对地产开发贷款增加到1.41万亿元，速度同比降低21.5%，降幅与上年末相比扩大的比例为16.6个百分点。
一季度末，个人住房贷款余额增加至19.05万亿元，于上期同比增长了35.7个百分点，增度与上年末相比减少1.1个百分点。同比增速增加5.2个百分点，增长速度高于上年末1%，一年度的增加量达到1506亿元。
从房地产贷款余额在当期人民币贷款余额所占比例来看，该比值表现出平稳上升的趋势，2017年一季度末该比值达25.62个百分点，与上年末相比提高了0.59个百分点，与15年年底相比增加了3.26个百分点。
房地产贷款不良比例分析：一六年我国商业银行涉房贷款资产质量方面出现严重分化，尤其在开发贷发面的资产质量分化更加显著：在四大行中，除了中国银行以外，其他三家国有银行的开发贷不良贷款率都高于2%，最高的不良贷款率甚至达到2.53%。
从整体来看，住房按揭贷款资产质量要远远高于开发贷，从侧面说明了商业银大幅度降低开发贷，大规模增加住房按揭贷款的原因。
另外要注意，我国部分商业银行开发贷的抵质押率与一六年相比呈下降趋势，这预示着其对应的风险面临着上扬的趋势，而且很大可能在目前还未被银行所监测到。因此商业银行在房贷业务所面臨的风险很可能远远高于预期。
二、我国商业银行房贷业务存在的风险
（一）从商业银行自身角度来看，存在以下风险
1.商业银行风险意识薄弱
在房地产市场，只要房地产的市场价值不变或存在缓慢上升情况，商业银行的住房贷款业务都不会出现亏损，而且很大可能出现盈利。因此在现有房地产价格出现持续上涨的状况下，商业银行可能会为了赚取更大的利润，而盲目扩大放大房贷业务的规模，从而对于应对房贷风险的一面表现得过于放松，低估风险，造成风险意识不强。
2.征信系统建设不充分
我国商业银行征信系统相对西方国家来说水平仍然比较低，银行征信系统所收集的借款人的信息仍然保持在初始水平，不能及时紧跟申请人的经济信息的变动进行相应调整。同时信用评级系统不完善，对房贷申请人进行信用评级过于粗略简单，不能全面掌握借款人的资料。银行间信息不对称也加大银行进行房贷业务的信用风险，导致银行无法正确区分合格与不合格的借款人，不合格的借款人很可能通过虚假的书面证明文件获得银行贷款，从而增加商业银行次级贷款的比例。
3.期限错配风险
从长远的角度来看，房地产贷款的业务期限通常较长，一般在10年以上。但是商业银行吸收存款的期限较房贷业务的期限短，一般在3到5年之间。存贷期限的错误配置，会导致商业银行的流动性风险增加。
（二）从房地产开发商方面来说
1.源于房地产开发商的投资风险增大
当前，房地产价格呈现出过快上涨的趋势，未来回落可能性很大，这将不利于房地产的稳定投资，从而导致房地产相关贷款的风险的加剧。其主要表现在两个方面：一是房地产开发商可能会由于土地和房地产价格的下跌而必须增加其在银行的抵押品，商业银行从而面临着高流动性风险。二是房地产开发商如果前期对于房地产市场的预期过于积极，大量购买土地开发，如果房产价格下降，房地产开发商就面临未来收入的减少从而不足以支付高成本的风险，最后导致无力偿还银行贷款。
2.源自房地产企业的信用风险
商业银行的房贷业务的风险与房地产公司的信用程度是密切相关的。房地产企业存在信用问题给商业银行造成的风险主要表现在以下两个方；一是房地产可能采取欺骗性的手段，甚至是严重违法法律的手段来获取银行贷款，这会对银行房贷业务的正常开展造成巨大的破坏。二是由贷款资金用途的转移对商业银行的房贷业务造成的风险。我国商业银行目前对于贷款资金的使用的监管还不严密，所以很多房地产开发商就利用这一漏洞，将房贷资金进行转移挪作他用。这一风险是目前我国商业银行面临的最主要的风险。
（三）从个人住房贷款者角度来分析
1.个人信用带来的银行房贷风险
目前，我国房价持续显著上涨，个人住房贷款者会预期房价会进一步上涨，但是我国房地产价格上涨的速度超过其基本面，将来价格下跌的情况出现的概率极高。如果未来房地产价格下跌，部分在高价高点买房的客户会倾向于选择选择违约。商业银行房贷业务将很有可能面临着亏损。
