中国住房市场与土地市场协调性分析中国住房市场与土地市场协调性分析
时间：2021-01-14 12:09:05 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
［摘要］地价房价比是评价住房市场与土地市场协调性的重要指标,但是其具有指标单一与地价房价“时差”性两大缺陷,为众多学者及民众所质疑。在此背景下笔者将耦合协调度模型首次引入评价住房市场与土地市场协调发展状况,计算结果与地价房价比结果一致,都显示中国住房市场与土地市场协调性良好。笔者据此分析出导致模型结果与普通民众预期不一致的问题所在,并提出房地产市场宏观调控政策建议以促进二者进一步协调发展。
［关键词］住房市场；土地市场；协调性；耦合协调度
［中图分类号］F29335［文献标识码］A［文章编号］1005-6432（2012）9-0023-04
引言
2004年以来房价快速上涨引发国内学者对房价上涨原因分析的研究热潮,其中地价过快上涨推高房价论点为广大学界人士及普通民众所接受。然而国土资源部2009年对全国105个地价动态监测城市620个项目开展的“房地产项目用地地价专项调查”显示：620个项目地价房价比平均为232%,356个项目比例在15%~30％,比例在30％以下的约占总数的78％。东部地区共有项目316个,地价房价比平均为27%,地价房价比高于全国平均水平；中部和西部地区共有项目分别为158个和146个,地价房价比平均值分别为21%和18%,均低于全国平均水平。地价上涨最快的一线城市北京、上海、广州和深圳地价房价比分别为268%,267%,332%和344%数据来源：根据国土资源部“房地产项目用地地价专项调查”相关数据计算整理得来。,虽高于全国最高水平,但是从国际经验来看此比值也在合理范围之内。地价房价比为判断住房市场与土地市场的协调状况、分析地价占房价比重的合理性从而为改善宏观调控政策提供了有效依据。但是全国甚至是一线城市房价与地价处于协调状态，二者比重合理的调查结论为普通民众所不能接受。为此很多学者指出该指标具有如下缺陷：一、地价房价比仅涉及地价与房价两个指标,地价与房价不能充分反映土地市场与住房市场整体状况。二、由于房地产开发两到三年的周期导致地价房价比存在时差,历史地价与当期房价的比值必然会人为缩小其比值。鉴于以上地价房价比评价住房市场与土地市场协调性不可避免的缺陷,笔者首次将耦合协调度模型引入以更为客观全面地评价二者协调性。耦合协调度衡量的两系统(住房市场与土地市场)涉及指标多且较为全面,且住房市场与土地市场均为同期两系统的协调性衡量,由此规避了地价房价比缺陷。
2住房市场与土地市场耦合协调度模型介绍
2.1住房市场与土地市场耦合协调度模型表达式
借鉴物理学中的容量耦合概念及容量耦合系数模型，可以直接得到住房市场与土地市场的耦合度函数刘耀彬中国区域城市化与生态环境耦合的关联分析［J］.地理学报，2005(2)：237-247
刘耀彬城市化与生态环境耦合机制及调控研究［M］.北京：经济科学出版社，2007：153-156,表示为：
C=｛(X*Y)/(X/2+Y/2)2｝1/2(1)
耦合度对判别住房市场与土地市场耦合作用的强度具有重要意义，然而它只能说明两个系统间相互作用程度的强弱,无法反映协调发展水平的高低,如当两个系统发展水平都较低时，同样也可以得到两个系统协调度较高的结果。因此借鉴已有学者的研究成果,构建一个能够客观反映住房市场与土地市场协调发展水平的耦合协调度模型,以评价不同城市不同年份住房市场与土地市场交互耦合的协调程度,其计算公式如下：
D＝(C*T)1/2,T＝αX＋βY(α＝β＝05）(2)
式中：C为耦合度；D为耦合协调度,取值范围为0≤D≤1；T为住房市场与土地市场综合评价指数。D的取值范围与协调度类型如下：D＜02,极不协调；02≤D＜04,不协调；04≤D＜05,不太协调；05≤D＜06,基本协调；当06≤D＜08,比较协调；08≤D≤1,高度协调。
2.2住房市场与土地市场指标体系说明
(1)指标体系结构表。本着指标选取的综合全面性、重要性以及数据的可获得性等原则本文选取住房市场与土地市场指标如表下1所示。
(2)指标数据来源。2001—2009年全国及35个大中城市八大指标数据来源分别如下：土地供给结构指标中城市居住用地面积和城市建设用地面积均来源于《中国城市建设统计年鉴》,居住用地价格来源于中〖LL〖JP+2国城市地价动态监测系统,房地产开发本年土地购置面积及其他指标均来源于相关年份《中国统计年鉴》。住房市场中人均居住面积来源于《中国城市年鉴》,其余四大指标数据来源于相关年份《中国房地产统计年鉴》。
2.3住房市场与土地市场耦合协调度计算步骤
(1)原始数据标准化(极值变换法)。本文采取极值变换法对住房市场与土地市场指标原始数据进行无量纲化处理,同时也满足了耦合协调度对数据非负化的要求。极值变化法非负化原始数据公式为：
xij′=(xij-xijmin)/(xijmax-xijmin)+001(3)
式中xij为i地区第j项指标原始数值,xij′为原始数据标准化数值,xijmin和xijmax分别表示选取年份指标最小值和最大值。
(2)指标权重赋予(熵值赋权法)。作为客观赋权法中重要的一种熵值赋权法避免了主观因素带来的偏差,不掺杂评价者的主观期望。根据熵值赋权法计算步骤及公式,本文选取全国及35个大中城市八大指标2001—2009年数据计算得出土地市场三大指标与住房市场五大指标权重如表2所示。
2(3)住房市场与土地市场综合指数的计算。土地市场综合水平指数和住房市场水平综合水平指数计算公式为：
Xi=ai1xi1′+ai2xi2′+…+aimxim′(4)
Yi=bi1yi1′+bi2yi2′+…+binyin′(5)
式中,X、Y 分别为i地区市土地市场综合水平指数和住房市场综合水平指数,m、n 分别为i地区土地市场和住房市场下属指标数目,aim、bin 分别为i地区土地市场和住房市场下属具体指标权重,xi1′…xim′、yi1′…yin′分别为i地区土地市场和住房市场指标原始数据通过极值变化法标准化数值。最后将各地区住房市场与土地市场综合指数X和Y代入式(1)和式(2)计算得出各地区各年份耦合协调度并判断其协调类型。
3基于耦合协调度对住房市场与土地市场协调性的考察31全国住房市场与土地市场耦合协调度
根据耦合协调度计算公式及评价步骤,计算得出全国住房市场与土地市场耦合协调度如表3所示。虽然耦合协调度较好地反映了二者协调状况,但是住房市场与土地市场各自发展状态如何却反映不出来,因此笔者在这里结合标准差法标准化原始数据的方法,即xij′=(xij-xij平均)/δ，yij′=(yij-yij平均)/γ,其中xij、yij为i地区土地市场与住房市场第j项指标原始数据,xij平均、yij平均为第j项指标2001—2009年平均值。采用各项指标标准化数值与权重乘积之和算出土地市场与住房市场综合指数分别为X和Y,从二者综合指数的正、负来判断发展水平的趋前与滞后,这样能更好地分析出二者各自的发展状态。
