基于ISM模型的江苏省房地产经纪服务的监管研究
时间：2021-01-12 16:02:39 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
摘要： 在房地产经纪服务市场相对混乱无序的大背景下，江苏省房地产经纪服务市场的问题也层出不穷。本文运用解释结构模型对江苏省房地产经纪服务不规范的成因进行层级划分，并从根本上提出整治对策。本研究为政府和行业协会的房地产经纪监管提供建议，同时对促进江苏省房地产经纪服务行业健康有序发展具有重大意义。
Abstract： The real estate brokerage services market is relatively chaotic disorder in Jiangsu Province. So， there are many problems in the real estate brokerage services market. Based on ISM， the hierarchical division of the causes of non-standard real estate brokerage services in Jiangsu Province is put forward and the remediation measures are also put forward. This paper provides suggestions for the government and industry associations to promote real estate brokerage， and it is of great significance to promote the healthy and orderly development of the real estate brokerage services industry in Jiangsu Province.
關键词： 江苏省房地产经纪；解释结构模型；监管
Key words： real estate broker in Jiangsu Province；ISM；supervision
中图分类号：F293.35 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2017）10-0204-03
0 引言
由于我国的房地产中介服务业起步较晚，整体发展水平与国际先进水平的差距很大。我国房地产经纪服务市场存在种种问题。一些学者研究指出当前我国各地房地产经纪行业普遍存在如房地产经纪机构良莠不齐、经纪从业人员素质较低、经纪机构经营行为不规范、经纪机构的规模较小、实力偏弱、公司内部信息资源封闭、业务范围较窄和业务内容同质化严重等问题[1]。
江苏省积极引进创新技术和产业，一直走在国内先进的行列，但是由于我国房地产经纪服务行业总体起步较晚，江苏省的经纪服务市场也存在各种亟待解决的问题。目前江苏省从业人数十多万，而其中很小一部分具有从业资格。
从业的机构鱼龙混杂，正规又具有规模的经纪机构屈指可数，大多数中介没有经过注册和备案就开始经营。从业者私下跑单、发布虚假房源等诚信缺失现象严重。房源信息更新速度慢，虚假房源多等问题屡见不鲜。韩丹，肖立指出南京房地产中介行业发展中同样也存在发展无序，企业生存率低，经营失信，社会信誉度低，企业规模较小，抗风险能力差，市场准入低，从业人员素质参差不齐，法律法规尚须完善，行业监管和自律不力，信息化程度低等问题[2]。
一些学者通过对江苏省其他地市研究发现江苏省房地产经纪行为中还存在着部分房地产经纪机构和经纪人员政策法规意识不强、经纪行为不规范、违反职业道德，如：炒卖房号、代理不能转让的房产；乱收费，不明示服务收费标准和服务项目，以各种理由收取溢价或通过合同约定将溢价部分作为中介费；为承揽客户、压降佣金、进行不正当竞争；发布虚假信息，隐瞒真实情况欺骗客户或与一方当事人串通损害另一方当事人利益；挪用、侵占客户的房地产交易资金；利用信息优势，低价从客户手中买入，再高价卖出赚取差价；利用客户大多缺乏专业知识的弱点，制定有失公平公正的合同文本侵害交易双方的利益，或设定有利于自己的合同条款以转嫁自身的风险，怂恿或唆使消费者签订“阴阳合同”等种种问题[3]。
已有大量学者对房地产经纪服务市场的的不规范行为进行研究并提出对策建议。但是极少有学者对房地产经纪服务市场不规范的根本因素进行分析。本文运用解释结构模型对江苏省房地产经纪服务不规范的成因进行层级划分，并从根本上提出整治对策。本研究为政府和行业协会的房地产经纪监管提供建议，同时对促进江苏省房地产经纪服务行业健康有序发展具有重大意义。
1 解释结构模型简介
解释结构模型（ISM）是一个系统，用于将复杂的系统分解成若干个子系统，特别适合于系统分析众多的变量和复杂的关系，它通过一系列的缩减和计算最终形成一个多级的层次结构模型。此模型可以把模糊不清的思想、看法转化为直观的具有良好结构关系的模型。
模型分析步骤：
①确定关键问题和影响关键问题的因素；
②列出各因子的相关性，并根据相关关系建立可达矩阵；
③对可达矩阵进行分解，建立结构模型；
④根据结构模型建立解释结构模型。
2 基于解释结构模型的房地产经纪服务市场不规范因素分析
房地产经纪活动对于联接、沟通房地产买卖双方的联系，促进房地产市场的交易活动以及活跃房地产市场发挥着极其重要的作用。然而目前江苏省房地产经纪市场出现了种种不诚信、不道德等问题，江苏省房地产经纪市场急需规范行为，强化管理、优化服务。
2.1 影响房地产经纪市场规范性的关键因素
通过对江苏省房地产经纪市场的现状分析，共找出了影响江苏省房地产经纪市场规范的十二条关键因素如表1所示。
