产权交易机构拓展存量房市场业务的可行性探究
时间：2021-01-12 12:04:05 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
我国产权交易机构的出现具有一定的历史因素，亦是市场经济发展的必然结果。为更好地发挥市场在资源配置中的决定性作用，进一步促进要素有序流转、资产盘活，产权交易机构作为产权资本市场的一员，随着市场竞争的加强，需要进行提升、变革、创新，围绕市场方向转型，不断增强服务能力，拓宽服务范围。在产权交易机构原有业务板块基础上进行存量房交易新业务的拓展，不仅是市场化的强力要求，更是主动适应市场的发展需要。
1 存量房市场发展情况分析
《中国房地产市场2017总结与2018趋势展望》显示，由于一线城市土地资源稀缺，新房供应日趋减少。大量购房需求已转向二手房市场，存量房交易量不断扩大，未来存量房成交主导市场的趋势将不断强化。随着全国市场二手房存量的增加，存量房交易占总体成交量将不断提高。
1.1 存量房市场前景
2016年，全国存量房交易额5万亿，新房交易额约10万亿，存量房交易额占总交易额比已达1/3。其中，北京、上海、深圳和厦门的存量房交易占比从2015年开始已经超过了总成交量的50%。
2017年，全国部分重点城市房产交易概况如表1：
数据显示，北京、广州和深圳等热点城市2017年存量房交易数量远远超越新房。不仅仅在一线城市，这一趋势正在向二三线城市蔓延。随着城市化进程的加快，城市土地供应量的缩紧，房地产行业投资的多年高增速，现房存量的增加，可开发的土地不断变少，未来几年内，存量房交易量将不断增加。
1.2 存量房服务市场现状
在近十几年的快速发展过程中，众所周知，我国的存量房中介行业，鱼龙混杂，良莠不齐，主要以中小机构为主。成立房地产中介所需要的资质条件及规定要求都不高，往往是租个店面，借几张经纪人资格证书，买点办公用具，再招一些销售人员就可以开展业务了。无论是行业门槛、人员素质、机构诚信度、市场规范程度，都差强人意，给企业和整个行业带来了不良影响。因此，中国的房产中介行业，急需规范和健康发展，趋向于规范化、公开化、透明化。
2 产权交易机构发展存量房业务的可行性分析
在国家大力推动产权交易市场化的大背景下，随着我国产权交易市场的不断发展和国有企业改革的不断推进，国有产权业务的开展已无法满足瞬息多变的市场需求，拓展产权交易的服务能力，延伸平台的服务范围是产权交易行业转型升级的必经之路。基于产权交易机构的发展趋势和存量房行业的现状，以下通过SWOT分析法分析产权交易机构拓展存量房业务的可行性。
2.1 拓展存量房业务的优势分析（Strength）
利用产权交易机构既有平台交易模式，解决存量房相关主体痛点，获取更高信任度。产权交易机构对入场交易项目，按照申请登记、挂牌公示、咨询洽谈、公开竞价、结算交割、交易鉴证和变更登记的程序进行，遵循诚信、公开、公平、公正的原则，确保入场交易项目依法依程序规范有序组织，阳光操作。产权交易机构拓展存量房的业务，交易通过公开挂牌的方式，采取公开竞价、公开交易的形式，由市场供求关系自主决定成交价格，不仅提高了交易的透明度，而且成交的价格是买卖双方都满意的价格。既解决了买卖双方对中介诚信度的顾虑，也解决了双方因掌握房源信息的不对称性而对成交结果的担忧。到产权交易机构进行房产交易，没有顾虑与担忧，卖方更愿意将房源信息通过交易机构对外披露，买方也愿意通过交易机构买入需要房源。银行等金融贷款机构通过交易机构相对完整的房源信息登记与披露，减少了放款前尽职调查的工作力度，减小了贷款风险的担忧，也化解了对中介机构公信力的顾虑。同时，可以通过既有的会员机制让渡更多的利益与中介机构进行合作，中介机构通过产权交易机构具有品牌影响力的门户网站、开展项目推介、专业策划等方式从市场发现潜在买家和发现项目潜在价值，提高客户的认可度，并可通过产权交易机构获得更多的银行等贷款金融机构金融服务，提高成交量，也最大限度化解了相关主体对其自身信用的顾虑。
2.2 拓展存量房业务的劣势分析（Weakness）
存量房交易領域品牌知名度欠缺，专业的业务服务能力不足，业务发展模式有待摸索。产权交易机构拓展存量房业务虽然在平台、资源、技术等方面占有优势，但国有产权交易与存量房交易在交易流程上仍然有一定的区别，在存量房市场发展的历程中，经纪公司无可非议是其中一个桥梁，经纪公司的地位也逐步获得了更多的百姓认可，市场上已经呈现一批具有一定品牌影响力的经纪公司。产权交易机构拓展存量房业务，首先在存量房交易领域的品牌知名度是欠缺的，其次在存量房交易的业务流程上，欠缺专业的业务能力和业务团队。
2.3 拓展存量房业务的发展机会分析（Opportunity）
2.3.1 产权交易机构的功能与存量房市场的发展趋势一致。随着我国市场经济的快速发展，存量房行业的市场竞争不断加大，存量房市场的发展也趋向于规范化、公开化、透明化。产权交易机构设置的目的是为了保证国有资产的公开、公平、公正交易，为更好地发挥市场在资源配置中的决定性作用，进一步促进要素有序流转、资产盘活功能。产权交易机构拓展存量房业务可以发挥既有平台优势，为国有产权及私有产权有序流转提供专业化的服务，使存量房交易流程公开透明，充分发挥价格发现和资源优化配置的功能，这是符合存量房市场的发展趋势。
2.3.2 政策发展趋势有利于产权交易机构拓展存量房业务。为了促进我国房地产行业稳定健康发展，近年来，伴随存量房交易数量的上升，从中央到地方陆续出台的楼市调控政策无不涉及存量房交易规定的调整，核心皆是不断采取措施加强对存量房交易的监管力度。在市场上，中介经纪公司鱼龙混杂，良莠不齐，主要以中小机构为主，加大了国家对存量房交易监管的难度。各地产权交易机构作为国资和财政监管系统的一员，多年来，在服务地方国企并购重组、促进各类权益要素阳光流转、企业资产盘活和企业融资、优化资源配置等方面发挥了重要作用，成为支持我们经济社会持续健康发展的重要平台。产权交易机构拓展存量房业务不仅符合国家政策法规的需求，也能促进各地政府通过产权交易机构更好地开展对当地存量房交易的监管。
