中国房地产业涉及洗钱的可能性研究
时间：2021-01-10 08:02:26 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
目前,洗钱活动的渠道逐渐从金融机构向社会其他机构蔓延,但现有的反洗钱监测体系主要针对金融机构,而类似房地产业等行业的洗钱活动尚未有效纳入监测体系之中去。
受国际金融危机的影响,国企、私企、家族企业、个人都存在资产保值和企业过冬的问题。人民币资产市场因此异常火爆,房地产市场急速升温。买卖房屋的市场交易由原来的个人行为变成了家族企业行为,中小企业行为,甚至成为了大型国有企业的企业核心行为。房地产行业的高速发展,逐渐成为不法分子“青睐”的洗钱通道。房地产行业无疑将成为今后反洗钱工作的前沿阵地,将房地产行业纳入反洗钱义务主体只是时间问题。加强房地产行业反洗钱机制建设的研究已显得十分迫切。
房地产业的洗钱行为
遗憾的是,由于相关统计数据的缺乏,我们目前尚无法得出一个比较精确的结论,即房地产业在多大程度上成为洗钱渠道之一。
本文借用中国人民银行西安分行反洗钱处的一项调研问卷的结果,以期能对这一问题有一个微弱的回答。这份针对西安房地产业从业人员的问卷,向被调查者提供了9种可疑交易行为,调查发现,每种可疑交易行为均不同程度存在(见表1)。
我们不能武断地认为上述可疑交易行为确定就是洗钱行为,因为存在另一种可能的解释—一些合法的资金为了规避国家打击房地产泡沫的规制政策,但这种解释恰恰印证了房地产行业对购房者基本信息、资金来源等问题缺乏基本的识别和监测措施,从而更有可能被洗钱者所利用。我们应该可以据此判断,房地产业可能已经成为洗钱活动高发的领域。这一结论与我们的日常生活经验是一致的。如果把目光延伸到房地产开发环节,同样也能发现一些洗钱印迹。但这方面同样也缺乏有力的实证数据支持,在此,只能通过房地产开发资金来源构成来展示这一问题的一个侧面。
房地产资金来源包括:
1.国家预算内资金。随着我国房地产投资体制的改革,这部分资金已基本被取消。
2.债券(企业债券)。房地产企业债券自2000年以后再未发行,原有的少量债券也已兑付。
3.国内贷款。主要是金融机构面向开发商的贷款。
4.利用外资。指境外房地产投资基金和风险投资基金以及大量的个人资金,通过直接购买土地、房产、进行项目合作、直接参股房地产公司等方式,投资于房地产行业。
5.自筹资金。包括自有资金、股权融资、房地产信托、国内其他融资和海外其他融资等;
6.其他资金来源。主要由定金与预付款、个人按揭贷款等组成。
来自国家统计局的数据显示(见表2),房地产企业资金来源中愈来愈呈现出多元化的格局,即由过去倚重银行贷款向片中自筹资金为主。
随着融资难度增加,房地产企业加大了自筹资金力度,房地产投资资金中自筹资金所占比重由2003年的28.57%上升到2006年的32.04%。但由于多年来该行业一直处于急速扩张,绝大多数房地产企业均存在资金不足,表2数据显示,自筹资金中自有资金占比并不高,自筹资金中相当一部分来自社会资金,主要包括以直接投资入股的形式参与房地产开发的资金,以及被房地产企业以高利筹集的资金。此外,其他资金来源在房地产业资金来源中的比重也逐年提高。其他资金来源中的购房定金及预收款也属于社会资金。来自于银监会的一项专题调研结果显示,据估算,2005年以来,社会资金在房地产投资资金中占比已超过35%,成为房地产企业的重要资金来源。
值得注意的是,2004年以来,房地产企业“定金及预收款”中的现金占比明显上升,购房现金占房地产投资资金比重也迅速上升,表明购房款中现金比例不断增加。现金购房现象一方面意味着炒房者在增加,另一方面也增加了房地产行业被利用进行洗钱的风险。
房地产业洗钱阶段分析
由于要考虑隐藏有关犯罪所得及其收益的真正所有人和来源及性质,洗钱者要多次改变资金的形态并控制洗钱的全过程,以尽量避免留下明显交易痕迹。通常,典型的洗钱过程被分为放置、离析和融合三个阶段,每个阶段都各有其目的及运行模式,洗钱者交错运用,以达到最终的清洗目的。
放置阶段 是指将犯罪收益投入到清洗系统的过程,是洗钱过程的第一阶段,利用的媒介包括金融机构或非金融机构。主要方法是,把犯罪收益存入银行或转换为银行票据、国债、信用证等,或用现金购买汇票、保险、股票等,利用正常金融工具,掩盖其洗钱的目的;或利用其他方式将犯罪所得转入特定非金融领域;或通过地下钱庄将犯罪收益转移到国外。
离析阶段 也称培植阶段,主要是通过复杂多层的金融交易,将犯罪收益及其来源分开,分散其非法所得,从而掩盖可疑线索和隐藏罪犯身份。即通过对不同金融工具的复杂运用,模糊犯罪收益的真实来源、性质以及与犯罪者的联系,使犯罪收益与合法资金难以分辨。
融合阶段 又称归并阶段,是洗钱链条中的最后阶段,其目的在于使非法所得回归形式合法,实现犯罪所得表面合法性之目的,犯罪收益经过充分的培植后,已经和合法资金混同融入合法的金融和经济体制中。此时不法分子可以自由使用犯罪所得及其收益。
实务中,三个阶段常常重叠、交互运用,难以截然分开。房地产领域洗钱三个阶段则有其独特内容:
放置阶段,洗钱者通过购置土地、建筑安装材料或商品房等方式,将犯罪所得融入房地产开发成本或购房款项中;
离析阶段,通过房地产开发利润、商品房买卖价差或者直接持有房地产实物等形式,掩盖交易线索、隐藏非法身份及资金性质;
融合阶段,把披上了合法外衣的犯罪所得与其他正常来源的所得混在一起,并转移至与不法分子无明显联系的公民、法人或其他组织名下从事正当、合法的经营或消费。
通过买卖房地产的洗钱行为
一般意义上讲,通过房地产业的洗钱方式主要有三大类:
1.通过房地产交易洗钱;
2.通过投资组建房产开发公司洗钱;
3.将非法资金注入房产开发公司,以股东分红的模式获得对非法所得的合法占有进行洗钱。
我们认为,除第一类方式外,后两类方式可以通过金融机构的反洗钱机制予以防范,而唯有通过房地产交易洗钱需要建立专门的机制进行预防和打击。因此,本文对房地产业的洗钱问题是基于第一类方式来研究和讨论的。
一、通过投资创办或参股企业进行房地产开发方式洗钱。
这是利用合法经营机构从事洗钱活动的典型方式之一。不法分子利用投资开发房地产这一手段,改变非法所得及其收益的外在表现形式,将以流动资金为表现形式的非法所得及其收益转换成房地产实物形态,使非法所得及其收益披上合法的外衣,从而达到掩盖其资金来源和性质的目的。具体有两种手法:
一是以自身名义投资创办或参股已有房地产开发企业进行房地产开发的方式洗钱。例如,陈凯贩毒、洗钱案便是此类典型案例。2006年8月初,号称“福州首富”的房地产大亨、福建凯旋房地产集团的拥有者陈凯因长期涉嫌贩毒洗钱而落马。案发前,陈凯贩毒集团以凯旋房地产集团从事房地产开发、经营为掩护,伙同中国最大毒贩“亭江125”王坚章贩毒,并将高达百亿元的“黑钱”(贩毒所得)通过投资开发经营房地产的形式进行漂白转移(即“洗钱”)。
二是以他人名义投资房地产进行洗钱。这种方式多为贪污受贿或挪用公款等公职人员所用,他们在投资房地产时往往非常小心慎重,把非法所得转入自己亲信的账户内,利用已有的房地产公司进行秘密合股(或所谓的暗股、干股);或利用自己所信任的人成立房地产公司,自己幕后操纵,在正当经营的掩护下通过做假账、开发新项目或跨地区投资等手段,让黑钱变成公司的合法收入,洗钱过程天衣无缝。这种洗钱手法很普遍,近年来曝光的政府国家干部经济案件,通过房地产洗钱的甚多,多数是利用手中的权力为开发商的项目审批、用地规划等大开方便之门,而开发商作为回报,采用入股、暗股等形式进行贿赂,其过程既是获得黑色收入过程,又是一个洗钱的过程。
