冯伟 整合：冯伟重新上路
时间：2020-03-28 07:37:32 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
咨询业正处于蜕变阶段。方方在蜕变，与策源结成了战略联盟。佑威也在蜕变。因为不蜕变真的就会死掉，或者半死不活，根本没有机会发展与壮大。 11月底，传说中的易居中国收购荒岛一事终于尘埃落定。易居中国除合并荒岛团队外，还将接盘荒岛目前手中的房地产代理项目。
至此，曾经在上海营销代理界风光无限的荒岛房产黯然退场。这也是沪上首家对外宣布被并购的营销代理企业。
成立于1999年的荒岛房产工作室是荒岛联合企业机构旗下的公司，在上海地产代理行业属中等偏上的代理公司。
纵观荒岛的发展轨迹，不难发现，除了传统的代理业外，荒岛总有创新之举。它是上海地产界第一个从代理走向开发的代理商，其开发的第一个项目是重庆的君悦长滨。除此之外，荒岛还有一个极其锐利的武器――《荒岛报告》，几乎所有的媒体都会刊登或引用其报告。
“在2007年以前，很多人认为荒岛是一个研究机构，而不是一个代理机构。”前上海荒岛房产工作室研究信息部总监冯伟称。
在2007年以前，《荒岛报告》与冯伟可以说是沪上各大媒体的大红人，无论是市场热点分析，宏观政策解读，还是区域板块预测，无一不会提及《荒岛报告》及冯伟。连老板许仰东在一次内部会议上，都用调侃的口吻笑言，“现在，很多人不知道荒岛总经理是谁，但知道冯伟是谁。”
那么，这位风头盖过总经理的冯伟究竟何许人也？
冯伟，1993年进入房地产领域，在一家开发企业做策划。2000年年初转战荒岛，开始从事地产咨询研究。宏观政策解读、微观市场动态、板块区域分析等都是他研究的范畴。由于其涉猎的广度与深度以及对地产行业的独立思考，两年后，冯伟开始崭露头角。随后，迅速成长为沪上地产界知名研究者与分析师。
在相当长的一段时间里，冯伟与《荒岛报告》的成功让致力于发展咨询研究业的同仁们自叹不如。于是，众多企业纷纷向冯伟伸出橄榄枝。
照理说，这是化名气为利润的最好砝码。可冯伟却一一拒绝。理由很简单，“荒岛这个平台还不错，公司对我也很好。”
看来，信佛多年的冯伟在职场上一直秉持着一动不如一静的原则，在荒岛一呆就是八年。
但计划永远赶不上变化。
2008年国庆长假后的第一个工作日，冯伟MSN的签名居然为“跳槽华燕”。
这让很多人在惊讶不已的同时，也进一步印证了易居收购荒岛的传闻。
目前，冯伟的身份是华燕营销代理事业部市场研展中心总监，工作内容、性质与在荒岛几乎没有太大的差别，所不同的是，华燕正在启动上市计划，负责咨询研究的冯伟肩上的担子肯定不轻。
所幸的是，这一行，于他而言，是熟门熟路。
荒岛刚刚离去，华燕就悄然进入。一直不显眼的咨询业正上演你方唱罢我登场的接力赛。变革后的上海地产咨询业将走向何方？华燕将把地产咨询研究做成何种模式？咨询业务在整个产业链中扮演怎样的角色？
11月26日，在《财富地产》杂志四楼会议室，本刊专访了知名房地产研究分析师冯伟，让当事者来解读这一切。
华燕上
《财富地产》：我们知道，你现在新的职务是华燕营销代理事业部市场研展中心总监，华燕之前有独立的市场研展部吗？你的加盟无形中将提升华燕在咨询领域的深度与广度，华燕有没有给你定目标？
冯伟：华燕原来也有市场研展部，但以前更多的是为产品定位而做的一个前期调研，数据都是静态的，没有进行动态的跟踪。不像以前的荒岛报告，不管有没有项目，市场的宏观面都把握住。
进入华燕以后，第一步，把以前荒岛报告好的地方引入过来，比如，首先要把研究做起来，深度研究、专题研究、定期报告做起来；第二，以前荒岛工作室经常举办荒岛沙龙，主要是搭建开发商上游平台。对于代理商而言，他的客户是两头的，一头是下游的消费者，一头是开发商；第三步，在此基础上进行进一步升级换代。
现在，华燕也推出了一份研究报告，叫《华燕视线》，目前仅针对华燕所服务的开发商，还没有实行会员制。以后将陆续推出周报，月报，季报，把它打造成一个组合性的产品，市场分析，动态，观点，宏观政策都将涵盖。
《财富地产》：在咨询研究领域，华燕的发展方向是什么？未来想做成何种模式，有无模板？
冯伟：华燕现在准备上市，而研展这一块做得比较小，未来必须把这一块做大；第二，一个企业要大步发展的话，必须要投入研发能力。因为咨询研究这个概念本身很广，不仅有项目研究，市场研究，还有行业背景研究，企业发展战略研究，很多东西都可以附含在里面。
至于未来的发展方向，还没有完全规划好。因为这是阶段性的工作。市场在发展，需求也不断地在增长，盈利模式也在变化。比如做地产研究，方方与荒岛都比易居做得早，但方方不知如何把盈利模式扩大，荒岛只是把荒岛报告作为整个产业链中的一个附加值，没有想到这个可以变成一个可以赚大钱的东西。易居却不一样，周忻觉得这个可以变成一个核心产品，他在大家都没有做强时，首先把这一块做大做强。
未来，华燕地产研究模式肯定与方方、佑威以及易居有很大差别，华燕地产研究不仅仅只是为了上市做秀，有更长远的发展计划，因而必定有自己独特的模式。
《财富地产》：那么，以后华燕的地产研究有没有可能独立出来，自负盈亏，自己寻找增长点与盈利点？
冯伟：个人感觉有可能，为什么？从两个方面，第一，华燕现在倡导做房地产流通领域具有创新能力的整合者，这是一个很注重创新的企业，他允许你创新。第二，从个人来说，我能不能做到这一点。如果我能找到很好的盈利模式，华燕上市以后又有资金，肯定会支持。但这跟企业的发展规模、发展阶段有关系，现在说这个话题还为时尚早。
荒岛下
《财富地产》：你以前所做的荒岛报告在业界的影响力如何？它有无独立性可言？价值体现在哪些方面？
冯伟：2003、2004、2005这三年荒岛报告在市场上常发声，甚至做得太强了，人家以为我们是做市场研究的公司，而不是代理公司。
可以说，荒岛报告在深度研究与宏观面研究方面做得很不错。比如，2002年，我们出了一个报告，叫《上海2002年报竞地块研究》，用前瞻性的眼光重点分析了大三林板块，当时这个地块还没有热起来，由于万科金地都是我们的会员，他们看了我们的报告后，竞相跑到大三林板块开发去了。
因此，荒岛以前做的一些整体报告都具有独立性，是很公正、很客观的。还有一个特色，我们定期搞开发商沙龙。有一次举办开发商沙龙时，很多媒体哄过来，我觉得很奇怪，因为我没有请那么多媒体，他们说，昨天荒岛工作室发了一篇《松江新城将是第二个联洋空城》的文章，在业界反响不小。
《财富地产》：荒岛报告盈利模式如何？
冯伟：以前，荒岛和方方是最大竞争对手。荒岛报告的盈利点主要在三块，第一是会员制，最多时有100家客户，主要分两档，一档是21600元/年，另一档是10800元/年；第二，针对某个项目，为开发商做相应的市场定位报告；第三，为荒岛营销代理的项目服务，公司提供工资与资金，没有具体的分成方式。
在相当长的一段时间，荒岛报告的规模与影响应该说是首屈一指的。
《财富地产》：作为从事咨询服务的从业者，从你的经验来看，开发商认可或者需要咨询机构提供数据吗？
冯伟：就我所接触的开发商而言，他们肯定需要咨询机构提供的市场分析数据，但他们不愿意出钱购买，为什么？因为现在数据泛滥，网上有很多数据，当然这些数据都是支离破碎的。与此同时，他们觉得你本身是代理公司或策划公司，有义务提供市场数据，否则凭什么给项目做定位。
求整合
《财富地产》：你觉得咨询业的盈利模式是什么，能否独立赚钱，核心竞争力何在？
冯伟：目前，上海咨询业盈利模式主要分为三个方面，第一，如方方工作室，以及以前的荒岛报告，实行会员制，定时出月度或季度报告；第二，出专题性报告，开发商委托咨询机构做个地块的可行性报告或定位报告，如方方，易居。第三，像中原，荒岛，为企业的代理项目服务，价值隐含在企业的代理收入或策划收入上。
比如说给开发商提供一个策划，策划的依据在哪里，需要数据来说话。这样也会造成市场的悲哀，什么悲哀？企业过于注重第三个馒头的价值，往往看不到第一个馒头。我们说第一个馒头是市场，第二个馒头是企划，第三个馒头是销售，有很多开发商认为销售是最主要的，不重视市场，在很多公司里面，销售有一个很明确的指标，策划也有，但市场不一定有，所体现的价值不是马上能够显现出来的。
《财富地产》：在国内是否已经出现了独立纯粹的房地产咨询研究机构？未来，独立会成为一种趋势吗？
冯伟：在上海，方方与佑威都是独立的房地产咨询研究机构。说句实话，由于我们是业内人，我们不能说这个市场如何如何坏，当然有时也会说市场不好，我们不能说它好，但我们可以不说，毕竟考虑到我们自己有代理业务。但像佑威、方方就不一样了，他们完全可以做到公正与独立，因为没有利害关系。
但在目前，咨询研究机构如果不依附企业，独立生存都比较难。比如方方，如果按现有的模式发展的话，不可能有更好的增长点。包括佑威，现在生存也比较艰难，根本不可能快速扩张。整个咨询业，未来必须创新，变革，一旦变革，也许一下子就大起来了。
《财富地产》：如果变革的话，会朝哪个方向去变？
冯伟：更多的是盈利模式的创新，如企业培训，城市运营规划，朝更高的资源整合能力提升。一个企业如果要做大，或与其它企业合作，必须有整合能力。现阶段，咨询业出报告，做专题，都不是一个很好的模式，仅仅只是勉强维持而已。
比如销售，项目卖不掉了，才想到找营销代理公司，后来才提出全程代理概念，前期市场调研就参与进来了。现在更强调的是前期定位，可能单独就让你做了，如果能整合各个方面的专家，如专业的商业地产机构、律师顾问、建筑设计公司等，一起来给这个项目做定位，这个项目就将做得更专业、更好。因此，整合能力是一个很好的增长点。
求生存
《财富地产》：有观点认为，目前地产咨询机构服务的主体是开发商，随着开发量的减少，将来咨询业一定会死，而且还会被咨询业的高手玩死。你如何看待这个问题？
冯伟：对于这个观点，我不同意。
我觉得咨询产业本身有一个蜕变与成长以及升级的过程。即便以后开发商开发量减少，咨询机构可以从服务内容、服务高度上加以升级。比如以前只是为一个项目服务，可以升级为整个企业服务。以后知名开发商越做越大，咨询机构可以从城市运营的高度为开发商提供服务。比如华燕现在南通做一个CBD项目，就是提供类似的咨询服务。
所以，咨询业从服务的模式、内容上都要有所延伸，可以不仅为开发商，还可以为代理商，以及二手经纪公司服务。
同时地域也很重要。因为对于上海的咨询业来说，可以清晰地看到上海的发展脉络，回过头来，我们去看二三城市的发展，我们就很有经验了。
《财富地产》：那么，你认为目前咨询业处于何阶段？
冯伟：目前咨询业正处于蜕变阶段。方方在蜕变，已经与策源结成了战略联盟。我知道佑威也在蜕变。因为不蜕变真的就会死掉，或者半死不活，根本没有机会发展与壮大。
《财富地产》：在为数不多的咨询研究机构中，你最看好哪家？为什么？
冯伟：咨询业做得好的，我个人认为是决策咨源。这是一家面向房地产全产业链的“平台型”企业，以“知识平台”和“交易平台”两大业务为核心，最大范围地为房地产商提供“铲子”，并为各类生产物资提供快速流转的通路。它搭建了第一房商网，把投资商、开发商、营销代理公司、设计公司等都放在同一平台上，立志打造中国房地产第一平台。
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