【地价的“双面”真相】双面真相

时间：2020-02-19 07:30:38　来源：雅意学习网本文已影响人

　　“现在土地太少了，地不好拿啊！”近日，广州一大型房地产开发公司的中层员工接受记者采访时如此说。鉴于他们理解的这个事实，两个多月前，该公司分派了一部分员工辗转到西安开拓新的市场。
　　而在西安，他们的进展也不尽如意。公司分派过去的员工本属于公司中上层员工，在西安却花了一个多月的时间，才拿到一块500多亩大的土地。“我们几乎把西安所有的地都翻了一遍，最后才在近郊找到这一家开发商，他几年前以每亩100万左右的价格拿下了这块地，却没钱开发。我们以每亩130万元从他手里盘了下来。现在即将动工了。”
　　
　　地价节节高升
　　
　　这块地的价格，经过二手转让，算下来为1900多元/平方米。虽然目前还不知道该楼盘完工后会卖多少钱，但是其周边的楼盘已经给了它一个参考标准――至少超过3000元/平方米。“算起来，地价大概是楼价的1/3，我们能赚到1/3的利润。”
　　而在广州，这样的地价和房价早已成为历史。据消息人士透露，在广州，早在2005年，五六千元/平方米的商品房，其地价大约只有一两千元/平方米。而随着城市商品房用地的日益稀缺和萎缩，平均算来，到今年，广州平均每平方米的地价已经涨到3000多元。而“天价地”更是大大超越了这个水平，越拍越高，越拍越多，珠江新城某些楼盘，地价已拍卖到7000元/平方米。就连广州市番禺区不算繁华的沙湾，日前也有土地拍到5700元/平方米。
　　在政府实行土地招拍挂政策之后，在土地交易一级市场上，城市和近郊地区的土地身价日益尊贵，这已成为不争的事实。而地价高涨，必然拉升房地产开发的成本，于是房价随之攀升，这也符合房地产商的思维逻辑。地价和房价齐涨的局面不仅在广州一个大城市存在，今年以来，北京、深圳、上海等城市频传房价两位数涨幅。7月末，广东省统计局公布了今年上半年广东房地产业分析报告，数据显示，广州房价同比增长25.8%，深圳房价同比增长了42.1%！在专家眼里，房价以两位数的百分比上涨是一个很不正常的信号。
　　虽然楼价在地价的推动下，已经上涨到让大部分普通市民无法承受的水平，但另一个铁的事实是，希望买房的市民还是只能通过商品房一条路径购买房子。而与此相对的是，有些有楼且希望卖楼的人，心愿却不可得。
　　
　　宅基地的理想与现实之悖
　　
　　姚维敏，现在的名片上印着“广州寺右实业有限公司副董事长”，这个名号看起来没什么特别。而在2000年，他的称谓是广州市寺右村村长，耳熟能详的一个“村长”。1984年以前，寺右村还只是广州的一个郊区，是一大片菜地，当年的任务是负责给广州市民供应蔬菜。而现在，这里高楼林立。它地处越秀区与天河区的交界处，天河区已经成为了广州的CBD，是广州的商业和商贸中心，天河区的珠江新城也已经成了广州市最高档的写字楼和住宅地之一。
　　身处这样好的地段，寺右村周边有18年楼龄的二手楼盘均价已经上涨到7000多元/平方米，一栋建在污臭的河涌旁的新楼盘，预售价已经高达1.5万元/平方米。按照常理，姚维敏应该是欢欣的，但他却喜悦不起来，因为他和他的村民有楼也不能卖。由于村民的宅基地属于集体用地性质，按照国家法律，不能改变用地性质，不能擅自上市交易。
　　据姚维敏介绍，1984年，广州市政府按照城市规划，征用了寺右村500多亩土地，征地补贴是每亩6万元，平均算下来，每户分不到100元/平方米。由于失去土地，不能再做菜农，为了保障村民的日后生活，政府在征得的500多亩地中，给寺右村留下了15%的土地，供村民们盖房出租，以收来的租金填补日常开支，建房的资金就来自征地款。
　　在当年，姚维敏与他的村民过得很悠哉。按照1985年广州的生活水平，工人的平均工资大约1200元/年，而寺右村通过出租，每年可以人均分红两三千元，属于富裕一族。但今日的景况不可同日而语了，广州一般工人的月工资上涨到两三千元，寺右村的村民每年出租分红2万多元。而且自从2000年村委会转制为实业有限公司后，作为一个经济实体，也必须每年向政府纳20%的税，据姚维敏推算，每年该村上缴税收多达几百万，“生活水平越来越低了，比以前差很多了。” 姚维敏如此感慨。
　　由于收入水平下降，生活开支不够，再加上年轻人多外出打拼，寺右村有一半村民已经有明显的愿望――把自己的宅基地上市卖给非农市民。而这是违反国家的土地法的。
　　这个比例让记者有点惊讶。虽然之前有各路消息透露，广州的村民宅基地私下交易已经形成了气候，成了一个产业链，但是在寺右村这样还算保守、违规操作较少的村里，居然也有这么大比例的村民有这样的愿望。事实上，私下交易的宅基地也是一种小产权房，因为用地性质不能转变，即使私下交易，买方也拿不到土地证和房产证，权益得不到保障。
　　
　　转手之间地价差距千里
　　
　　姚维敏心理很不平衡，他想不明白，为什么集体用地与国有土地就有这么大区别。当年寺右村的土地，如果放在今天被房地产商竞拍的话，“至少每亩能卖20万。”
　　而比起几百米远的杨箕村来说，姚维敏还是暗叹幸运。杨箕村在广州市是一个很典型的城中村，四面已被高档的商品房包围。从临近的10多层楼高的地方往下看，这块土地显得相当渺小和凌乱，村里都是三五层高的“握手楼”，全是杨箕村村民建成用来出租的。
　　但按照广州市的城市规划，这个城中村在两年之后将不复存在，土地将被政府征用，收归国有，再拍卖开发商品房。与杨箕村命运相同的还有一大批城中村，据合富辉煌集团市场研究部首席分析师黎文江介绍，广州市目前只有29平方公里的土地在开发商手中，其中远离市区的番禺、花都和南沙就占去了20.2平方公里，仅剩下9平方公里在市区内。这些土地显然不够满足日益增长的商品房需求。
　　所以，在广州138个城中村里，未来5年，广州市将拿出500万平方米的土地用于商品房建设。大批的土地将从集体用地性质的城中村中转变而来，而当记者再三打听这些城中村征地价时，很多业内人士都三缄其口，认为这是个言谈禁区。再三打听后，一位不愿透露姓名的业内资深人士告诉记者，拿石牌村来说，平均算下来，村民得到的“地价费”仅每平方米500元。
　　同时，我们又可以想象，像石牌村和杨箕村，因为地处繁华的天河区与越秀区，日后的地价又会拍卖到多贵！夹杂在这两个区之间的珠江新城，2005年的最后一块地皮，当时地价已经拍卖到3348元/平方米。而到了2007年，这块地上的房价已高达1.9万元/平方米。
　　据内部人士介绍，广州市区的地价，在2006年其实部分已经高达七八千/平方米。而今年广州的中心城市楼价已经高达1.1万元/平方米，有的土地，仅楼面价更是拍到1.3万元/平方米。杨箕村和石牌村在日后的房价中，其获利将成几何倍数增长。
　　“征一块地要经过四个部门，我不说基数，但是每个部门按照20%的价格来算，地价从征用到拍卖，拆迁、补偿、七通一平都得花费不少费用，中间上涨了多少你应该能算得出来。”上述该业内资深人士颇为神秘地说。成本固然在中间环节中节节攀升，但是由每平方米几百元涨到几千甚至上万元，这20%的递增账却让人算得颇感糊涂。
　　
　　高地价催长商品房投资
　　
　　地价的高升，直接催长了房地产投资的热度。
　　据广州某房地产有限公司营销管理中心副总监表示，他们去年调查过全国市场，在北京，只有30%的人买房为了自住;45%的人属于“随向性投资”;23%的人纯粹为了投机，即炒房。而在上海，46%的买主是投机者，只有20%的人为了自住。深圳与北京的情况相差无几。这位总监分析:“与房价相比，地价的增值效应更强。因为房子有个折旧过程，其折旧成本随着楼龄增长一直下降。”
　　博客名人、《每日经济新闻》首席评论员叶檀也有此看法，“进入资本时代后，不光是房子成了投资品，土地也是开发商的一个投资品。如果大家都预期土地还会涨，那么土地价格一定会涨。土地增长的风险其实要比股市小，而且收益要大得多，所以开发商都去追逐土地，目前就是这样一个状态。”
　　也许姚维敏质疑得对，地价经政府一拍卖，转身就上涨几十倍，这种征地制度实在是推高房价的幕后大黑手。而同时，政府又禁止集体用地上的宅基地上市交易，这更让房价和地价涨得没有“合情合理”。“也许，政府的确应该在土地政策上放宽一点，让有房卖的人能把房子卖给要住房的人。”