业主委员会的多事之夏:什么是业主委员会
时间：2020-02-16 07:18:25 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
都市中的民主 小区业主委员会在中国完全是个新事物。与乡村自治搞得有声有色不同，在城市这样的陌生人社会，当人与人之间没有任何有机的利益关联时，政府的管理也蛮有效率，人们甚至连自治的愿望都没有。但是，在以私有财产为核心、共有财产为纽带的现代小区出现时，这一局面被打破了。业主委员会以民主的名义诞生――现在又开始遭遇民主的“麻烦”。
几十年的计划经济与国有体制，使城市人口习惯于他治，而不知自治为何物。面对陡然到来的业主自治，人们发现，原来民主并不那么简单
“维权的最高境界，不是和开发商、物业公司斗，而是业主和业主的维权。
2006年7月20日下午，北京恒昌花园综合楼518室，一场罢免小区业主委员会主任的投票正在进行。会议室里除了业主代表、业委会的委员，还有旁听的北京市建委的代表，及闻讯赶来的记者们。毕竟，这是2003年建设部《物业管理条例》公布以来，北京市首例罢免业主委员会主任事件。
投票的计票启用了双重方式：一种是按户数计票，另一种是按票权计票（即按业主所有的房屋产权面积计算，一平方米1票）。下午3时左右，现场公布计票结果：按户数，恒昌花园619户业主中，395票同意罢免，3票不同意，6票弃权；票权统计结果是，同意罢免52020票，不同意447票，弃权846票。
这是恒昌花园小区业委会成立四年以来第一次真正意义的“全民公决”。当听完按户数的计票结果，票权结果还在统计中时，业委会主任何东宁便一言不发地离开会场，回到家中。对于已经习惯了被大家称作何主任或老何的他，这场罢免显得“迅雷不及掩耳”，他对记者说，6月7日，他因公赴国外出差，6月下旬才回到北京，6月26日，另外四名业委会委员即在业主临时大会上，宣读了有209名业主签署的事先准备好的“罢免建议”。又过20多天，就发生了上面一幕。
如此高票被罢免，难道有什么事激起了民怨沸腾？
据业委会一位成员徐颖告诉媒体，人们的不满主要是两件事：一是刷墙，“8万元钱的尾款老何给了施工方12万元，不但多给了4万元，还没有发票，他没有权力这么花钱”；二是出租地下室建旅馆，“5号楼地下室要被其中一名业主建旅馆用于出租，老何却同意了，但小区内其他业主没有一个人同意。”
徐颖还说，今年９月份，小区与现有的中设物业管理合同就要到期了，而何东宁一直闹着要招投标改选物业，“这中间有什么利益关系，就不好说了，但我亲耳听他说过，换了这个物业，大家都有好处。”
事后，何东宁开始了反击。他以“诽谤”为名将徐颖和另一人起诉至宣武区人民法院，并向北京市宣武区建委物业科等部门递交了行政请求书，请求责令恒昌花园业主委员会撤销召集罢免自己业委会委员资格的临时业主大会的决定。
被告上法庭的业委会
业主们对自己选出的业委会不满，这种事情不只发生在北京。
2005年5月，上海市浦东新区东方佳苑的20户业主将小区业委会告上法庭。
事件缘起于小区健身器的安装。当时，浦东新区鹏欣居委会为东方佳苑争取了一套免费健身器材，但把这套器材安放在哪里，业主们却产生了分歧。
业委会当时在小区内选了5个安装点，其中之一是中央绿地，在回收的294张业主有效表决票中，选中央绿化带的最多，共110票，却未达到总票数的1/2。业委会据此又组织业主就“是否安装在中央绿地”进行有针对性的投票。
从一开始，小区6、7号楼的业主就极力反对。因为这两幢楼的大阳台直面的就是中央绿化带，这些业主也是作为景观房购买的，房价比其他楼贵10％。业主认为，当初“一房一价”中涵盖了景观、位置、配置等因素，随意破坏、更改这些因素，是侵犯他们的部分财产权。
而业委会主任徐承龙认为，小区内公共绿化、道路、场地等归全体业主所有，只要多数业主做出决定就可处置、改变，一部分业主有意见，这些人应少数服从多数。
第二轮投票，多数持反对意见的业主拒绝参与，最后仅收到4张反对票，业委会据此得出“同意率为99％”的结论。随后，10余件健身器材被安放在了中央绿化带。
于是，部分业主旋即将小区业委会告上了法庭。
最终，街道办事处出面调解，将健身器材安置在了小区院外。经历如此反复，业委会主任徐承龙感觉工作没法做了，主动提出辞职。
东方佳苑业主起诉业委会的案件在这个城市并非惟一，根据上海市物业管理协会法律顾问陈世福的统计，进入2003年以来，上海市物业纠纷案件呈现多样化趋势，业主起诉物业公司的案件数量明显下降，越来越多的案件发生在业主告业委会，业委会告行政主管部门身上。
业委会主任：“你根本干不下去”
2006年7月11日，北京市政协发布居住小区物业管理问题调研报告。报告指出，全市3077个居住小区物业管理项目中，按照《物业管理条例》成立的业主大会有360个，仅占住宅物业项目的11.7%。最早的业委会，成立于上世纪90年代，在当时被称为小区物业管理委员会（管委会），而到今天，据中国人民大学公共政策研究中心社区治理项目组研究员、前朝阳园业委会主任舒可心说，第一代的业委会主任，现在基本上都不在任上了。他们或者在换届时不再连任，或者干脆中途辞职。
北京银枫家园的前业委会主任北野，是在半年前辞去这一职务的。“你根本干不下去”，北野对本刊记者说，“我们这一代业委会主任，都是民选上来的，也就是说，多数都是在与开发商和物业公司的‘斗争’中冒出来，得到大家的信任。这样，业主们对你的期望值非常高，而你的责任又非常重，小区这几亿元的房产、每年上千万元的物业费，似乎都落到了你的身上。而业主们，什么事都来找你，简直是把你当奴隶使。”
北野感到当这个主任，最难的事是开会。如果是开业主大会，全小区数百户人家，挨家挨户通知，这事谁来干？“比如要不要换物业公司这样的大事，必须得开业主大会。你先要准备大量文件和资料，要一轮轮征询意见，确定时间地点，印单子，发选票。一个业主大会，不准备几个月，根本开不下来。而如果参会的业主们人数不够法定比例，这个业主大会就白开了。”
即使是开小规模的会，比如业委会的几个委员开会，也让北野头痛。“最极端的一次，我通知了十几个人（业委会的扩大会），最终只来了一个。他们会有各种各样的理由不来，比如，我还要看电视连续剧呢，或者，我还要遛狗呢”。
更让北野寒心的，是小区里的业主们“素质不高”。他举了一例：有一位业主，私下里把自己住房的承重墙给拆了。“这种行为，涉及到上面五层楼住户上百人的生命和数以亿计的财产。你说可怕不可怕？”作为业委会主任，他去干涉，却被人家一顿骂回来。还有的业主，把自家的垃圾堆在邻居家门口，北野去管的结果，就是得罪人。“我们这些干业委会的，都是义工，不拿钱的。这几年，我自己光电话费就付出上万，晚上12点都会有人找。结果怎样呢？可以说，我除了没有被人杀，所有的威胁手段都遇上过了。写匿名信恐吓的，用砖头来砸门的，更不说散布各种谣言诽谤的�我听说，还有业委会主任被人打的。”
同样，周骏在2001年1月当上上海市普陀区长发白玉公寓的业委会主任后，用他的话说，生活随即陷入麻烦之中。做了四年业委会主任，打了三次电梯官司，换了四家物业公司，直至最后干不动了，业主们就把他换了下来。在换届的那一天，周骏说，顿时如释重负。
卸任之后，周骏在《新民晚报》发表了一篇文章，名字就叫《我当业主委员会主任》。在文章中，他这么写道：我终于卸任了，因为我深深知道业主委员会主任不好当。物业不好可以换，而业主的素质才是最让人头疼的事。
“所以，以我所知，第一代的业委会主任们，现在是三种状态:第一种是干不下去;第二种是贪污腐败;第三种是不作为。”北野说。
北野这样总结这几年业主们的维权：“开始的主要目标是对着开发商和物业公司，采取比较极端的形式，比如静坐，对抗。到现在，人们发现，靠闹解决的问题，都解决了，还解决不了的，是业主之间的事。维权的最高境界，不是和开发商、物业公司斗，而是业主和业主的维权。开发商和物业公司对业主的伤害，我叫‘肌肤之患’，真正的‘心腹之患’，来自业主。”
(本刊记者郑小红对本组文章亦有贡献)
推荐访问:多事 业主委员会 业主委员会的多事之夏 业主委员会有工资吗 业主委员会成立程序
