我国房价背后的经济学原理和国家调控政策分析 当前楼市调控的经济学原理
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［摘 要］近年来,房价过高成为政府和全社会关注的问题。文章从经济学供求关系理论切入,结合国家经济背景,就高房价问题产生的原因以及未来房地产市场走势进行了剖析和阐述,并着重分析了国家现行调控政策及其效果。
［关键词］房价；供给；需求；调控政策
［中图分类号］F123［文献标识码］A［文章编号］1005-6432（2012）27-0058-02
1 关于我国房价的经济学分析
1.1 基于市场供给的分析
根据经济学原理,商品价格由市场供求关系决定,从根本上说,房价是由房地产供给和需求决定的。土地价格是房地产主要开发成本,影响和制约着房地产供给,根据供求关系理论,土地价格由土地供给和需求决定。在我国土地属于国有,土地供给由土地划拨和土地出让的规模决定,近年来房地产用地的有限供给,使得土地供给小于房地产日益繁荣带来的规模不断扩大的土地需求,从而导致住宅用地价格持续上涨,也决定了房价的高位运行。各地方政府“土地财政”是引发地价持续上涨并最终导致高房价的重要原因,很多地方政府财政收入主要依靠出让土地使用权取得。近10年来,全国地方政府国有土地有偿使用收入快速增长,占地方财政收入比重不断攀升。有资料显示,2010年全国地方政府土地有偿使用收入达到2.91万亿元,相当于同期全国地方财政总收入的71.68%。同时,高房价也带动地价不断上涨,地价与房价相互作用和影响、交替上涨。
不同地区的同一种商品存在价格差异时会产生套利机会,可以通过低买高卖的跨地区交易活动获取收益。而房地产因其区域性特点,不具备地区间流动性,住房无法由低价地区运输到高价地区进行交易,从而使市场供求趋于平衡,房地产的这种地域性特点和不可替代性,以及地价、房价上涨未能产生足够的更多供给,使得房地产供给缺乏弹性。
由于住房兼具民生和商品双重属性,大多数国家既有不享受政府优惠的自建或市场化的商品房,又有政府支持投资的保障性公共住房，比如日本的公营住房和新加坡的组屋。而我国在过去10多年主要通过房地产市场解决人民住房需求,面向中低收入群体的保障性住房供应不足,供给比例过低,造成住房供应的结构性失衡。因此,保障性住房建设滞后,也是造成我国住房供给不足,导致高房价的重要原因。
1.2 基于市场需求的分析
1.2.1 人口城市化和家庭结构的变化增加了房地产的刚性需求 近年我国城市化进程持续快速发展,大量农村人口迁移到本已拥挤不堪的城市,根据2011年11月出版的《社会蓝皮书：2012年中国社会形势分析与预测》数据,我国近三成农业户籍人口已居住在城镇,2011年城镇居民的比例超过农村居民。新增的城市人口以及原有城市人口自然增长扩大了住房需求。同时,随着我国计划生育政策的实施和现代人生育观念、生活观念的改变,现代社会主要以小户家庭为主,在一定程度上扩大了住房需求。另外,随着我国经济快速发展和居民消费结构升级加快,条件改善型住房需求明显增加,这也加大了城市住房的供需矛盾,带来房价上涨的压力。
1.2.2 消费者对房价的上涨预期影响购房需求
现实中需求曲线不总是向下倾斜,消费者对商品价格的预期,会影响当前的消费水平。某种情况下,人们会有一种买涨不买跌的消费心理,当商品价格下降时会持观望态度,希望价格更低时购买；当价格上涨时,则会引起人们的警觉,认为之后价格可能会依然上升,从而进行购买。而当需求大量增加时,短期内供给量不会大幅度增加,会导致价格会不断上升。近年来房价不断持续上涨,认为房价会继续上涨的心理预期使得人们愿意购买住房,需求增加,房地产市场繁荣,形成房价高涨不落的局面。
1.2.3 投资投机住房需求推动房价上涨
土地和房屋既是生产要素,又是财富,具备资产和资本双重属性。土地所有者将土地作为资本或财富持有,而不是生产要素来使用,这是20世纪80年代日本房地产泡沫产生的根本原因。对房价的上涨预期使得房地产投资投机需求日益旺盛,住房消费存在严重的投机需求,囤积房源、恶意炒作等行为,对高房价持续走高起到推波助澜的作用。这就使得在房屋短期供给不变的情况下,高收入者拥有多套房屋,而低收入者可能无房可住。
近年来货币政策相对宽松,市场流动性充足,尤其是2009年我国信贷规模过度膨胀,新增信贷规模将近10万亿元,M2达到61.02万亿元,较上年增长28.42%。资金充裕必然会刺激投资需求,而在当时一些实体经济受到金融危机冲击,尚未完全走出低谷时,大量资金已涌入房地产市场,造成房价过快、大幅上涨。为应对金融危机,积极宽松的财政与货币政策拖慢了房地产宏观调控的步伐。
1.3 我国房价长期走势
从长期来看,我国人口结构的变化将会改变房地产市场的供给需求结构,未来我国房地产市场将按照市场供求关系实现理性回归。如前所述,人口结构会影响房地产需求进而影响房地产走势。据《中国日报》报道,自发生次贷危机以来,美国房地产市场价格下跌超过30%,原因不仅在于房地产市场泡沫破裂引发负面效应,更是受到美国人口结构变化对房地产市场需求和购买力的影响。我国也是如此,按照联合国有关数据,预计2015年后我国人口增速将减缓,2020年60岁以上人口将达到2.5亿,我国人口红利将在2025年下降到全球平均水平,人口结构的变化将会完全改变房地产市场的供需结构。
2 我国现行房地产调控政策及效果分析
2010年以来,我国房地产调控基本上坚持抑制投资、投机性需求,控制房价过快上涨,同时加大保障性住房供给,满足市场刚性需求的政策。长期来看,调控手段可能从限购、限价等行政行为逐步转变为市场手段,但抑制投资性需求、增加保障性住房的目标不会变。
为抑制房价过快上涨,促进房地产市场平稳健康发展,2010年中央政府先后出台了“国十一条”、“国十条”和“9.29新政”,2011年1月国务院办公厅发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》,提出“明确房价控制目标,限购政策更广而且更严厉”等一系列政策。原有调控措施未能有效遏制房价的快速上涨势头,是政府2011年推出“国八条”的最直接原因。限购是在前期间接调控手段未能奏效的情况下,以一种“物理疗法”给高烧的房地产市场“降温”,直接通过行政手段抑制市场需求。在有效抑制投资、投机需求方面,限购令是比调整税收、金融信贷等调控措施更为直接和有效的手段。从短期来看,限购令实现了政策预期,取得了明显效果,地价和房价增长趋势得到了遏制。2012年第1季度,全国土地推出量继续下滑,全国10个重点城市中,9个城市住宅用地供应量出现同比下跌,7个城市成交量出现同比下跌。土地出让金排行前十名的城市中,除3个城市的土地出让金同比上涨外,其余7个城市全部出现较大跌幅。房地产开发房屋销售面积同比减少13.6%,增幅比去年同期减少28个百分点。70个大中城市房价环比持续下降,同比涨幅持续下降至负增长。
限购令的强势出台和实施,不仅是给房地产市场降温的过渡性调控手段,也是为政府大力加强保障性住房建设,落实其余各项房地产调控措施,为更深层次的房地产调控争取时间。在房地产市场实现软着陆,回归到相对理性和有序状态时,限购令“以政策换时间”的使命也将完成。限购令和增加保障性住房等调控政策同步推进,是政府对失灵的市场进行宏观调控,对社会资源重新配置。限制投资、投机性购房,加快保障性住房的建设,已成为我国房地产调控的长期性政策导向。
总体上来看,我国房地产市场供求矛盾突出,消费者购房需求较大,而市场供给不足,因此,在坚决抑制投机性需求的同时,还应着力满足自住型刚性需求。对房地产市场的调控,应采取灵活的“有保有压”的措施,一方面保证刚性购房需求,另一方面抑制投机需求。在满足刚性需求方面,政府应出台优惠政策鼓励首套购房要求,降低其税费、银行贷款等各项购房成本。2012年5月28日,中国指数研究院发布的《中国主要城市房地产市场交易情报2012.5.21-5.27》显示,其监测的40个城市中,25个城市房地产市场继续向暖,成交量持续上涨同比上升,10城市同比涨幅超过50%,且苏州、厦门、温州、海口同比增幅都在100%以上。综合来看,目前我国房地产泡沫有所收缩,房地产投资逐渐趋于理性,房地产市场进一步稳定,刚性需求呈不定期释放。下一阶段,在中央保增长、预调微调,信贷适度宽松的大背景下,市场成交量将逐渐趋稳。
参考文献:
［1］谭华风,冯大腾.目前中国房地产供需矛盾分析［J］.特区经济,2011(7).
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［3］张茉楠.人口变化是制约房地产走向的根本因素［N］.中国日报,2011-06-20.
［4］社会蓝皮书：2012年中国社会形势分析与预测［M］.北京：社会科学文献出版社,2011.
