浅析房地产融资渠道存在的状况问题及建议
时间：2021-01-16 16:01:58 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
摘 要:随着我国经济的不断发展，房地产已经成为拉动我国国民经济的重要力量。本文主要针对我国房地产融资渠道状况进行了探索，并且就拓宽与完善我国房地产融资渠道提出了建议，希望能起到抛砖引玉的作用。
关键词:房地产；融资渠道
一、我国房地产融资渠道现状分析
房地产融资它包括房地产开发经营资金的融通和房地产消费资金的融通两大点,包含着筹集资金和供应资金两个基本环节。在我国目前的资金融通过程中, 常见的融资渠道主要有以下几个方面。
(一)融资现状分析
目前我国房地产市场主要的融资方式根据企业规模大小可以主要分为上市融资和银行借贷。产生这两种主要融资方式的原因可以大致归结为企业自身规模和所面对的市场。对企业来讲，一般大型的房地产企业会选择上市融资，这类企业一般大多资金雄厚，企业信誉高、声誉好，能够通过国家严格的上市审查，可以通过发行股票来进行融资，开拓融资渠道，但是这样的大规模上市房地产公司在中国还属少数。而对于中小规模的房地产企业来说，面对的是地方性市场，资金数量和规模都有限制，对于国家的上市审查来说，一般时间较长，成本较高，不适合上市融资，所以一般更多地采取银行借贷的方式进行融资。
(二)银行贷款
房地产贷款主要指的是与房产或者是地产的开发、经营、消费等活动有关的贷款。迄今为止我国房地产开发资金的来源主要还是靠银行信贷为主导的单一融资格局。因为银行贷款是最一种有效的房地产融资渠道。但是根据相关统计,我国银行贷款占房地产总投资的70%以上。对比银行贷款最多不超过房地产总投资40%的国际通行标准,我国房地产企业对银行的依赖度明显过高。结果是房地产企业把自身的经营风险转为银行的金融风险,从而影响国家的金融安全。但是随着银行信贷被逐步收紧,银行融资门槛将越来越高,银行贷款在房地产资金链中的比例会逐渐减少,也可以说多数房地产企业是难以继续依赖银行贷款的。面对资金瓶颈,房地产开发商亟待拓宽新的融资渠道。
(三) 融资渠道
融资渠道单一，风险相对集中一直以来都是我国房地产业面临资金短缺问题。从房地产开发方面的资金需求现状来看，我国房地产开发企业除了自有资金外,主要依靠银行贷款来维持房地产的简单再生产和扩大再生产。同时,资金供给的单一性也是房地产融资不完备性的最显著表现特征。由于房地产业的高风险高收益特性,管理层对房地产企业上市融资一直持谨慎态度。
根据前面论述，房地产融资市场上的融资方式主要是银行信贷是有一定原因的。由于中国金融体制本身市场化程度不高，使得资金剩余者的大量资金没有有效的通道直接进入房地产业，只能作为储蓄进入银行体系。当房地产企业需要资金的时候，他只能选择银行贷款，这不仅制约了房地产业的发展，也给银行体系带来了巨大的风险隐患。
(四)上市融资
公开上市,是一种直接融资,可以分散金融风险,降低企业融资成本,改善企业资本结构。所以理论上讲上市融资是最佳的房地产融资渠道。但是,房地产企业上市非常困难,首先是因为特殊的行业经营和赢利模式,资金流和经营流周期性现象明显,难以达到上市要求。其次,房地产企业上市门槛依然很高,监管层也层多次关闭上市大门,不论是通过在国内股市IP0融资或买壳上市后再融资, 一般的房地产开发企业很难做到,所以上市融资对于房地产企业特别是中小企业来说仍然将是一种奢望。这种融资方式只限于少数优质房地产企业。
(五)房地产投资信托基金
房地产投资信托基金(REITs)实质上是一种证券化的产业投资基金,是专业化的投资机构通过发行股份或收益单位,吸引社会大众投资者的资金,并委托专业化的投资人员进行具体经营管理。它通过多元化的投资,选择各种不同的房地产证券、项目和业务进行组合投资。并通过组合实现风险的分散。具有高收益、低风险、高流动性、专业化管理等特点。房地产信托在资金运用上,可以横跨产业投资、资本市场和货币市场, 融资形式也是多种多样。可以说信托资金是一个能为房地产企业提供长期稳定资金的渠道,房地产投资信托基金可能成为房地产资金供给渠道的有效补充和主流发展方向之一。但是我国产业基金法没有出台, 法律上的障碍成为房地产投资信托基金在我国发展的最大现实问题。同时委托代理机制风险的存在,影响资金配置的效率, 造成风险与收益的不匹配。三是专业人才缺乏的制约,很难适应大规模房地产投资信托基金的经营运作。
二、房地产融资渠道多元化的作用
(一)有利于降低房地产融资中的单一融资的金融风险。房地产业提供的是一种特殊的商品，具有投资额大、建设周期长、资金回笼慢、不能移动的特点。房地产商享有开发项目的收益,也就承担了相应巨大的市场风险。而当开发资金主要来自于银行时,就意味着银行将产生大量的不良信贷资产，不仅收不回利息，本金也同样面临损失的危险。而融资渠道多样化则可分散开发商带给商业银行的信用风险。这样就把本来集中于房地产信贷机构的市场风险和信用风险有效地分散于整个金融市场的各种投资者，降低了房地产企业和贷款银行的金融风险。
(二)有利于资本市场金融工具和金融品种的创新。在成熟的房地产金融市场上，不仅有债权融资和股权融资两种基本形式,而且在债权融资和股权融资一级市场以外，存在着发达的证券化二级市场。在这个二级市场上，各种金融创新产生了层出不穷的房地产金融工具，包括投资基金、信托证券、指数化证券等。房地产开发商可以综合运用上述各种筹资手段或分阶段通过不同的融资渠道，以最有利的方式、最低的成本筹集到资金。
三、拓宽与完善我国房地产融资渠道的对策及建议
(一)完善相关法律法规, 规范房地产融资渠道
目前我国很多金融产品相关的法律、法规政策还很不完善,法律体系不健全, 规定不具体,这在很大程度上影响了房地产融资渠道的发展,因此完善相关法律、法规制度是急需要解决的问题。如制定房地产开发企业贷款管理法、房地产信托管理办法等,明确规定房地产企业的权利与义务,规范房地产企业的融资行为, 促进房地产金融市场健康发展。
(二)吸收社保基金, 拓宽房地产融资渠道
解决房地产融资问题的根本途径是寻找高质量的资金来源, 即实现投融资方向的创新以及融资渠道的整合提升,房地产融资可以吸收社会上的闲散资金, 如包括社会养老保险基金在内的社会保障基金。保险基金所追求的是一种稳定、长期、合理的回报, 而非高回报, 同时社会保障基金资金巨大, 正在积极的拓宽基金的保值、增值渠道。而房地产开发项目规模大、周期长, 资金需求量大, 二者之间有很强的互补性。把社保基金引入之后,房地产实现融资目的的同时,分散了自身的风险。同时需要指出的是除了繁荣房地产投资一级市场外,也应大力推动股票债券二级市场的发展,增强公众对房地产业的吸引力,增强流动性风险的分散。
(三)完善风险控制机制,保障资金安全
房地产有自身的周期,风险也随之而来。目前我国房地产产业制度与融资制度不健全,监管手段还很落后,难以承受融资市场化带来的冲击,容易导致房地产融资风险的扩散。引入社保基金为融资渠道的话,众所周之,社保基金第一条投资原则就是安全性,如果没有安全性作为保障,不说社保基金,就是吸引其他资金也是比较困难的,一级市场也好,二级市场也好,房地产融资的风险控制与规避是房地产融资的核心问题, 既要控制融入方,即房地产企业本身的风险,如管理、经营风险；又要控制融出方的资金风险,保障融资出资方的资金安全。同时要规避外部风险,如市场因素、政策因素所带来的风险。实行分散投资原则,进行多样化组合投资,从而完善房地产的风险与收益机制。这样房地产企业才能吸引到更多的资金。融资渠道才能真正拓宽、完善。
