2014年中国商品房价格将进入下降通道
时间：2021-01-15 00:06:47 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
中图分类号：F293.3 文献标识：A 文章编号：1009-4202（2013）01-000-01
摘 要 “十二五”期间中国的经济将保持7%以上的速度稳定增长，期间房地产开发住宅投资额平均每年增长14.9%。按相关数据测算，2012-2014年4年间的商品房累积销售约329，838万平方米，而届时商品房的刚性需求约为279，599万平方米。商品房的需求和供给将在2014年达到均衡，同时预计到2014年末预计商品房房屋施工面积约为843，109万平方米，意味在2014年以后商品房存在供给的过剩，届时中国商品房价格正式宣布进入下降通道。
关键词 商品房 销售面积 需求面积 供求均衡
从2009年的“四万亿”政府投资至今，房地产行业对中国近年来的经济增长功不可没。虽然近期商品房投资在限购、限贷、限价的“三限”政策下，全国平均房价涨幅疲软。但房地产开发投资对GDP一直保持较高的贡献率。2011年中国GDP累积47，1564亿元，房地产开发投资61，740亿，由此计算2011房地产开发投资对GDP的贡献率为13.09%。“十二五”期间预计中国GDP将保持7%以上的增速。因此房地产开发投资是不可或缺的一个重要因素。与此同时，商品房的供给数量也在逐年增加，就商品房的供给对商品房的价格走势带来的影响进行如下分析。
商品房作为一种特殊的商品，影响其价格的因素多种多样，最主要决定因素还是商品房的供给数量和社会需求决定的，因为一旦商品房的供给过剩，商品房就丧失了使用价值，价格由升转降就成了未来房地产价格走势的必经之路。
为了便于分析，需要明确一个概念：商品房，是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅，均按市场价出售。一是房地产开发必须“取得土地使用权”即取得土地证，而农村住宅用地的性质是“集体所有”，所以商品房讨论的范围不包含农村住宅，所以商品房的供给对应的是城镇人口对商品房的需求。二是房地产商开发房地产的唯一目的是销售，即商品房无论最终的用途是购买居住或者出租，最终都要发生产权的转移，即出售。
2012年1月17日国家统计局发布数据显示，2011年末，中国大陆总人口为13.47亿，城镇人口为69，079万人，乡村人口为65，656万，城镇人口占总人口比重达到51.27%。
从需求上看，按照城镇住房面积人均30平方米的小康标准计算，2011年城镇人口69，079万人的住房面积需求大约是2，072，370万平方米。《中国民生发展报告2012》调查显示，2011年全国家庭现住房完全自有率为84.7%。余下的25.3%乘上51.27%的城镇人口比重，再乘上2，072，370万平方米的商品房总需求，得到的数据约是268，813万平方米的商品房刚性需求。
从供给上看，根据国家统计局的数据，2011年，全国房地产开发企业完成新开工面积190，083万平方米，全国商品房销售面积109，946万平方米，商品房屋施工面积507，959万平方米。“十二五”时期房地产开发住宅投资额平均每年增长14.9%。如果简单按照2011年商品房房屋施工面积增速高于房地产开发住宅投资额2.4%（27.9%-25.3%）的水平计算，2012-2014商品房房屋施工面积增速为18.3%，那么到2014年末预计商品房房屋施工面积约为843，109万平方米。同时2012-2014年3年间的商品房销售面积按照2011年的销售标准不做变动，可以累积销售约329，838万平方米。
在充分相信国家统计局的数据具备较高的真实性和准确性的前提下，从以上分析可以得出以下结论：
一、假设2012-2014年每年的城镇人口数量按照2011年的增速保持不变1.32%，2014年商品房的刚性需求约为279，599万平方米。2012-2014年3年间的商品房销售面积假设按照2011年的销售标准不做，可以累积销售约329，838万平方米，预计到2014年上半年末城镇人口住房的刚性问题已经完全解决。
二、2014年末预计商品房房屋施工面积约为843，109万平方米，是2014年末商品房刚性需求的3倍，存在明显的供给过剩，在此之后所有过剩的供给都将商品价格引入下降通道之中。
总上所述，商品房的使用价值是用于居住，同时商品房作为耐用消费品，理论上按短期内并不存在第二套住房的需求。同时在商品房满足居住需求的条件下，商品房也就逐渐丧失了投资的价值。因此，不论从使用价值还是投将价值方面来看，都预示着商品房价格会在供需平衡之后逐渐进入下降通道。
参考文献：
[1]北京师范大学政府管理研究院著.2012中国发生发展报告—跨越变革世界中的“民生陷阱”.北京师范大学出版社.2012.05.
[2]巴曙松著.房地产大周期的金融视角.厦门大学出版社.2012.3.
[3]袁一泓著.从沸腾到癫狂：泡沫背后的中国房地产真想.山西经济出版社.2011.8.
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