我国推行住房反抵押贷款面临的困境分析
时间：2021-01-12 04:02:00 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
早在1999年，我国就提前进入了老龄化社会。至2005年，我国的老年人口总数已跃居世界第1位。据预测，2040年中国将全面进入老龄化社会。我国目前形成了以家庭养老为基础、社区服务为依托、机构养老为补充的社会养老服务模式，但三者的发展缺乏足够的互动，难以满足社会养老的多样化需求。特别是中国传统的养老模式——家庭养老正面临着功能弱化的冲击，要想真正解决养老问题，必须在完善旧体系的同时，引进新的模式来注入活力。
二次世界大战以来，发达国家老龄化趋势愈加明显，各国积极开拓养老资源以解决养老问题。而反向抵押贷款是西方国家养老实践中最广泛的一种以房养老的方式。那么，中国是否能引进这种模式来缓解养老压力呢？
一、反向抵押贷款在中国发展的现状
（一）政策支持
2006年政协十届四次会议上，全国政协委员、建设部科学技术司司长赖明提案，“60岁前人养房，60岁后房养人”。2008年4月，上海市民政局副局长高菊兰在新闻发布会上透露，上海对“以房养老”这一新型养老模式比较关注，正在调研阶段。2010年，广东省以广州作为试点城市率先探索发展“以房养老”。
（二）试点情况分析
1.南京
2005年4月，南京汤山首次推出了“温泉留园”老年公寓以房养老项目。拥有该市60平方米以上产权房、六旬以上的孤残老人，可将房产抵押给留园，入住老年公寓，终身免交一切费用，而房屋产权将在老人逝世后归养老院所有。这一模式的实质就是住房反抵押贷款，但是，这一项目在实行之后，仅维持了不到4个月，目前已不再实施。
2.上海
2006年4月，上海市公积金管理中心开展“以房养老”方案。其初定做法是：65岁以上老年人可将自己产权房卖给市公积金管理中心，该中心再将房屋返租给老人，租金与市场价等同，老人需按租期年限一次性支付租金。这一试点于2007年10月启动，但效果不尽人意，并没有真正解决上海市的养老问题。
3.北京
2007年10月19日，北京市首家“养老房屋银行”——北京寿山福海国际养老服务中心在石景山启动。老人出租其房屋，保留产权，租金直接缴付养老院，享受五星级养老服务。但也遭到冷遇，只有小部分老人入住。
4.小结
以上这些经验是我国对“以房养老”模式的初探。尽管各地勇于尝试，并且相关部门给予了政策支持，但实践纷纷宣告失败，将其投入我国市场并广泛应用所面临的困境是巨大的。
二、我国推行住房反抵押贷款面临的困境总结
（一）市场不成熟
1.宏观经济市场
我国目前还属于发展中国家，相较发达国家来说，经济实力较弱。所以在住房反抵押贷款推行的初级阶段，财力上不可能大包大揽，依靠政府全力推行并不现实。
现阶段，我国处于社会主义市场经济成长期，市场经济体制有待完善。计划经济在较长一段时间内还将处于转轨时期，即我国在长时间内面临着市场发育不成熟、信用体系不健全、法律环境不完善的状况，这些一定程度上制约着住房反抵押贷款的发展。
我国区域经济发展不平衡。东南沿海地区的经济发展速度远远高于西北内陆地区，而在经济发展较好的北京、上海等地推行住房反抵押贷款尚不成功，更不用说经济条件落后的其他地区。
2.房地产市场
中国房地产业从20世纪80年代开始兴起，1988年国家停止福利分房、实行住房货币化后，房地产业才开始真正发展起来。在短短十几年中，中国的房地产业扩张速度惊人，甚至呈现出一种亢奋的状态，具体表现为投资增长过快、结构不合理、商品房大量空置、政府调控乏力等病态状况。特别是由房地产市场不成熟引发的房价虚高、不稳定，对住房反抵押贷款的实施影响较大。因为住房反抵押贷款合同执行期一般较长，这期间房价若反复变动，就会增加贷款的风险，也使房屋价值的确定不易进行，这些都阻碍了住房反抵押贷款在我国的推行。
3.金融市场
我国金融机构的金融产品单一、抵押贷款证券化程度有限、抗风险能力不高、业务受政府的过多干预。在这种情况下实行住房反向抵押贷款，显然无力承受其中蕴含的巨大支付风险和变现风险。而我国金融市场的不成熟具体表现之一就是金融机构的利率不稳定。
时间跨度长、金额数目大是以房养老业务的特点，利率政策和利率的变动对以房养老业务成功与否影响至深，预期利率的细微波动，如果经过数十年的累积，差异是非常大的。反抵押贷款机构的资产负债结构的久期往往差别很大，两者差异越大，对利率的波动就越敏感。当利率上升时，反抵押贷款机构发放的年金不能减少，应计利息提高，使贷款终结时累计本金及累计利息超过房产价值的可能性加大。而我国的利率走向的长期预测难以把握，未来存在较大变数，这就增加了住房反向抵押贷款机构收益的不确定性。
4.二手房市场
当前我国房产二级市场还没有一个较完善的二级市场体制，对二手房的产权问题、质量问题以及二手房交易过程中的信息不对称及供给和需求的平衡问题，都缺乏一个比较完整的认识和规范机制。
近来我国二手房市场受整体房价下调的影响，市场观望气氛浓，“转购为租”的购房人以及“转售为租”的售房人大量增加，使得二手房交易市场由“买卖冷”转为“租赁热”。而开办住房反向抵押贷款的金融机构会购进一大批二手住房，并且大多数会是入住十几甚至几十年的旧房，面对如此不景气的二手房市场，住房变现能力变低，将直接影响金融机构的盈利状况。若金融机构无法在二手市场以合理的价格出售房产，就会抑制住房反向抵押贷款的发展。
5.经纪机构
反向抵押贷款中涉及的评估、交易和咨询等多个业务，都需要房地产经纪机构的配合。同发达国家相比，我国房地产经纪机构整体素质偏低，而且市场存在恶性竞争。经纪机构的不规范可能会使借款人利用自身拥有的信息优势（如房产的使用情况和自身的健康状况），追求利益最大化，损害金融机构的利益，使房产的使用情况和当前的价值很难得到一个客观公正的评价，从而影响该业务的稳健发展。
