房价：“隐形的翅膀”
时间：2021-01-10 20:02:29 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
与通州、大兴、房山等区域的高关注度相比，门头沟几乎是个被人们遗忘的地方，没什么热门土地，没有大型房企的鏖战厮杀，没有日光盘吸引人眼球，低调得就像隐形一样。但这片看似不起眼的区域，房价竟然已经直逼4万，比通州、大兴几乎高出两倍。
什么时候涨起来的？谁在买？谁在卖？成为最大的疑问。
改善型房价突破3万/平米
1月初，记者在走访门头沟时，随手在微信上分享了区域在售项目的价格，“什么时候涨这么高了”、“凭啥这么贵”、“都是什么产品”逼近4万元/平米的房价，引来一片惊呼。
“目前均价36000-38000元/平米”V7·西园的销售人员告诉记者。这个与永定河一街之隔的项目，在去年8月首次开盘就创造了热销8亿元的成绩，同时也是区域内报价最高的改善型楼盘。目前在售主力户型为173-300平米的三到四居。
价格紧追V7·西园的是丽景长安和西山艺境两个项目。丽景长安位于石门营环岛附近，目前报价在30000元/平米左右。该项目由北京住总打造，2012年6月首期推盘入市，成交均价为20282元/平米，产品为124平米三居、140平米三居及四居。
沿丽景长安往北，十分钟后便能看见位于黑山大街的西山艺境。该地块是去年门头沟成交的首宗土地，由中国水电地产和金地集团21.3亿元竞得。2月拿地，12月首次开盘，推出208套120-180平米洋房产品，据了解，开盘当天两小时认购率超过八成。
“我们项目的购买人群绝大部分是改善型客群，年龄在30岁到50岁之间，客户主要来自于海淀区，占六成左右，其次是门头沟、石景山、西城区。” 西山艺境项目负责人朱成林表示。目前，该项目洋房报价已达32000元/平米。
虽然区域内高端项目报价颇高，但前来看盘的人却不少。在西山艺境看房的钱女士告诉记者，自己看中的是门头沟周边的环境，离潭柘寺、妙峰山近，老人孩子住这里一来环境好，二来出行游玩方便。“我们住在西边，过来很方便，上了阜石路，十来分钟就能到，综合起来还是门头沟最好。”
朱成林表示，阜石路二期贯通，使门头沟到中心城区时间缩短到20分钟之内，这就吸引了沿途很多在机关大院、科研单位工作的客户。
需求量不断增大，门头沟区域的新盘供应量却少，由此造成的稀缺性导致房价飙升，门头沟区域成交均价从2009年的每平米7930元，涨到2011年的每平米18347元。当时，区域内只有绿岛水岸一个普通住宅项目在售，均价为每平米22000元。
目前，京西·金泰丽湾、京汉铂寓等普通住宅项目的报价也已经达到25000元-28000元/平米。京西·金泰丽湾为纯新盘项目，计划将于1、2月开盘，项目主推91-97平米的两居，120-175平米的三居，目前报价为25000-28000元/平米。据销售人员介绍，项目共有400余套房源，目前正在排号中。“已经排了600多号了，现在正等预售证审批。”
亚豪机构市场总监郭毅表示，近期北京楼市供应紧缩，门头沟周边的石景山、丰台、房山等区域供应量极少，致使部分需求转移至门头沟区域，这给门头沟区域的众多项目以底气。
2014年供应达到高峰
“由于多是山地，门头沟的土地供应一向比较紧缺。”中国铁建梧桐苑营销负责人表示。
2007年至2012年的5年间，门头沟共成交了7块土地，这也导致了区域内项目短缺，成交量一直暗淡无光。根据亚豪机构提供的一手房成交数据显示，从2006年2011年，门头沟区域新房的年销售套数，从来没有达到过1000套，整个区域销售量，甚至低于其他区域单个项目的销售量。在2009年和2010年，整个区域没有一个新项目入市，区域全年仅有8套住宅成交。
2011年也只成交了95套住宅。当时门头沟只有一个在售的商品房项目——绿岛水岸，均价为22000元/平米。2011年下半年，丽景长安和华润润西山、润景公馆的开盘才使市场关注度有所提高，但由于楼市整体低迷，门头沟楼市仍然没有迎来销售的热潮。
而2013年以来，门头沟区域的土地放量，越来越多的品牌房企开始抢滩进驻。区域楼市的房企与项目结构发生质变，长期以来供应不足的局面也有望得到改善。
根据记者了解，门头沟区域2014年将有5个项目入市，包括华润·润西山、西山艺境、V7·西园、丽景长安、金泰丽湾，如果融创和华远2013年所获土地开发进程较快，也将会在2014年加入竞争行列。其中西山艺境春节前后，预计将推出别墅产品，而洋房产品也会在2014年继续推出。华润·润西山今年将推出洋房和别墅产品。
朱成林表示：“目前，整个区域楼市已经向以品牌房企项目为主、中高端产品和中高端改善客群为主的方向发展” 。
二手房市场有价无市
受益于区域发展的利好，近年来，门头沟的二手房市场整体也呈上行趋势。目前整体均价约在21000元/平米左右，部分新建二手房项目价格更是已经达到了23000元/平米。
金城阜业房地产经纪公司的中介人员告诉记者，2008年以后，随着长安街西延工程、阜石路二期工程等利好消息的出台与兑现，区域内二手房成交套数急剧增长，2009年的二手房成交套数为6895套，2010年为3144套，远远高于一手房成交套数，成交价格几乎与一手房持平。“比如2011年时，区域二手房价格在15000-16000元/平米，当时一手房的均价也才18000元/平米左右”，上述中介人员介绍说。
“这与门头沟政府持续生态修复，建设城市景观体系，完善交通路网有直接关系，这些利好使很多西边的居民到门头沟来买房。”区域另一个房屋中介机构平安居地产的客户经理小何告诉记者，去年年底开工建设的S1线建成通车后，从门头沟门城到城区只需8分钟，届时将带动门头沟的房价向城区房价靠近。
不过，记者走访发现，区域内二手房处于有价无市的尴尬局面。不同于其他区我爱我家、链家等二手房中介门店遍布的景象，在门头沟区域，二手房中介门店非常难找，而且几乎没有类似的连锁中介机构，记者一行一边询问当地居民，一边用地图搜索，才在河滩路、增产路附近找到了几家中介代理机构。
“2012年门头沟新房市场推出了好几个项目，大家都奔着新房去了。”在门头沟从事二手房买卖的中介蒋平告诉记者，2012年和2013年这两年，门头沟一手市场开始放量，入市的项目多，产品类型丰富，刚需、刚改、高端产品都有，并且大多都是品牌开发商出品，吸引了很多置业者。“目前区域二手房的价格并不比新房低多少，对购房的人来说诱惑不大，他们更愿意选择新房。”
