房地产权属登记的历史沿革
时间：2021-03-24 20:15:04 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
一、房地产权属登记制度的历史变迁
我国的土地及定着物登记制度有着悠久的历史，早在黄帝、大禹时代就有“平水土、划九州”之说；周朝的“井田制”、秦朝的“商鞅变法”、汉朝的“屯田制”、明朝的“鱼鳞图册和赋役黄册制度”及清朝的“地丁合一，排丁入亩制度 ”等等，都是我国早期进行房地产权属登记的法令和制度，其主要目的是为分定田产，缴纳税赋所用。而我国历史上真正完整的第一部房地产权属登记（不动产）法规则是北洋政府时期1927年颁发的《不动产登记条例》，其明确规定：不动产登记的对象为土地和建筑物。登记的权利分为所有权、地上权、永佃权、地役权、典权、抵押权、债权、租赁权八种。其房地产权属登记机关为当时所设立的地方审判厅。
1931年正式颁发了我国历史上第一部民法典《中华民国民法》。其中《民法·物权篇》明确规定了对房产和土地的管理权、支配权和排他权。同时还颁发了《土地法》，明确规定要对土地及其定着物的权利进行登记和变更登记。同一时期，中国共产党也在根据地和解放区先后颁发过《井岗山土地法》、《兴国土地法》、《土地登记法》。打土豪、分田地，将土地和房屋分给广大农民，进行土地登记，颁发土地证，确定土地所有权。但由于土地革命、抗日战争、解放战争，许多法律法规都没有在全国范围内得到较彻底的贯彻实施，广大人民群众的利益没有得到合法的保护，大部分房产和土地都被蒋、宋、孔、陈为代表的少数资产阶级据为己有。
新中国成立后至今，房地产权属登记制度经历了四个不同的发展阶段。
第一阶段（1949年—1955年）为公有制和私有制并存阶段。根据当时的政策规定，对公共房产进行管理和分配，对私有房产仍允许买卖，但应在政府房产管理机构进行登记，发给《房产契证》。
第二阶段（1956年—1965年）为全面所有制和集体所有制阶段。1956年1月，根据中共中央批转中央书记处第二办公室《关于目前城市和房屋基本情况及进行社会主义改造的意见》，在全国范围内对城市私有房屋通过采用国家经租、公私合营的方式，将私有制土地和房屋通过社会主义改造逐渐转变为社会主义集体所有制，归城乡合作社统一管理，不再进行确权登记。
第三阶段（1966年—1978年）为房地产权属登记全面停滞阶段。文化大革命期间，房地产权属登记工作和其他工作一样，处于全面瘫痪阶段。
第四阶段（1978年改革开发起至今）为依法健制，创新发展阶段。1982年国家城市建设总局《关于城市（镇）房地产产权产籍管理暂行规定》的出台，重新开启了全国范围内的房地产所有权登记的工作。随后于1983年、1987年、2004年、2007年先后制定和颁发了国务院《城市私有房屋管理条例》、建设部《城市房屋权属登记管理办法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》和《物权法》，标志着我国的房地产权属登记制度日趋规范化、法律化。
二、各个历史时期房地产权属登记及权证发放的历史沿革
纵观五千年的历史，我国的房地产权属登记经历了房随地走、房地合一、房地分离、房地统一几个阶段的历史演变过程，各个时代所发放的权证也不尽相同，具有鲜明的时代特征。
整个封建社会到解放初期，我国都采用房随地走的登记形式，主要是以土地登记为主，发放土地所有权证。秦朝“商鞅变法”（公元前216年）所采用的“算地”(即对土地进行全面清查核算)、“定分”（即以法律的形式确认地主或平民对土地的占有名分）。并用文字记载在竹木简牍上，这应该是我国最早的土地和房屋的登记行为。元朝的《经界法》规定，对各家各户的土地及定着物经过清查，建立规定格式的登记内容、标明田地丘块、地界四至的示意图，并以此发放土地凭证。这与今天我们实行的调查、登记、发证十分相似，可以说是开创了房地产权属登记发证的先河。解放初期（1949年至1955年），根据《土地改革法》和《契税暂行条例》的规定，房地产权属登记仍然以土地登记发证为主。如私有房屋若发生买卖、典当、抵押等交易行为，必须到当地政府房地产管理机构登记，缴纳契税，发放给房产契证。
从1956年社会主义改造时期到1978年文化大革命结束整整二十多年，我国的房地产权属登记工作一直都处于失管或瘫痪状态。社会主义改造时期，国家通过赎买政策逐步把资本主义私有制的土地和房屋都改造为社会主义全民所有制；把城乡个体所有制改造为社会主义集体所有制，土地和房屋都属国家和集体所有，不再进行确权登记发证。居民手中只持有房屋经租证和公有房屋租赁证。1966年至1978年， “文化大革命”期间，房地产权属登记工作更是处于瘫痪状态，大量房地产档案资料、历史资料被毁，全国上下一片混乱。
1978年改革开放到1986《土地管理法》（下称《土地法》）和1994年《城市房地产管理法》（下称《房产法》）颁布实施期间，我国的房地产权属登记经历了房地合一、房地分离的演变过程。
1.在《土地法》出台前，主要是根据国家的《关于城市（镇）房地产产权产籍管理暂行规定》、《城市私有房屋管理条例》、《关于开展全国房屋普查的通知》、《关于开展城镇房产产权登记核发产权证工作的通知》等政策规定，设立房地产权属登记机构，通过房屋普查，落实私房政策，在全国范围内开展城镇房屋总登记发证工作，并遵照原城乡建设环境保护部《关于颁布〈房屋所有权证〉式样及服务所有权登记工作的通知》精神，统一了全国房屋所有权证式样，这是我国历史上第一本依法统一制作、登记内容规范的房屋所有权证。
2.《土地法》、《房产法》出台之后到社会主义市场经济体制确立期间，根据其规定，实行房地分离，分别由土地管理部门和房产管理部门负责土地使用权和房产所有权的登记发证工作。无论公有还是私有都必须持有土地使用权证和房屋所有权证才视为合法有效。
3.2007年《物权法》的颁布实施，使我国的房地产权属登记发证工作又将进入“房地统一”的时代。根据《物权法》的规定：“不动产登记由不动产所在地的登记机构办理”。“国家对不动产实行统一登记制度”。而我国现阶段的房地产权属登记发证工作十分不统一，究其原因主要为：其一，登记机构设置和登记内容不同。目前我国除在少数城市实行“房地合一”的房地产权属登记模式外，大多数城市都处于土地使用权和房屋所有权分属土地管理部门和房产管理部门分别进行登记的“房地分离”模式。其二，是全国范围内的农村房地产权属登记工作进展缓慢、不能同步，有的地方甚至根本没开展这一工作。其三，是从事不动产登记和权属登记的部门太多。除了土地和房屋外，还有林业、水域、矿产等其他不动产登记管理部门。这种分散登记的结果只能是造成职能交叉，职责不明、机构重叠、人员亢余、信息不畅通、财政负担重。因此，对不动产实行统一登记制度势在必行。
三、对房地产权属登记工作的两点建议
1.尽快改革目前房地分离的分散登记体制，依法设立房地产权属统一登记制度，实现城乡一体化、房地一本证。
2.为了克服地方本位主义、政出多门、机构重叠、办事效率不高等诸多不利因素，建议打破地域管辖，由中央政府分划几个片区（如华东地区、西北地区等），设立直属中央领导的不动产登记机构，对本片区范围内的不动产实行统一登记，统一发证，统一建档、统一管理。此举既可以充分整合目前分散在各个管理部门和登记机构中的财力、人力、物力以及信息技术等资源，又可通过科学抉择，建立健全不动产统一登记中的登记程序、中介机制、责任分担、救助途径、登记赔偿等一系列配套制度。进一步推动我国不动产登记工作的法制化、规范化、科学化。
参考文献：
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2.沈春女.试论我国房地产权属登记制度.黑龙江省政法管理干部学院学报.2003.6
3.陶娟.对完善我国现行房地产权属登记制度的几点思考.阴山学刊.2003.3
4.尹春燕.房地产权属登记——房地产法实用丛书.中国民主法制出版社.2006
5.尹文军.房地产权属登记管理历史溯源.中国房地产.2002.4
马志刚/责任编辑
