房地产开发经营的风险与开发项目的可行性研究
时间：2021-01-17 00:00:53 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
一、 房地产开发经营风险
（一） 房地产开发经营风险的成因
所谓经营管理风险，就是经营管理者在经营管理活动中由于受到各种因素的影响，无法实现预期的目标，从而造成经营管理损失或失败的情况。房地产经营管理的特殊性，决定了房地产经营管理的风险性。房地产位置的不动性或固定性，决定了房地产对市场供求的不可调剂性；房地产投资时间的长期性，决定了房地产经营对市场供求变动的不灵活性；房地产投资经营的固定性，决定了房地产投资经营的不易变现性；房地产市场信息的分散性，决定了房地产市场的不充分性和变现的困难性。房地产经营管理风险，在不同阶段有着不同的表现形式和作用。
（二） 房地产开发经营风险的类型
为了认识房地产经营管理风险的本质和规律，提高对房地产经营管理风险分析的认识水平，加强对房地产风险的管理，房地产经营管理风险划分为以下类型。
1. 自然风险，是由房地产经营管理过程中自然灾害造成的房地产破坏和损害而形成的风险。
2.社会风险，大体上来自两个方面。一是由于政治方面的原因引起的变动形成的房地产经营管理风险；二是由于集体和个人的不恰当或错误的行为引起的风险等。
3. 经济和市场风险，是由房地产市场状况的变动引起的。在市场经济条件下，市场是各种经济运行状况的集中表现。
4.技术风险，是由于科学技术的进步引起的风险。科学技术进步引起了建材的品种、质量和性能的变化，也促使建筑技术的提高、建筑结构的革新等，从而使建筑业和建筑产品科技含量大大提高，不断地使存量房屋等建筑物贬值，由此造成了房地产经营管理的技术风险。
5.内部风险，由于房地产经营管理企业内部管理水平等问题，影响到企业的预期收益，从而形成经营管理风险。
（三） 房地产经营风险管理方法
风险管理是一种要求比较高的管理。在风险管理中，主要采取以下方式。
1. 回避风险。要求企业在经营决策时，尽是回避有风险或风险大的业务，选择无风险和风险小的业务，达到回避经营管理风险的目的。
2.转移风险。是将经营可能发生的或者已经发生的风险全部地或部分地转移出去。
3.减轻风险的损失。在减轻经营风险时，通常主要采取以下一些方法：精确预测经营项目的费用与收益比率，减少经营过程中的不必要的支出；缩短经营周期或缩小经营规模，从而达到减少或缩小风险的目的。
4.对经营项目实行保险。保险虽然也要支付费用即保险金，但是与风险一旦发生带来的损失相比要小的多。
二、 房地产开发经营的可行性研究
（一） 可行性研究的含义
可行性研究是现代经营管理活动重要环节和经营管理重要方法。房地产经营管理可行性研究，是在房地产经营管理决策前，对经营管理项目进行综合的技术和经济分析的一种科学方法。
（二） 可行性研究阶段划分
可行性研究，大体上分为三个阶段，即机会可行性研究阶段；初步可行性研究阶段；最终可行性研究阶段。
1.机会可行性研究阶段的主要任务是确定经营方向，提出经营目标。
2.初步可行性研究阶段的主要任务就是要根据机会阶段的结果，进一步研究经营管理项目的规模、建筑材料的供应、投资地段的选址、建筑工程的设计方案、项目工程的施工进度等问题。
3.最终可行性研究及其任务
最终可行性研究的主要任务是对经营管理项目的技术、经济、以及市场等方面进行详细地和深入地分析论证、确定经营管理项目的有关主要因素，在这个基础上提出最优方案，作为经营管理的决策依据。
（三） 可行性研究的内容
房地产开发经营管理的可行性研究，是一种经济的分析研究。根据不同的标准，概括为以下三个内容：
1.房地产市场问题。在市场经济条件下，生产都是为了满足市场的需求。如果没有市场的需求，房地产开发经营就失去了存在和发展的基础。
2.工程技术问题。主要是研究规划设计和工程技术中的高科技含量的问题，以及规划设计和工程技术中的难点是否能够解决或克服的问题。
3. 经济效益问题。就是通过对房地产经营管理活动的经济评价，研究是否盈利和盈利水平的高低。
（四） 房地产开发项目可行性研究报告
房地产经营管理可行性研究结论或意见形成以后，还必须编写出可行性研究报告。包括以下具体内容。
1.房地产经营管理项目的背景状况，涉及到国家政治经济各个方面，因此在可行性报告中，必须对国家宏观经济发展和运行的状况、经营管理项目所在城市和地区的经济社会发展和经济运行状况、国家产业政策、房地产市场供求等情况做出简单的介绍和说明。
2.房地产经营管理项目的概况
房地产经营管理项目的概况部分，应当包括以下内容：⑴名称；⑵地理位置；⑶所在地区环境；⑷性质和主要特点；⑸社会经济意义。
3.可行性报告的基本数据
房地产经营管理项目的可行性研究报告，要有定性分析、定量分析来提供可靠的数据。主要包括：⑴ 项目投资总额；⑵ 项目规划要点；⑶ 项目占地面积；⑷ 占用的土地及其使用状况；⑸ 建筑物的主要技术参数；⑹ 其他有关资料。
4. 房地产经营管理项目的成本估算
通常的作法是先分项估算，然后再进行汇总，最后做出成本估算表。主要包括以下内容：⑴ 土地征用费用估算或概算。⑵ 拆迁安置费。⑶ 前期工程费用。⑷ 房屋建筑安装费用。⑸ 基础设施建设费。⑹ 公共配套设施建设费用。⑺ 管理费用。⑻ 筹资成本与利息的支出。⑼ 其他必要的支出。
5.资金筹集与供给方式
资金是房地产经营管理的第一推动力和持续动力，关系到经营管理的全过程。因此房地产经营管理可行性研究报告，必须根据经营管理项目所需资金总额，确定资金筹集方式；计算筹资成本。
6.资源采购与供应
资源或物资供应状况，对工程建设有着重要的意义。因此在可行性研究报告中，必须认真制订建筑资源供应计划。主要包括：⑴ 建筑材料的需要数量、物资采购方式、物资供应安排；⑵ 施工力量的组织安排；⑶ 项目建设施工期间的动力、水的供应；⑷ 建设工程竣工后或建成后或建成投入使用后，上下水、电力、燃力、煤气、交通、通讯等供应和使用条件等。
7.房地产经营管理项目市场分析
房地产市场是全部可行性报告的关键问题。市场分析主要包括：⑴ 对销售市场状况的预测；⑵ 对房地产市场的容量、饱和率或饱和度的分析；⑶ 对市场占有率的预期；⑷ 对市场销售价格预测、销售对象的分析、销售计划的制订、以及未来市场变化对营销过程的影响等。
8.房地产经营管理项目财务评价
房地产经营管理项目财务评价，是房地产经营管理可行性研究报告核心问题，也是房地产经营管理的根本目标。主要包括：⑴房地产销售收入、需要缴纳的各种税费、经营利润等的预测；⑵贷款成本、贷款偿还、以及贷款与偿还的平衡计算；⑶ 现金流量分析；⑷ 财务平衡分析等；⑸ 对项目建设规模、建设规划设计修改的费用测算等；⑹ 项目建设期间原材料价格变化影响等因素的敏感性分析和相应的盈亏平衡分析。
9.房地产经营管理风险分析
房地产经营管理风险分析，应当包括：⑴ 社会、经济、政策等方面变动对房地产经营管理的影响；⑵ 在资源供应方面可能出现的由于不协调形成的风险；⑶ 城市经济运行和房地产市场方面出现的变化可能引起的风险。
房地产经营管理项目可行性研究结论，主要是运用各项数据，从市场、技术、经济、财务等各个方面说明项目的可行性，认真评价每一个可行的方案，提出具体的决策参数，确切地表述项目是否可行，提出项目存在的问题以及改进的对策、建议等。
