我国企业主导新城投资开发存在的问题和建议

时间：2021-03-22 20:12:55　来源：雅意学习网本文已影响人

　　【摘要】从1998年加快城市化进程开始，我国城市化率每年以约高于1%的增速飞跃式高速增长，到2017年底，我国城市化率已达到57%，我国城市化发展已经进入新的历史时期。一方面我国城市化飞速发展极大的促进了经济社会的发展，积累了社会财富，增加了就业，改善了人民群众的居住和生活品质，带来了社会繁荣；另一方面也因为种种原因相当部分的城市化进程带来了“城市病”，主要表现：有的非理性开发导致交通堵塞、污染严重的“堵城”，有的仅仅只搞房地产开发缺乏产业支撑的“睡城”，有的盲目过度开发成为“空城”，极大的浪费了社会资源和财富，也给经济社会的发展烙上的永久不可逆转的“伤痛”。针对当前单一的地方政府主导新城投资开发的模式存在的突出问题，国家应当探索多元化的新城投资开发模式，鼓励企业参与并主导新城投资开发的模式；随着我国进入新时代，社会主要矛盾转变为人民群众日益增长的物质文化需要与发展不平衡不充分的矛盾，企业参与并主导新城投资开发的模式将为解决新时代社会主要矛盾在新城投资开发模式方面提供有益尝试。
　　【关键词】企业主导；新城；投资开发；问题建议
　　一、企业主导新城投资开发的现状
　　一般来说，新城投资开发行为主要是地方政府主导，政府或政府组建的投资平台公司，从新城城市发展规划定位开始，经过土地利用规划、征地拆迁安置、基础设施建设形成七通（市政道路通、供水、供电、供天然气或煤气、通讯、网络、供热气）一平（场地平整）的“熟地”，通过城市配套商业招商、投资开发建设形成“热地”，拉动经营性建设土地的出让价值，推进房地产开发建设，带来城市居住和商业消费的人气，最后进入城市管理阶段，从而完成了新城城市化过程。企业参与到新城投资开发城市化过程多为阶段性参与，如一级土地整理投资开发、二级房地产开发、城市配套商业投资开发等独立阶段。在发达的“北上广深”一线城市因其独特的区位、优质的市场配置资源、超前的城市规划发展理念、集群的高素质人才、强大的财政实力、充裕的融资渠道和资金等因素不可能产生新城投资开发由企业主导的情况。
　　在国内，企业全过程参与新城投资开发的较少，即使参与也多是融资性和从属性参与；企业全过程参与并主导新城投资开发的更少，而且主要在相对欠发达区域，多为区位相对较优、城市规划发展理念落后、高素质人才相对欠缺、财政实力较弱和融资渠道较窄，且毗邻发达城市或大中城市周边。企业全过程参与并主导新城投资开发的商业模式最早起源于十多年前华夏幸福在河北廊坊的固安新城，2011年央企中国中铁在贵州打造的中铁国际生态城，以及其它企业在其它区域主导新城投资开发的类商业模式，已经崭露头角。在绿色、环保、生态主题越来越重要，国家为防范地方债务风险严控融资规模新常态的今天，此商业模式的成功运作已为政府取得良好的社会效益和经济效益、企业取得很好的经济收益和品牌效益，以及当地老百姓获得收入实惠和就业受益的“三赢”局面，成功打造的固安新城和中铁国际生态城的美誉度和影响力正吸引大量的各级地方政府实地考察，多数地方政府在理性分析后抛出橄榄枝，期望借鉴企业主导新城投资开发的商业模式加快地方经济社会的可持续发展。
　　二、企业主导新城投资开发的主要问题
　　企业主导新城投资开发主要包含主导城市规划定位、主导基础设施建设、主导土地资源用途规划、主导产业投资开发、主导城市运营管理等方面。根据新城投资开发的阶段，企业在主导新城投资开发过程存在一些亟待解决的问题：
　　难以选择投资开发主体。地方政府选择主导新城投资开发企业这一投资主体的行为应当是政府采购行为，如何既能保证其选择行为公开、公平、公正（即“三公”），满足合规要求，又能达到适应市场化择优选择的目的，对于地方政府来说是一大难题。地方政府的“三公”选择程序，主要是招标拍卖挂牌程序，但是现状一是因为新城投资开发一般是地方政府主导、企业基本不参与，国内具有城市定位理念先进规划能力强可供选择参与竞争的企业数量不多；二是单有城市定位理念先进规划能力强、同时具有较强的投资能力和全过程运作能力的企业更是凤毛菱角。如果地方政府选择程序太过于繁琐，企业一方面要在未被选择要投入大量的人力、财力和大量市场研究工作耗费时间，另一方面企业担心自己核心商业秘密之一的城市规划定位成果一旦在未被选择前提交，可能导致成果被窃取，可能被个别诚信较差的政府拿到城市规划定位成果后终止合作，企业经营风险较大。
　　城市规划定位风险较大。企业主导新城投资开发的核心是企业对于新城开发区域的城市规划定位，新城的城市规划是地方政府的行政行为，而城市规划来源于该区域市场调查、城市发展研究后的城市定位。从地方政府角度，担心平庸的城市规划定位能力导致项目平庸，品质较低，不上档次，不能可持续发展，有可能成为历史的“罪人”，這样的案例和教训不少。地方政府毕竟是行政机关，选择最优化又能落地具有可操作性的城市规划定位的评判能力事实上又是弱项，也正因为地方政府城市规划定位能力弱才邀请城市定位理念先进规划能力强的企业来主导新城投资开发，地方政府难以评判企业城市规划定位能力和水平的优劣，这本身就是矛盾。通行的做法是地方政府聘请国内国际行业内专家帮助其评判，对于一般新城投资开发是没多大问题，但是对于自然禀赋较差、区位优势又不明显区域的城市区域的规划定位，专家就难以有效解决，一方面是专家对同一新城的理论意见多是不同角度的，有时候专家间的意见本身就相互矛盾的；另一方面是专家的意见因其不实际投资不实际运作，多会出现规划难以落地、可执行性较差，或投资成本极高、投资收益极差的状况，那种外表“华丽”仅仅写在纸上的规划非常多。
　　新城发展的土地建设指标难以满足。国家对于城市发展实行区域平衡、总量控制，土地建设指标是制约大多数新城开发建设发展的瓶颈，土地建设指标对于地方政府来说一般都比较紧张；有的地方政府主观上认为企业主导的新城开发是企业的事，盈利属于企业，共赢发展的大局观欠缺，企业主导的新城投资开发项目的土地建设指标供需矛盾就更加突出；有的地方政府对于土地利用政策水平不足，在政策性指标本身就紧张的情况下，原有土地建设指标挖潜不够，取得的土地建设指标又没有有效利用而浪费土地建设指标；有的地方政府土地建设指标利用观念较差，出现土地建设指标利用与开发进度不协调脱节而闲置土地建设指标的情况。

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