中国房地产投资信托（REITS）的新出路
时间：2021-02-17 04:01:46 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
【摘要】房地产信托投资基金（REITS）作为国际上一种较为成熟的投资工具在我国发展屡屡受阻，而我国正在如火如荼建设中的保障性住房建设资金却面临着资金短缺的尴尬境地。本文将通过国内外REITS发展比较分析，分析总结了我国REITS在保障性住房方面运用实施的可行性，提出了可供参考的解决方案。
【关键词】REITS 发展 保障性住房 政策 措施 前景
一、REITS概述
REITS是英文Real Estate Investment Trusts的简称，即房地产信托投资基金，是房地产资产证券化的重要手段。它通过将固定的房地产通过资产证券化的方式，使大规模的房地产资金进行流通，是专门用于房地产投资、租赁开发、销售等方面的资金计划，采用专业经营、管理，分散风险的一种投资机制。
REITS的投资运作主体主要包括三部分，即管理者，财产受托机构，投资者。其中管理者最为重要，在整个运作过程中起到承上启下的作用，调节三者在REITS运作过程中的协调性。
二、REITS的国内外发展状况比较
2003 年7 月30 日香港证券和期货事务监察委员会（香港证监会）颁布了《房地产投资信托基金守则》。2009年初，中国人民银行会同有关部门形成了REITS初步试点的总体构架，但一直未能正式启动。直到2011年，国内首个REITS专户，国投瑞银主投亚太地区REITS产品，完成合同备案，成为国内基金业首个REITS专户产品。之后REITS迅速发展与壮大。根据买好基金等机构发布的数据统计，今年前五个月，国内信托公司共成立房地产信托产品148 款，其中纳入统计的产品募集资金达到447.71 亿元，单只产品平均规模约为3.64 亿元，远远超过其他信托产品。但是我国还是缺乏真正意义上的REITS产品。
相对于中国市场REITS缺乏的情况，国际市场上的REITS产品早已成了一种金融产品，成为一种投资工具。1993年退休基金对REITS投资的限制被取消，使REITS迅猛发展，迄今为止在美国已有300多家REITS，市值达3000多亿美元。自2000年起，新加坡、日本、韩国等一些亚洲国家也颁布了关于REITS的法令和要则来规范REITS在资本市场的运行，同时扩大了REIRS市场。
三、REITS在我国的过度模式分析——保障性住房
（一）可能性分析
我国REITS发展还处于萌芽时期，在此情况下，需要在政府的大力支持下开展REITS的试点工作。目前我国的保障性住房主要是由政府主导建设和管理，在融资方面也主要依靠财政性融资，随着保障性住房建设的深入，我国开始鼓励私人资本参与保障性住房的建设。这给REITS的发展提供了契机，它的发展可能性主要有以下几点：
第一，我国传统的保障性住房的融资模式单一，REITS的引入能改变传统的保障性住房的融资模式，介入私人资金，拓宽融资渠道。
第二，通过REITS投资保障性住房的模式分析，能使政府、房地产开发商、保障性住房投资信托机构和投资者多方受益。
第三，保障性住房在缴纳税金可直接从REITS的收益账户中直接扣除减少中间环节，还可以通过出租商业性店铺、写字楼等方式赚取租金，通过物业管理收取物业管理费，但是要严格控制商用开发的楼房占总的保障性住房建设的比例。通过适当的商业性开发，不仅提高了保障性住房的出租率，还提高了REITS的收益。同时，在保障性住房的经营过程中，增加了REITS的监管机构，能控制一定的风险水平，增加了投资吸引力。
（二）REITS中国化的实施措施
REITS中国化的首要实施前提是建立完善的法律体系和制度保障，保证和维持整个市场的公平、公正、公开和透明，以此来推进房地产投资信托业健康、理性地发展。在完善《公司法》中对投资领域公司相关规定的同时应根据REITS的投资项目（保障性住房）制定相关的专项管理措施，如对投资比例的限制，各方收益分配的比例等重要方面的规范。
四、REITS中国化的作用与前景
REITS中国化可以促进民间资金的流动。将民间资金融入到REITS中，能够集合闲散的民间资本。基金持有人持有基金份额，基金可以在证券市场上市交易，促进了REITS的流动性。REITS在交易所上市也承担着和股票一样的价格发现功能，促进市场流动。
REITS在中国的推行有利于降低当前房地产的投资泡沫。在近年来的房地产市场上，“太太炒房团”逐渐变得耳熟能详，从中也滋生了房地产的投资泡沫。但随着2009起年各地限购、限贷政策的出台，房地产市场仿佛进入寒冬，房地产投资商不得不从原有的投资模式中撤离，房地产市场的回暖趋势不是十分明显。
在中国目前的资本市场上，不仅仅是保障性住房面临着资金短缺的难题，在我国房地产市场上由于管理混乱，大大小小的房地产商都面临着不同程度的融资难题。尤其是在金融危机以后，房地产建设资金短缺问题尤其突出。REITS的发展对我国的资本市场和房地产市场的发展有重要的意义，我国应接下这个赋予挑战的任务，在REITS的发展过程中，发达国家REITS成功的经验是值得借鉴的。但是对于我国房地产市场尚不稳定的环境和还未对REITS进行深入研究的情况下，希望REITS对中国资本市场和房地产市场有立杆见影的效果显然是不现实的，但从长远来看，REITS在我国的发展前景仍是非常可观的。
参考文献
[1] 刘运宏，赵磊. REITS运行模式研究：国际经验与制度选择[J].首都师范大学学报（社会学版），2010（05）.
[2] 何红.REITS在我国保障房建设中面临的问题及对策研究[J].中国商界，2012（03）：45—50.
[3] 廖理，黄毓慧，苏阳. 储蓄转化为中小城镇建设资金的途径——美国房地产投资信托（REITS）的发展与启示[J].国际经济评论，2003（07）.
基金项目：2012年浙江财经学院学生科研项目（2012yjx32）。
（编辑：陈岑）
