浅析非上市房地产开发公司的三种融资方式
时间：2021-01-16 12:01:49 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
【摘要】2012年是房地产行业跌宕起伏的一年，非上市房地产开发公司资金链依然面临严峻考验。除了传统的银行开发贷款外，房地产信托及房地产PE开始吸引人们的眼球。本文尝试对银行开发贷款、信托融资及房地产PE三种融资方式进行比较，并提出在当前的经济形势下引入PE投资是非上市房地产开发公司比较好的一种融资方式的观点。
【关键词】房地产 融资 贷款 信托 PE
一、房地产开发贷款
房地产开发贷款即非上市房地产开发公司以在建工程做抵押向银行进行贷款获取资金。其基本情况如下：
1.融资规模：视抵押物评估值而定，一般贷款金额不超过抵押物评估值的70%，且抵押物必须是在建工程而不是土地。2.融资期限：一般不超过三年（含三年）。3.融资成本：由于贷款额度紧张，开发贷利率被大幅提高，一般都上浮30%-50%，即年化8%-15%左右。4.风控措施：要求开发商具备全部四项资质， 除抵押物外，一般还要求非上市非上市房地产开发公司、公司法人提供连带担保。房地产开发贷的基本流程如下：
递交申请——受理调查——项目评估——核查审批——办理手续——资料归档——贷后管理——收贷撤保
随着2009年底调控措施陆续出台，限价、限购、限贷，甚至限抵押登记，售房回款速度越来越慢，周期也越来越长 房地产界遭遇了严厉的打压，资金需求量大的房地产业由此遭遇资金瓶颈。在紧缩的货币政策背景下，银行利率不断上调，银根收紧，银行贷款同比出现较大幅度的下降。根据央行统计数据显示，上半年各项人民币贷款累计新增4.17 万亿元，同比减少10%；上半年房地产贷款新增7912亿元，同比少增5985亿元，同比减少43%；其中，开发贷款新增2098亿元，同比少增2325亿元，同比减少53%。开发贷原是非上市房地产开发公司最重要的融资方式，与其它融资方式相比，其成本相对较低，且容易操作。然而在当前国内紧缩的货币政策下，银行对房地产企业的贷款门槛不断抬高，贷款额度也非常有限，非上市房地产开发公司已经很难从银行获得贷款。
二、房地产信托贷款
房地产信托贷款融资即非上市房地产开发公司向信托公司发起申请，由信托公司通过信托方式募集资金，并发放给非上市房地产开发公司。募集到得资金大部分用于提供“过桥贷款”，即主要为未达到银行贷款条件的房地产项目提供前期信托贷款。其基本情况如下：
1.融资规模：一般在1亿元以上，融资规模可以达到抵押物评估值的100%。2.融资期限：一般不超过三年（含三年）。3.融资成本：年化12%-20%左右。4.风控措施：需要满足基本的“四三二”条件。即四证齐全，开发商自有资金投入30%以上，二级开发资质以上。同时一般要求提供土地使用权证质押担保、房地产开发公司股权质押担保、房地产开发公司及其法人双重连带担保等。
由于开发商的融资渠道多被堵死，房地产信托的发行近年来呈井喷态势。根据用益工作室提供的数据，2011年前三季度共发行房地产集合信托769款，发行规模为2291亿元，占同期集合产品发行总量的44.29%，与去年同期相比，发行规模增长67.82%。房地产信托融资可以说是贷款融资方式的延伸，不同的是其资金来源是由信托公司募集而来的信托资金。以平安信托有限责任公司2011年8月推出的“佳园29号集合资金信托计划”为例，其运作方式如下表1：
资金用途信托资金全部用于向西安融侨房地产开发有限公司和其子公司西安融侨置业有限公司增资，分别持有西安融侨房地产33.493%的股权及西安融侨置业不超过49%（含本数）的股权。
近两年来，国内非上市房地产开发公司几乎把信托公司当成一个贷款发放机构， 通过信托计划募集得到的资金也大多投资于单一项目。在这个过程中信托公司实际上充当了银行的角色， 通过信托计划从投资者手中融得资金， 然后又将这些资金投放于相应项目， 完全失去了信托化解金融风险的意义。但监管部门渐渐加大了对房地产信托的监控力度，2011年初发布的《信托公司净资本计算标准有关事项的通知》，将房地产信托中主流的融资类房地产信托业务的风险计提比例提高到3%，加强了风险监测。2011年5月，银监会又叫停了10家信托公司的房地产信托业务，并对20多家信托公司进行“窗口指导”。9月，银监会调查绿城集团，使得房地产信托监管力度再次升级。 目前新报房地产信托项目已经很难通过审批，且房地产的行业风险也开始显现，信托投资者对信托收益的兑付抱有担忧心理，虽然大型信托公司的房地产信托产品仍然保持着相对火热的状态，但是中小型信托公司的房地产信托产品则较难销售。房地产信托融资因此大幅萎缩。
三、引入PE投资
PE就是私募股权投资，是指通过私募形式对私有企业，即非上市企业进行的权益性投资，在交易实施过程中附带考虑了将来的退出机制，即通过上市、并购或管理层回购等方式，出售持股获利。PE主要通过非公开方式面向少数机构投资者或个人募集资金，一般无需披露交易细节，且多采取权益型投资方式，绝少涉及债权投资，一般投资于非上市企业，比较偏向于已形成一定规模和产生稳定现金流的成形企业，投资期限较长，一般可达3至5年或更长，多采取有限合伙制，有很好的投资管理效率，并避免了双重征税的弊端。PE投资退出渠道多样化，有IPO、售出 、兼并收购、标的公司管理层回购等等。
非上市房地产开发公司引入PE投资即非上市房地产开发公司向PE投资机构出售股权进行融资，PE机构获得公司一定股权，并具备一定的公司决策管理权，并于合作到期后通过股权回购或IPO等方式退出。其基本情况如下：
1.融资规模：视洽谈情况而定，一般融资金额占非上市非上市房地产开发公司总股权的10%-100%不等。募集资金不得做公开宣传，且受200份限制。2.融资期限：一般为2-5年。3.融资成本：非债务融资，不需支付利息成本。4.风控措施：
