对我国开征物业税的难点分析及对策建议
时间：2021-01-14 08:00:35 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
摘要物业税已成为目前我国房地产税制改革的方向。本文首先阐述了物业税开征的必要性和,在此基础之上,对我国开征物业税的难点问题进行了较为深入地探讨,最后,结合我国国情提出了相应的对策建议。
关键词物业税难点对策建议
中图分类号:F812文献标识码:A
1 物业税的内涵
“物业”一词源于我国香港地区和东南亚国家,其一般的含义是已建成并投入使用的各类房屋以及与其相配套的设备、设施和场地等。物业税(Poperty Tax)称谓沿自香港地区,也称“财产税”或“地产税”,一般以土地、房屋类不动产为课税对象,在其保有阶段课征的一种税。它要求不动产所有者、使用人或承租人每年按一定标准缴付一定税款,如果该不动产升值则所缴税款也相应提高。但是,在不同国家、地区其具体名称不尽相同。有的称“房地产税”,有的称“物业税”。虽然名称不同,但内容基本一致:一是房产、土地合一,适用统一的不动产税;二是征税范围既包括城镇,也包括农村;三是按评估价值征税。由此三点可见,我国可以使用“物业税”这个名称。
2 我国开征物业税的必要性和现实意义
我国房地产业经过20多年的发展,逐步建立了以房产营业税和房产所得税为主,房地产和土地使用税为辅的多税种、多环节、多次征收的复合税制体系。虽然房产税收体系已经建立,但我国的房地产税制本身和税收征管环节都有很大缺陷。近几年经济上、制度上的多种原因,大中城市房价高企,许多地区群众买不起房,这成为当前困扰我国的重要民生问题;另一方面,高企的房价和炙熟的房地产市场也有可能带来一系列金融风险,导致经济社会动荡。我国现行的税收制度无法满足调节房产业促进房地产业健康发展的实践的需要。在这种条件下,开征物业税的必要性日益凸显。
(1)开征物业税,有利于深化城市经济体制改革,理顺城市资金运行渠道,降低金融风险。由于城市经济体制改革滞后,城市基础设施、市政设施和住宅小区社会设施等许多费用,以各种不同的税费形式成为房地产价格的构成部分,这些税费及房地产开发商的利润大约占房地产价格的60%,真正的开发成本只约占40%。房地产价格结构不合理,不仅影响了房地产业的发展,而且也影响了城市经济体制改革的深入进行。开征物业税,将有助于这一问题的解决。
(2)我国开征物业税有利于抑制房价过快增长,解决中低收入者的住房问题。开征物业税后,房地产业的税费征收从开发环节推迟到房产保有环节,即:地价和相关的税费从一次交清拆分为数十年交清,这意味着占房产建筑成本中一大半的地价和相关税费在销售时只需先缴纳一小部分。简化税制,降低税费水平,降低房地产开发成本,抑制房地产价格,从而有利于房地产行业长远健康地发展这将大大降低商品房的购房门槛,有利于中低收入人群解决住房问题。
(3)我国征收物业税有利于打击“炒房”等投机行为。现阶段,一些城市居民购买房产并不是为了生活消费,而是为了进行投资。炒房团不断涌现,严重影响了房地产市场秩序。在这种情况下开征物业税,对“炒房客”投机买的房子,其如果不能及时出手的话,每年一大笔物业税将形成巨大的房产持有成本,对炒楼者是一种压力。因此,开征物业税对于投机炒楼行为有一定遏制作用。
(4)开征物业税有利于深化城市经济体制改革,理顺城市资金运行渠道,降低金融风险。由于城市经济体制改革滞后,城市基础设施、市政设施和住宅小区社会设施等许多费用,以各种不同的税费形式成为房地产价格的构成部分,这些税费及房地产开发商的利润大约占房地产价格60%,真正的开发成本只约占40%。房地产价格结构不合理,不仅影响了房地产业的发展,而且也影响了城市经济体制改革的深入进行。开征物业税,将有助于这一问题的解决。
(5)我国开征物业税有利于调节贫富差距,增进社会公平。开征物业税后,以税的形式来降低流通中的费用,能促进土地和房产资源的优化配置,同时还能有效地调节社会贫富差距。开征物业税,对于房地产开发商而言,虽然可以降低其开发成本,但与物业税的实施相配套的其它政策措施肯定会使房地产开发市场的准入条件更加规范化,这将促使房地产开发商在自己的资、质、信与行业要求及发展前景之间进行权衡,从而决定自己是进入还是退出该市场。
3 我国开征物业税的难点
(1)既得利益格局难以打破。开征物业税就是面对房地产征税,房屋的所有者每年都要支付一定数额的税收;对第二套住宅和大面积的住宅还要被课以重税,这无形之中提高了人们所购住宅的保有成本。当税率提高到一定的水平时,人们经过权衡会卖掉多余的住宅,或者在购房时会根据需要购买恰当面积的住宅即按需购房,其结果必然会导致住宅价格下降。但住宅价格下降会使当前一些既得利益集团的利益受损,这其中最大的既得利益集团是地方政府、房地产开发商和银行。正是这个利益“铁三角”构筑的铜墙铁壁抵挡了中央政府的一条又一条的宏观调控措施。高房价意味着高地价。在仍然“有地可卖”的情况下,他们是不愿改变现状的,自然会抵制可能导致地价回落的物业税。银行既是房价上涨的收益者,又是房价上涨的风险承担者,其大量的资金被融入到房地产市场,或借给开发商,或借给购房者,一旦房价下跌银行将损失惨重,所以银行是最不愿意看到房价下跌的一个利益集团。开发商是房价上涨的直接收益者,他们自有资金并不多,有的甚至是空手套白狼,在政府政策和银行资金的双重支持下,通过捂盘销售和串谋手段不断地抬高房价。开发商对政府任何有关可能导致房价下降的政策都极其敏感他们是物业税开征的一大阻力。
(2)现有的房地产税难以整合。目前我国房地产行业采用税费并征的制度,征收的税费种类繁多,涉及的部门广。直接的房地产税主要有:房产税城镇土地使用税、土地增值税、契税、印花税、耕地占用税、土地出让金、市政配套费用、营业税等。另外还有其他与房地产相关的费用达几十种。从目前的情况来看,要对房地产的十多个税种及几十项的收费进行整合难度相当大,因为税费项目的调整就等于调整了地方政府各部门的利益,不好协调。
(3)计税的依据难以确定。西方发达国家一般都以房地产的评估价格作为物业税的计税依据。对世界上多数国家来说,财产税最主要的课税对象是房屋和土地,但在具体征税对象和税基上又各有区别。有的国家单独对房屋、土地课税,计税依据是财产的资本市场价值或评估价值或其年租金。各国征收财产税的房屋范围不尽一致:如加拿大、印尼、美国、瑞典都将土地和建筑物的资本价值纳入税基;但瑞典只有住宅用地和住宅楼缴纳财产税,剔除了商业财产;英国对包括楼房、平房、公寓、活动房屋和可供居住用的船只等,以其估定价值为计税依据征税;有的国家将土地、房屋并入其他财产一起课税。如日本将原来分开征收的地租税、房屋税,船舶税、铁路税等财产税税种合并征收固定资产税。其中对房屋课税的纳税人是房屋的所有者,课税对象包括纳税人拥有的一切房屋,计税基础是房屋的估定价值。但房地产价值的确定涉及房地产的位置、面积、用途、结构、新旧程度等方方面面,工作量非常大。就我国目前的房地产评估机构的数量和质量来看,很难保质保量地完成对全国房地产年度价值的评估工作为此,有人提出按房屋建筑面积征收。这种方法虽然简便易行且具有很强的可操作性,但它有悖于税收的公平性。根据税收负担能力的原则,高收入者应多缴税低收入者可少缴税甚至免税。试想低收入者在较差地段低价购买一套住房,而高收入者在黄金地段花高价购买同样面积的住房,而二者所缴纳的物业税却是一样的,这显然有失公平,同时也会误导购房者的购房地段选择。可见,按房地产年度价值征收物业税虽然公平合理,但实际操作的难度较大;而按房地产面积征收物业税虽然简便易行,但又缺乏公平性和合理性。
