宏观调控下房地产中介行业的生存和发展战略研究
时间：2021-01-12 12:03:54 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
[摘要]正在实施的宏观调控使房地产中介企业市场空间受挤，生存压力加大。文章对宏观调控下房地产中介行业的整体运行环境进行初步的SWOT分析，具体研究了行业内部的优劣势和外部存在的机会和威胁所在。基于SWOT分析的结论，笔者就宏观调控下房地产中介行业的生存与发展战略提出了自己的观点。
[关键词]房地产中介行业；宏观调控；SWOT分析；战略
[作者简介]周中元，深圳职业技术学院建筑与环境工程学院房地产经营与估价专业兼物业管理专业主任，讲师，工程师，华中科技大学管理科学与工程硕士。广东深圳，518055
[中图分类号]F293．3 [文献标识码]A [文章编号]1004—4434(2007)01—0069—05
为抑制房地产市场的持续“过热”，稳定房价，近两年来，国务院及国务院各部委相继出台了新旧“国六条”、加息、提高存款准备金率等一系列宏观调控政策。2006年10月31日，建设部又正式发布了《中国房地产经纪执业规则》，开始了对三级市场的治理整顿，从而使对房地产市场的宏观调控更为完整和到位。新旧“国六条”等的颁布有效地抑制了一手楼投机和投资性需求，一定程度上稳定了一手楼房价；而《中国房地产经纪执业规则》则在禁止“赚取差价”、“信息发布”、“客户交易资金管理”等方面，对房地产中介企业的经纪行为作了明确的规范和界定，保护了消费者利益。
如此密集的房地产宏观调控政策的颁布和实施，显示了中央稳定房价、整顿和规范房地产市场秩序的信心与力度。与1997年亚洲金融危机以来的以鼓励住房消费(包括投资性消费和自主性消费)为主、启动与培育房地产市场的宽松的扶持政策相比，目前的房地产市场宏观调控可谓十分严厉。房地产企业的“冬天”已经来临。相对于房地产开发商，宏观调控对靠策划代理费和佣金收入等赖以生存的房地产中介企业的影响更大，并对房地产中介企业的生存与发展提出了新的课题。本文将运用SWOT分析法对宏观调控下的房地产中介行业进行初步的战略分析，并进一步提出目前房地产中介行业的发展对策。
房地产中介业包括房地产咨询(主要是策划代理，二级市场业务)、房地产经纪(三级市场业务)、房地产价格评估等。由于房地产价格评估业务受宏观调控影响有限，本文不作讨论。
一、宏观调控下房地产中介行业的SWOT分析
SWOT分析是国际上广泛采用的一种战略分析方法，是对行业内部的优势(Strengths)和劣势(Weaknesses)，以及外部的机会(Opportunities)和威胁(Threats)所进行的综合分析[2l。
宏观调控下房地产中介行业的SWOT分析，必须首先着眼于行业自身，对其自身所拥有的优势及劣势进行识别。而对房地产中介行业自身优势劣势的有效识别是判断其自身是否有足够的能力适应宏观调控下的市场环境，进而采取选择发展型战略或者防御型战略的前提。换句话说，认清自我，应是房地产中介行业SWOT分析进行下一步的机会与威胁识别、找到正确的发展方向的前提。
(一)内部分析——优势与劣势并存
1．优势(Strengths)：高成长性与一定的市场认可
(1)高成长性。自中国大陆第一家房地产中介公司——深圳国际房地产咨询股份有限公司于1988年12月创立以来，房地产中介服务行业在我国经过近20年的发展，已经成长为一个具有广阔发展前景和高成长性的朝阳行业，房地产中介企业达到5万多家。即便在宏观调控开始的2005年，成长性也表现十分突出。二级市场上，全国房地产中介企业策划代理的楼盘面积比2004年同比增长了113．4％，行业中甚至出现了销售额在百亿元以上的策划代理企业，比如上海房屋销售集团、世联地产等。三级市场上，全国房地产经纪百强企业进入的城市平均3．2个，门店数量由2004年的40个提高到2005年的43个，比2004年增长了7．5％。
(2)已获得一定认可，中介业务具有较高的市场占有率。房地产中介行业是随着我国房地产市场快速发展而产生、发展起来的新兴行业，它对于促进房地产市场流通和刺激百姓住宅消费起到了积极的推动作用，正日益成为房地产活动中最活跃的环节，在房地产交易市场、资本市场等要素市场体系的培育和发展中发挥了不可替代的作用。
目前，我国房地产中介行业主要从事为房地产买卖双方提供信息并撮合成交的居间服务。在房地产市场较为发达的深圳，在二级市场的楼盘销售代理中，发展商也越来越依赖地产中介，发展商自销项目的比例正在逐年下降，其中2003年发展商自销项目更是急速下降，全年仅有77个发展商自销项目，较2002年下降了46％，而由代理商代销项目占整体推售项目的77％。宏观调控下，发展商将更需要中介企业的谋略，新楼代销比例将更高。
在三级市场上，尽管消费者对房地产中介的服务普遍不满意，但消费者选择中介提供居间服务仍高达93％。
(3)已形成了一批有一定实力的区域性品牌企业。近年来，随着深圳地产中介“北上”扩张，北京、上海等地的地产中介企业也纷纷走出“本土势力”范围，招兵买马，扩张地盘，形成了一批具有一定实力的区域性品牌企业。例如世联地产在全国设有7家分公司，业务遍及全国60多个大中城市。而21世纪不动产(中国)和我爱我家等以三级市场业务为主的经纪公司则分别通过特许加盟和直营连锁的方式，实现了在中国的区域性品牌扩张，在全国形成了一定的垄断地位。2005年，房地产经纪百强企业在二手房、租赁市场的成交总额平均为94551．41万元，比2004年增长10％，在国内已经占据了50％以上的市场。
(4)已具备一定的竞争力。以往房地产中介企业单纯依靠对外进行规模扩张的粗放型经营发展模式，现在正在逐渐向对外扩张和内部挖潜相结合的集约型转变。金融服务、连锁经营发展迅速，综合服务能力增强。为了保证企业的可持续性发展和竞争力的大力提升，房地产中介企业也不断加大技术研发力度。全国策划代理十强企业2003年到2005年的平均研发投入分别为134万元、160万元和554万元。在国家宏观调控的背景下，尽管企业成交总额和经营收入增长较慢，但房地产中介企业投入的研发经费还是越来越高。另外区域性品牌企业的形成也是行业核心竞争力的一个标志。
2．劣势(Weaknesses)：运作的不规范与较差的风险抵抗能力
(1)不规范运作成为普遍现象，社会形象较差。由于中介行业入市门槛低，从业人员素质较差，竞争激烈，导致不规范运作频繁。这在二、三级市场上表现同样突出。如二级市场上，一些中介企业伙同开发商在取得《商品房预售许可证》之前，以“内部认购”、“内部登记”、“排号认筹”等形式变相销售商品房；虚构买卖合同，囤积房源；发布不实价格和
