海内外热钱穿梭楼市“围城”
时间：2021-01-10 16:05:39 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
“从2012年底到现在，海外热钱几乎每周都在上海拿下一幢楼，而且，这些物业都是位于上海的黄金地段，如人民广场、静安区、淮海路周边，项目体量和金额都不小。而据我所知，现在正在谈的项目，比去年至少多了3成。”上海交通大学海外教育学院教授张永河告诉《瞭望东方周刊》。
张永河的另一个身份，是一家外资投资公司的董事总经理。2013年以来，这家专门帮助海外资本在上海投资房地产项目的公司，已经拿下了两栋商办物业，更多的项目还在洽谈之中。
“就热钱涌入而言，人民币升值是根本原因，而中国外汇管理实际上的稍微放松，也起到了一定的促进作用。”张永河说。
他预计，到2013年年底，海外热钱涌入上海楼市的态势还会更加明显。
海外资本催热上海土地
2012年11月，为深化外汇管理体制改革，简化行政审批程序，促进投资贸易便利化，国家外汇管理局下发了《关于进一步改进和调整直接投资外汇管理政策的通知》，取消和调整部分直接投资外汇管理行政许可项目，包括取消直接投资项下外汇账户开立及入账核准、取消外国投资者境内合法所得再投资核准等。
正是从2012年底开始，热钱流入中国的速度明显加快。热钱进入中国之后，大多集中在北京、上海等几个一线城市的房地产市场。
“预期物业增值加上人民币升值带来的收益，每年在12%到15%左右，这样的回报率对海外热钱来说吸引力不小。”张永河告诉本刊记者。
从已公开的收购案例来看，外资已经对上海楼市恢复了不少信心。
2012年12月，黑石以23亿人民币收购上海华敏帝豪大厦；澳大利亚麦格理集团与中东阿布扎比投资集团，以24亿人民币从基汇资本收购了上海南京路上的353广场。
2013年1月，李嘉诚旗下的ARA地产基金以19亿人民币的价格收购了上海延安路上的海洋大厦；2月，新加坡吉宝置业收购了上海浦东金桥国际广场80%的股权，交易额高达33亿人民币；3月，新加坡丰树集团启动在上海闵行的综合商业开发项目，总投资额约50亿人民币。
随着海外资本汹涌而来，上海土地市场出现骤热，接着“地王”频现。
上海土地市场的回暖已经持续了几个月。2013年4月，上海共成交10幅经营性用地地块，出让总金额为119. 71亿元人民币，已连续2个月保持百亿元之上成交纪录。其中，住宅地块共计5幅，出让总金额为67. 39亿元人民币，占总交易金额比重超过56%。
在4月21日至4月27日短短一周的时间内，上海土地出让金总额就超过了60亿人民币。
4月27日，旭辉集团股份有限公司以5. 15亿元摘得康桥工业区东区D01- 04地块，溢价率高达94. 7%，刷新了上海2013年以来纯住宅地块溢价率纪录。
以上这些跟5月份的火爆相比，还算不了什么。2013年5月，上海土地市场骤然火爆，标志性事件就是上海世博区域接连出让6幅地块，两天内楼板价成交纪录被连续刷新了3次。
5月8日，上海还出让了三宗浦东新区世博会地块，合计出让面积4. 7万平方米，共获得25. 9亿人民币出让金。其中，中国电力以10. 1亿元摘得的世博板块A09A- 01商办地块获得了22. 59%的溢价率，成为世博区域首次溢价成交的地块。
5月9日，上海世博板块接连出让3幅商办用地，远东新世纪中国投资以9. 78亿元竞得上海世博A09B- 02商办地块，楼板价40079元/平方米，溢价率48. 03%，创下2013年来的楼板价新高。
5月10日，上海青浦区徐泾镇会展中心3号地块在终止出让4个月后又重新挂牌。最初出现在上海土地交易市场时，该地块起始总价为13. 68亿人民币，但半个月后的1月4日，出让方正式公告终止出让活动。显然，出让方的那次及时刹车是“明智”的，因为重新挂牌之后，该地块虽然面积、容积率不变，仅对土地用途稍加修改，起始价已飙升至44. 23亿人民币，上涨了238%。
“新国五条”悬空
在其他城市，土地市场的火爆也随处可见。
2013年5月3日，长沙金融生态区的011地块，经过40余轮竞价，以35. 79亿人民币的总价，44. 3%的溢价率成为长沙地区2013年总价地王。
5月6日，广州白云区同宝路8号、10号地块被佳兆业以总价18. 68亿人民币拍得，剔除保障房配建面积后25597元/平方米的楼板价刷新广州单价新地王纪录。该地块起始价为12. 6亿人民币，拍卖经历了近200轮的竞标。
5月7日，在82轮激烈竞标后，北京世纪今创房地产开发有限公司以总价3. 68亿人民币拍得北京门头沟区新城MC09- 004块地C2商业金融用地，溢价率高达104%。
克尔瑞房地产研究中心的检测报告说，随着众多优质地块进入土地市场，4、5月份在北、上、广三大一线城市以及其他重点城市，房企心态大多转变为积极拿地补仓，并为此进行了“不惜代价的疯抢”。
按照中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌的说法，这是开发商观望之后，认为调控政策已无加码余地，“利空出尽”的反弹。
2013年2月20日，国务院常务会议出台了五条房地产调控措施，被业内称为“新国五条”，新国五条细则中对市场影响最大的内容，就是“税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。”
