由北京首例退房案浅析控房政策有效性
时间：2021-01-10 12:02:48 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
[摘要]改革开放以来，随着我国政府管理现代化的不断发展，公共政策学已经成为行政管理学的一个重要学科分支而得到不断发展。但由于传入我国时间不长，学科建设及其在公共政策过程中的实际运用还处于初始阶段，存在着发育不全以及理论和方法贫乏的诸多问题。本文着重从北京首例退房案浅析我国控房政策有效性。
[关键字]退房案 新国十条 控房政策
《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》印发后，全国房地产市场整体上出现了一些积极变化。但近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头，投机性购房再度活跃，需要引起高度重视。为进一步遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题，国务院办公厅又发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(新国十条)。发布后在其调控整体房价的趋势下，也出现了很多的问题。
一、北京首例退房案基本现状及原因分析
(一)北京首例退房案的基本情况
2010年4月11日，买房人张先生与卖房人周先生及北京恒洋我家房地产经纪有限公司共同签订了购房合同，购买朝阳区京通苑3号楼3单元的302室。双方约定成交总价为149.5万元，其中70.5万元由张先生自行筹集并于2010年4月30日前支付，余款79万元由张先生向银行申请贷款并支付。当日，张先生支付了购房定金3万元。但是，4月17日国务院公布了针对第三套房的认定规则，暂停发放第三套及以上住房贷款，张先生因无法取得贷款向卖家要求退房。遭拒绝后将周先生一纸诉状告上法院，要求全额退还购房定金3万元。而这也成为了自“新国十条”出台后，法院受理的首例此类案件。
(二)北京首例退房案的原因分析
1.买房人和卖房人在签订合同后，房产价格发生巨大变化，这是双方所不能预料的。买房人和卖房人在签订合同后，购房人因政策变化而无法取得银行贷款，无力购买，政策的变化具有“不可抗力”。
2.导致此次退房案的主要政策因素是国务院为坚决遏制部分城市房价过快上涨，发布“新国十条”。其中第三条：“要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款”。
3.原被告双方最为焦灼的一点就是与中介三方签订的《北京市房屋买卖居间合同》第十条约定“因不可抗力及遇政府主管机关或贷款机构政策调整而导致合同解除的，各方均不承担违约责任。”购房者认为，“新国十条”颁布后，他无法贷到第三套房贷，符合合同的第十条约定。而售房者认为，第一，合同是有效合同，遇到政府机关的政策调控不属于“不可抗力”。第二，政策是国务院主观发布的政策，原告和被告均是自然人，不存在“政府机关”，且贷款政策调整没有约定政策调整的具体情形，该条款不具有执行力。国务院和北京市政府出台的政策没有导致双方必须解除合同。此外，该居间合同中没有约定定金。
二 从退房案看控房政策问题
(一)控房政策有效性
2010年我国一系列控方政策的颁布是为了抑制高速增长的房地产价格，近些年房产市场的热潮给我们带来了高速增长的经济效益，但也带来了许多社会发展的不利因素，特别是人们消费信心的降低影响了工作生活积极性。如果不得到有效控制，很难保持我国经济又好又快的发展势头。
1.政策缺失导致高房价。自2006年下半年开始，我国发生楼市泡沫、股市泡沫，投资经营环境恶化，大量企业开始炒楼炒股，从而造成严重后果。主要有两方面原因；
(1)老百姓不能自建房，必须向开发商买房。老百姓和民间集体现在不能自主买地建房，而必须向开发商买。这就造成开发商垄断，房价上涨。我国政府限制建设自建房，而德国政府对于每个地段房子楼高、颜色，样式规定得很清晰，只要按图施工就可以进行自建房建设。
(2)缺少经济适用房和廉租房。一些西方国家住房被明确界定为公共事务，因此获得立法保障。如英国1919年颁布《住房和城镇规划法》，明确规定住房问题属于公共事务，政府应对公共住房建房提供支持。1946年至1951年问，英国政府负责建造的房屋总量高达全国建房总量的78％。住房的公共特性得到保证。
2.控房政策是否有效。从市场来看，随着控房政策的颁布，房地产市场得到有效抑制，但能否切实调控房价，降低并进一步稳定房价值得思考。
房地产市场是政府财政收入中的重要部分，我国经济快速增长和热火朝天的房地产市场是血脉相连的。从根本上说，国家要富强，首先要快速发展经济进而取得世界金融核心。而我国的生产资料积累是靠公有制为主体，落后的生产力导致发展速度缓慢，为了提高国家竞争力，必须扩大内需，这就必然形成了我国房地产在国民经济中的战略地位。放弃房价就会重创GDP，所以我国的控房政策只是为了缓解高房价的压力，缓解房地产市场紧张的供需关系。从治标上看我们的控房政策是切实有效的。但治本来说，从国家发展的战略角度，控房政策只是对房地产市场的暂时降温和抑制。从国家制定这些政策的出发点看，控房政策还是切实有效地，但是从老百姓的基本出发点来说，房价却只是一个暂缓的过程。邓小平同志说过“科学技术是第一生产力”，只有科技更大程度的进步，粗放式生产模式逐渐转变，中国GDP的中心由房地产转移到出口创汇，相信保障型住房会更好更快更健康的发展。
