昆明:谁是房价上涨“操盘手”
时间：2021-01-10 12:02:11 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
2010年2月，国家发展改革委、国家统计局公布，1月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5%，涨幅比2009年12月份扩大1.7个百分点。而昆明新房价格同比上涨了13.9%，新房和小户型住房的价格涨幅均位居全国前列。
被称为史上最严厉的“国十条”出台，期望给楼市“退烧”。始料不及的是，房价上涨依旧。事实上，我国在2007年后，国家出台了一系列抑制房价的调控政策，然而房价依然“芝麻开花节节高”。
继北京、上海、福州、厦门、海口等16个城市出台限购令后，昆明版“限购令”终于揭开了神秘面纱。面对咄咄逼人的房价，昆明限购令能否走出“越调越涨”的怪圈，只有等待时间去验证。
房价在调控中上涨
“昆明2009年和2010年来的房价简直就是疯了，若干年来都是全国靠后的房价涨幅忽然之间就蹿到了第4位。”在云南省政协会议上，省政协委员、星耀集团董事长颜语说。
自1998年我国取消福利分房后，拉开了房地产市场发展的序幕。据统计，自1999年至2010年年底，昆明房价从每平方米1500余元涨到了近7000元。
在经历了2007年房价大举上涨之后，当年年底，中央出台了调控政策。2008年楼市开始回落，一度被称为楼市“寒冬”，但随着金融危机的来临，调控政策最终化为泡影。
2009年3月，楼市开始“回暖”，接着成交量不断上升。2009年12月，遏制房价过快上涨的“国四条”出台，随后，五部委联合出手，打击开发商囤地。各级政府纷纷表态，要把控制房价作为一项民生工程，把过高的房价压下来。昆明也出台了六条措施。
然而房价依然上涨，2010年4月，号称史上最严厉的调控政策“国十条”出台，旨在抑制房价过快上涨。但遗憾的是，房价始终没有走出“越调越涨”的怪圈，据昆明中原地产经纪有限公司研究中心调查显示，2010年昆明房价上涨23.2%。
据统计，直到2007年，全国城镇的平均房价大概在每平方米4000元左右，而昆明市的房价还低于这个水平线。有业内人士分析，由于加强了地产市场垄断，才导致了2007年后，房价迅速攀升。
北京大学副教授朱晓阳说，要抑制房价，必须打破行业垄断，为买房者提供多个房源渠道，比如集资建房、自建房、社会保障性住房。
地方政府对土地财政过分依赖
“成交！”随着拍卖方的棒槌落下，去年12月18日，昆明如安街一块30713平方米（约合46亩）商业金融业用地，被苏宁环球股份有限公司以12.9亿元巨资收入囊中。每亩2800万元价格，创造昆明有史以来单价最高的“地王”。
云南泰兴隆房地产开发集团有限公司常务副总顾刚对此分析道，每亩2800万元价格，再加上建筑成本，各种税收，开盘时，每平方米房价就不会低于2万元。
2010年12月7日盘龙区小坝刘家营村面积约39.9亩的一块城镇住宅用地，最终以2.73亿元价格成交，创二环边地价新高。
2010年12月15日，昆明土地拍卖再掀高潮，昆明教场北路67号、北郊下马村4幅283.1亩城镇住宅用地，经过200多轮激烈竞价，云南金实力房地产公司力退群雄，以18.42亿元将该地块收入囊中。
据统计，在去年12月，昆明有67宗土地进入交易，达到昆明土地交易的年度最高峰。据《2010年第三季度全国主要城市地价监测报告》显示，在全国105个主要监测城市中，昆明综合地价环比涨幅超过5%，位居全国第三。
2010年，昆明市土地矿产储备中心完成土地储备6万亩，供应土地6400余亩，实现土地出让金约127.6亿元。
数据也显示，近10年来，随着各地土地出让金的持续攀升，全国土地出让收入占地方财政收入的比重，已经从2001年的16.6%，上升到2009年的48.8%，有预测表明2011年这一比例会更高，土地出让金俨然已成为地方政府的“第二财政”。
有专家指出，在这种利益联结机制下，地方政府不但是征地的大买家、土地出让的大卖家，还是收支的大账房。当房地产市场向好时，地方政府有动力、有能力推升地价和房价；而当楼市出现危机、土地交易冷清时，地方政府的财政平衡压力就会增大，就会通过构筑政策防护墙，扭转楼市下滑趋势。2008年，各地纷纷出台缓交土地出让金等措施扶持开发商，“救市”风潮席卷南北就是例证。
顾刚说，他从1997年进入房地产界，那时他们拿地价格便宜，土地都是通过出让取得，只要与土地交易部门协商后，定价就行。后来国家实行了招拍挂方式拿地，价格也不是很高，开发商都可获得丰厚的利润。但随着土地出让价格越来越高，导致开发成本迅速攀升，开发商为了获取利润，只有不断把房价抬高。
“目前业界公认的开发成本中，土地出让金占40%。而政府税收中的营业税、印花税、契税、企业所得税等，再加上垄断行业的水、电、煤气费，开发商也要算到其中。”顾刚解释说。
2007年10月24日，由昆明市发改委印发的《昆明市新建住宅项目供电设施工程费标准》（试行）的通知中看到，新建商品住宅全电缆入地工程费为每平方米115元，架空线与电缆相结合工程费为每平方米100元。
顾刚解释，垄断行业收费是按建筑面积收，新建楼盘每平方米就要交给供电部门115元，水和煤气每项也不会低于100元。土地出让金、税、费等都最终转移到购房者身上，房价才会那么高。
著名经济学家成思危曾研究得出，在房价总成本中，土地价格占50%，政府的税费占20%，开发商的利润占30%。
在去年的全国两会上，梁季阳委员在发言中指出，目前中国房地产市场的病根在于土地垄断，在于地方政府对土地财政的过度依赖。
他说：“据统计，2009年，全国的土地出让金收入已经超过1.5万亿元。不少城市的土地出让金已经占地方财政收入近50%。为什么在房价下跌的时候，地方政府总会或明或暗的‘救市’？原因是不言而喻的。”
“2009年和2010年昆明房价涨幅可谓前所未有，几年就翻番的土地出让金以及通货膨胀都对房价产生了巨大的拉动作用，要想压住房价，除非从政策源头治理供给问题，否则再出多少打压需求的政策都是治标不治本。”顾刚说。
朱晓阳说，在上世纪90年代，我国实行了分税制，大量的税收集中到了中央财政，地方政府要进行经济建设，没钱不行，而往往考察官员政绩的一个重要指标便是GDP增长，而官员任期较短又迫使他们在短期内实现经济快速增长，否则就会导致自己仕途受到影响。实施房地产战略，不但可以短期内卖地变现，还可实现经济的快速增长。
他认为，要遏制地方政府的卖地行为，目前来说实行税改还很难实现。规范市场要加强法制建设，比如新拆迁条例就可在一定程度上限制政府的卖地速度，这对房价上涨会产生一定的影响。
利器还是催化器？
昆明楼市在经历2010年依旧不改涨势的情况下，今年1月19日，“限购令”终于在昆浮出水面。但出乎意料的是，房产交易数量却出现了不降反升的局面。昆明市房产信息网的成交数据显示：1月17日至1月19日3天，昆明主城各区共成交商品房4346套，成交面积达392197.48平方米，成交金额则达到27.17亿元。与前一周相比，平均日成交量从300套左右陡增到一两千套，最高增了6倍还多。19日成交量更是达到了2096套。
调控会否再度沦为“空调”？颜语等多名省政协委员表示，限购令来得太晚，很难抑制房价上涨。
随着实行限购的城市不断增加，限购令俨然已经成为二次调控“落地”细则的主流形态。但是，根据国家统计局公布的2010年10月份全国70个大中城市房价监控数据显示，在14个实行限购的城市中，仅有5个实行限购的城市10月房价环比下跌。
