房地产企业民间融资危机分析及制度反思
时间：2021-03-09 08:00:15 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
【摘要】借助政策之力，邯郸市房地产投资规模增长迅速。在二元金融结构背景下，民间融资成为邯郸市房地产企业重要的资金来源。民间借贷、典当、商铺抵押、小额贷款公司等为邯郸市房地产企业民间融资的主要方式，并呈现出自身的特点。本文通过梳理邯郸市房地产行业运行状态和房企民间融资现状，从区域金融体系、金融监管、法律规制、政策引导四个方面探究了该市房地产民间融资中存在的制度缺陷，分析了导致邯郸市房地产企业民间融资危机的原因。
【关键词】民间融资 二元金融结构 融资方式 制度缺陷
一、二元金融结构下的邯郸市房地产企业融资结构
（一）二元金融结构
二元金融结构是指正规金融体系和非正规金融体系在金融市场并存的金融环境。作为正常的金融发展的产物，非正规金融机构在房地产行业的存在有其内在的合理性。尤其是在中国等新兴市场国家，正规的金融机构不能为房地产行业提供足够的资金支持，生产要素价格的高位运行为房地产企业民间借贷提供了发展空间。一般而言，民间融资活动具有小规模经营、地域性强和抗风险能力弱等特点，不能超越正规的信贷体系成为主要的融资方式。这种游离于政府和监管当局管控体系之外的融资渠道，一旦发展过于迅速必将为整体金融生态环境带来系统性风险，加之法律和制度的缺位，这种风险在短时间内会传导至其他组织机构、家庭和个人。
在二元金融结构背景下，邯郸市房地产企业通过民间融资需求资金支持，一旦资金链断裂，就会导致系统性金融风险，最终酿成邯郸市房企民间融资危机。房企融资危机是区域金融风险扩张的具体表现，如不及时加以防控和监管，将危及实体经济各个领域。
（二）邯郸市房地产企业融资结构
1.近五年邯郸市房企投资额增速概况。邯郸市房地产行业在过去的几年中，成为推动该市经济发展的重要引擎。在“十二五”规划的前三年，借助于城市市政基础设施投资计划、主城区改造等有利的政策条件，邯郸市房地产开发投资显著增加，投资额增速由2011年6.5%增至2014年23.6%。
然而，与房地产行业蓬勃发展相伴而生的是开发商的大量涌入，房企利润空间大幅压缩。同时，该市较为缓慢的城市化进程、难以弥合的房企资金缺口和畸形的民间借贷市场，更加剧了房地产企业的资金需求。在诸多因素的共同作用下，邯郸市社会信用缺失问题逐步凸显、金融生态环境恶化，从而导致房企民间融资体系出现危机。2014年7月，以金世纪房地产开发公司资金链断裂、董事长跑路为导火索，邯郸房地产行业陷入严重的“资金荒”。2015年1月至7月，房地产开发投资额形成“断崖”式下跌，增速降至-2.8%，最终使房地产行业陷入泥淖。
2.邯郸市房地产企业的融资结构。社会经济某行业的迅速发展，必然带动该行业融资渠道和融资方式的改变。借助政策之力，邯郸市房企在2011～2014年飞速发展，房企的融资结构也日益多样。本文使用2011～2014年邯郸市贷款余额数据，以中国人民银行于2014年公布的民间融资占贷款余额比重（8.5%）为基础，估算出邯郸市民间融资规模由2011年的130.48亿元增至2014年201.16亿元，四年间增幅约为52%，同一时期金融机构贷款余额增幅约为54%。同时，根据估算可知，2011～2014年，邯郸市房企民间融资增速约为218.9%（估算方法：邯郸市民间融资估算总量*邯郸市房地产投资额/邯郸市地区生产总值）。巨大的差异表明，二元金融结构在该市房地产企业中已经发生了严重扭曲。
若以邯郸市贷款余额增幅为该市正规金融机构发展平均速度，则该市房地产企业民间融资（依估算）增速超过其3倍之多。这充分表明，民间融资及其需求在邯郸市房地产行业已发生严重扭曲，甚至部分房企将对民间融资的正常借贷发展成为非法集资。激增的民间资金需求量必然带来融资成本的上涨。数据显示，邯郸市民间借贷利率高达20%～30%，这也是大量房企资产负债率居高不下的致成因素。
二、邯郸市房企民间融资的方式与特点
（一）民间借贷
民间借贷作为一种古已有之的民间融资方式，始终是非正式金融的主要资金来源。民间借贷是指货币供求双方基于借款合同而产生的债权债务关系。邯郸市民间借贷可分为私人借贷、企业间借贷和以公司形式存在的地下钱庄。
私人借贷的借款主体是自然人，借款人仅以个人信用和人情关系作为担保，以借款合同作为联系借贷双方的法律纽带。私人借贷具有灵活机动、数额较小、利率低等特点，更多的发生在熟人之间，也正是基于此特点，私人借贷在邯郸市十分普遍。但由于房企资金需求量大，私人借贷方式难以满足其日常资金周转及投资需求，故在房地产企业中并不盛行。企业间借贷与私人借贷从本质上都是法律主体的资金拆借行为，但较私人借贷利率高、数量大，常用于满足房企经营需要，在邯郸市极为普遍。
（二）典当融资
典当融资是一种相对古老的融资方式。承典人基于典权对典当物享有占有、使用、收益等权能。当贷款人在债务期限届满不能偿还借款时，典权人即获得对典当标的的所有权。究其本质，承典人是基于设立用益物权进行典当，我国法律并未将典当融资方式纳入法律体系。从融资角度看，典当融资是以中小企业和个人等小微融资者为主体，以短期资金为经营对象，典当标的多样，典当费率灵活。
邯郸市目前约有中通典当行等8家典当公司，主要经营财产权利质押典当业务、地产（外省、自治区、直辖市的房地产或者未取得商品房预售许可证的在建工程除外）抵押典当业务、限额内绝当物品的变卖、鉴定评估及咨询服务。邯郸市房地产企业对于典当融资的需求主要集中在日常资金周转方面，且主要以不动产作为抵押。邯郸市司法实践中，典当融资是纠纷的高发区域，尤其是对死当物品的所有权归属问题纠纷凸显。
（三）小额贷款公司
小额贷款公司是由自然人、企业法人与其他社会组织投资设立，游离于监管体系之外的信贷机构。小额贷款公司不吸收公众存款，以小额贷款业务为主要经营内容。与银行融资相比，小额贷款公司放款便利，贷款审核相对宽松、快捷，并且在利率和贷款方式上能够实现充分的意思自治，致使利率水平较客观的反映民间资金供求关系。危机发生前，小额贷款公司在邯郸市发展迅速，2013年～2014年9月期间，邯郸市政府密集批复了20余家小额贷款公司的筹建。
