浅议房地产开发企业业财融合
时间：2021-01-16 20:07:30 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
房地产开发企业是从事房地产开发和经营的企业，房地产开发项目业务内容复杂，周期长，受国家调控政策影响大，不确定因素多，开发风险大。房地产开发企业通过业财融合，有效控制风险，提高开发效益，势在必行。
一、业财融合对房地产开发企业的作用
业财融合是指业务与财务的有效融合，房地产企业的业财融合就是财务人员渗透到房地产开发业务中去，将财务管理与业务紧密融合，在业务运营过程中支持房地产开发实现业绩目标，挖掘房地产开发业务增长潜力，使房地产开发项目价值最大化。业财融合对房企的作用主要有：
1.通过业财融合可以使房地产开发项目价值最大化
财务人员介入项目开发的全过程，通过精细化财务管控，建立“战略规划—项目决策—项目全面预算—项目开发全程管控—业绩评价”的房地产开发全过程的财务管控链条，最终实现房地产价值收益最大化。
2.通过业财融合可以有效控制房地产开发风险
房地产开发项目在决策阶段、拿到阶段、规划设计阶段、建造阶段、销售阶段等环节均存在风险，最大的风险是资金链断裂风险。一旦发生风险，可能会导致开发商血本无归，通过业财融合，对开发项目进行全程风险控制，可以有效降低项目开发风险。
3.通过业财融合可以提高开发项目的竞争力
业财融合并非一味降低项目开发成本，而是以顾客满意度为导向，价值最大化为目标，合理配置资源，打造有竞争力的开发产品，从而提高开发项目的竞争力。
二、房地产开发企业业财融合的路径
业财融合手段很多，对于房地产开发企业最有效的路径是开发项目全面预算管理和全过程成本控制。
全面预算管理是以企业战略目标为导向，通过对内外部环境进行全面预测和分析，科学、合理配置企业各项资源，制定和分解各项经营目标，全员参与，对执行过程进行全程监控，对执行结果进行全面评价和反馈，从而推动企业战略目标实现的的管理活动。房地产企业财务部門通过全面预算管理，可有效的将财务贯穿到开发业务的各个环节，从而起到财务的指导和监督作用。以全面预算管理和全过程成本控制为抓手可以有效的开展房地产企业的业财融合，使房地产开发价值最大化，有效推进企业战略目标的实现。
三、全面预算管理在房地产开发中的运用
全面预算管理的模式有以销售收入为导向、以目标利润为导向、以目标成本为导向、以现金流为导向四种模式，根据房地产开发的特点，逐步探索到适合房地产开发企业的模式是以项目成本控制为核心、资金流量控制为重点的具有房地产行业特色的全面预算模式。
1.预算核心指标
核心指标是依据集团战略和发展规划制定的房地产业务年度量化目标，各房地产开发项目预算年度的工作必须为完成核心指标而努力。财务预算体系中的核心指标分为静态指标和动态指标。
（1）静态指标有两类，共5个。包括：销售额、投资额、利润额、去化率、销售回款率等；动态指标有两个：现金净流量增加额、动态投资回收期节约。
① 销售额
公式：销售额=主营业务收入+其他业务收入
其中：主营业务收入是指住宅、车位和非住宅建筑物等项目销售取得的收入。其他业务收入是指住宅、车位和公建等项目出租取得的收入，及其他各项收入。
确认原则：实行按揭付款方式的买卖合同，以首付款交齐并由客户提供全套有效的按揭材料的时间为收入确认时间。
② 投资额
投资额=土地开发费用+前期工程费用+建安工程费用+项目建设配套费用+监理费用+开发间接费
确认原则：各项投资额以公司财务部门实际会计核算报表中的数据为准，以实际投资到位为标准
③ 利润额
利润额=销售收入-投资额-期间费用-税金及附加
其中：期间费用是指管理费用、销售费用、财务费用（资本化的利息不包括在内）的总和。
确认原则：根据权责发生制原则确定。
④ 去化率
去化率是在一定时间段内的销售率，也称为销售率，主要指某一特定时期内某产品的销售量占总可售量的百分比。去化率=销售套数/总套数⑤ 销售回款率
销售回款率是指房地产企业实收的销售款与销售收入的总额的比率。其用于衡量房地产企业的经营能力。
销售回款率=实际收到销售款/销售总收入*100%=（现销收入+本月应收账款收回数）/销售总收入*100%=[现销收入-（应收账款期末数-应收账款期初数）]/销售总收入*100%
（2）动态指标
① 现金净流量增加额=预算收入的净增加额+预算成本费用的净节约额
作为年度绩效考核和项目总评价的指标
② 动态投资回收期节约=项目计划的投资回收期—项目实际投资回收期
2.制定预算管理目标的步骤
（1）详细了解具体开发项目的实际情况，分析比对企业内外环境、市场定价、开发潜力和预期利润等，到挤出具体项目的目标成本。
（2）根据确定的具体开发项目的目标成本，按照成本费用项目的具体用途，针对发生费用的责任单位（人），进行分解、量化及分类整理，形成一系列完善的具体开发项目的成本费用预算指标。
（3）将分解的项目成本预算指标具体落实到开发项目的工作过程和工作事项，及相关的责任单位和个人。
（4）根据具体开发项目成本费用预算指标，对采购、建筑、安装等各项进行招标并签订经济合同。
（5）制定以预算成本指标完成情况为考评依据的考核指标体系和奖惩制度，将相关责任单位和个人权责利紧密结合。
（6）对项目开发过程中成本发生流程进行跟踪，依据具体项目成本费用预算指标编制投资进度计划、付款计划、汇总编制现金收支预算。
