什么因素阻碍了租房市场健康发展
时间：2021-01-12 08:03:39 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
【评述由头】2017年7月，住建部等九部委颁布了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，从落实“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位，充分阐述了加快发展住房租赁市场的重要意义，提出加快发展住房租赁市场。8月17日，北京市住建委发布了《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知（征求意见稿）》，提出“租购同权”，租房者可以享受同样的住房待遇，这无疑为北京市租房市场的发展打了一针“强心剂”。“租购同权”不再只是愿景，但租房市場的发展仍旧面临着一些现实困难。那么，“租购同权”意义何在？能否真正地平抑房价？“租购同权”会不会带来房租的飙升？如何更好地规范租房市场？围绕着这些话题，我们约请专家进行解读。
【摘要】建立租购并举的住房制度，发展住房租赁市场，是当前我国深化住房制度改革，在住房领域实施供给侧结构性改革，以及促进房地产市场稳定的长效机制建设的重要工作内容。如何结合我国住房租赁市场发展的特殊背景和突出矛盾，有针对性地建立和完善有利于加速我国住房租赁市场发展的体制机制和政策体系，对促进住房租赁市场健康发展至关重要。
【关键词】住房政策 租赁市场 机构出租者 【中图分类号】F293.3 【文献标识码】A
租房需求集中在青年人群体，住房租赁市场发展潜力巨大
购买和租赁，是人们获取住房的两种基本形式。买房自住和租房租住的差别在于是否存在投资行为。影响租买选择的主要因素，一是反映家庭支付能力及偏好的收入、财富和人口统计特征，二是反映租买相对成本的房价、租金、通货膨胀率、交易成本等。一般认为，买房家庭在搬迁时会面临比租房家庭大得多的交易成本，因此流动性较大的家庭往往会选择租房，包括年轻人家庭，或到某城市短期工作的家庭。
随着经济社会的发展，居民对租赁住房和租赁住房服务的需求与日俱增，尤其是像北京、上海等超大城市，由于人口结构中的青年人占比较高，而青年人群体存在职业发展尚未稳定、工作地点流动性大、不愿意被住房束缚、购房支付能力阶段性不足等特点，租房需求甚至超过购房需求。
根据国家统计局第6次人口普查等数据估算，2016年我国城镇常住人口中有约21%租房居住，租住人口总量约1.66亿人，主要是外来务工人员、新就业大学生等非户籍常住人口，其中35岁以下的青年人占86%。租住人口比例一般与城市人口规模、经济发展水平、常住人口中非户籍人口比例成正比。
北京市租住比重约为37.2%，在约800万租住人口中，非户籍常住人口占75%。租赁住房的人员年龄以20至30岁为主，约占全部租住人口的74%，平均月收入低于1万元的占70%；上海市租住比重约为39.6%，在约970万租住人口中，非户籍常住人口占80%。
从住房租赁市场发展的国际经验和国内趋势看，我国城镇住房租赁市场发展的潜力还非常大，不论是从潜在的租住人口，还是从潜在的租金支出规模上看。
因此，利用供给侧结构性改革的思路，借助住房租赁市场立法，通过培育住房租赁企业、规范租赁行为、提高租赁合同社会保护意识和能力、消除住房租赁权歧视、让租房居民享受平等的公共服务和社会权利等发展住房租赁市场，尽快补齐住房市场发展中的这个短板，对完善住房基础性制度和长效机制，促进新型城镇化发展和住有所居目标的实现，都有非常重要的现实意义。
从目前租赁立法的情况看，2017年5月，住建部起草了《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》，就首部住房租赁立法向社会公开征求意见。在地方房屋租赁市场立法中，确立的主要制度有：租赁管理多部门联动制度，房屋租赁登记备案制度，推广使用示范合同文本制度，最小出租单元、最低人均面积限定制度，租金管理、发布制度，房地产经纪规范服务制度，信息共享制度，信息保护制度等。
租房总体上不如买房，是影响住房租赁市场发展的关键
租房不如买房格局的形成，有多方面的原因。一是传统观念上的重购轻租，如“有土斯有财”“有恒产者有恒心”等，中华传统文化给住房所有权赋予了太多的非居住功能。二是经济方面的租不如买，住房市场化改革以来，房价持续快速上涨，许多买房家庭的住房增值收益远远超过劳动收入，更增强了居民买房居住的意愿。三是法律方面对承租人权益保护不够，租赁关系不稳定，租赁价格随意上涨，导致租赁纠纷较多，承租人处于弱势地位，缺乏安全感。四是制度设计上存在对租住家庭的歧视，租住与自有自住家庭在子女入学、劳动就业、社会保险、医疗卫生等基本公共服务方面不能享受同等待遇。
此外，住房租赁市场还存在一些现实矛盾。一是租售比（每套房的月租金与房价之比）不合理。据测算，北京、上海、深圳等地住房的租售比大体在1：500—1：600之间，对应的年毛租金收益率只有2.0%—2.4%，连融资成本都难以覆盖，因此企业不愿意投资持有租赁住房。二是住房租赁税负重。企业出租住房税收占租金总额的15%以上，其中按租金收入的12%缴纳房产税尤其不合理，影响专业化住房租赁企业发展。租售比不合理、租赁税负重，导致租赁住房的房源供给主要来自于个人和家庭，分散凌乱难于监管。三是住房租赁基层监管力量不足，缺乏必要的监管手段和工具平台，政府部门之间也缺乏协调联动和信息共享。
住房租赁行为不规范，阻碍租赁市场健康发展
住房租赁市场上参与者行为不规范，主要表现在以下方面。一是不遵循住房租赁交易规范流程，不使用租赁合同示范文本，利用虚假信息诱骗和恶意欺诈现象较多，导致承租人权益不能得到有效保护，租赁纠纷多。二是违法出租房屋多，许多租赁住房在建筑、消防、卫生等方面存在安全隐患，与租赁住房相关的社会治安问题也比较突出。三是住房租赁合同备案率低，不少城市不到1%，导致政府难以有效地认识把握市场状况，更难以通过提高市场透明度等手段引导住房租赁市场发展。四是一些从事房屋租赁业务的中介公司经营行为不规范，少数中介公司骗取中介费，挪用租金侵占押金，从业人员素质亟待提高。参与者行为不规范的原因主要是以下几方面。
