房产投资的新想法
时间：2021-01-12 04:02:10 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
艾伦·迪克森（Alan Dixon）是一名澳大利亚投资者，此时的他正站在位于美国纽约市布鲁克林区布什维克的一幢老房子里。
这座砖砌的房子建造于20世纪初，周围没有酸奶店或星巴克。迪克森去年买下了这幢房子，现在则在努力把它卖掉。
十几个工人在房子里走来走去，忙着把石灰板贴到墙上或者铺地砖，这样才能保证将这个于今年6月购买的有4间卧室的房子尽快租出去。
在过去两年中，迪克森所负责的澳大利亚投资者和退休人员投资基金在美国各地一共买了538套房屋、联排别墅和豪宅。
迪克森和他在纽约进行的住宅房地产投资其实是一个缩影，投射出目前在这个国家大部分地区所呈现的大趋势。
包括黑石集团（The Blackstone Group）和柯罗尼资本（Colony Capital）在内的一小部分私募股权和房地产投资公司已经在一些受房市崩溃影响最严重的地区购买了价值数十亿美元的独栋住宅。
这些华尔街投资者的目标并不是像在21世纪最开始几年的房地产泡沫时那样—购买房产后倒卖以迅速得到收益。相反，他们期望的是稳定的、类似分红的回报。他们相信通过出租住宅可以获得这样的回报。
然而，很多批评人士在这些投资者看到机会的地方看到的却是投机主义。他们认为，这一类型的投资者，不管是像黑石集团这样的巨头还是像迪克森的公司这样的小型企业，都会挥舞着大把现金把那些急需住宅的首次购房者挤出市场。
大公司高层为这样的购买行为辩解称，它们更喜欢在银行拍卖会上一次集中购买几十套甚至几百套住宅。这样的拍卖会上很少有首次购房者能参加，因为需要用现金付款。另外，它们还表示自己是在吞食重要市场上多余的住宅存量，因此对这些地区的整体住宅价格起到了支持作用，甚至带来了价格上升。
这些说法在凤凰城或拉斯维加斯这样的地方或许还站得住脚，因为这些城市在繁荣的时候都进行了过度建设，当房市崩溃后就陷入了困境。
不过，分析人士表示，在布鲁克林这样的地方，房价飙升使很多首次购房者拥有一套属于自己房子的梦想越来越难实现。
根据房地产经纪公司Douglas Elliman最近发布的数据，布鲁克林的单套平均住宅价格在过去的一年中上涨了近12%，达到十年来的最高点。
有些房地产中介表示，通常情况下，投资性购房者总是冲在最前面。
“从我的经验看，截至今年春天，房地产销售中可能有70%都是由对冲基金、投资者和其他一些投机者贡献的。”Douglas Elliman公司在布鲁克林的房地产经纪史蒂芬妮·奥布莱恩（Stephanie O’Brien）说：“只有30%是实际住房者或首次购房者购买的。”
住宅价格的上升改变了社区的特点和组成，且通常会迫使中低收入的家庭向位于布鲁克林区更东部的地方搬迁。
“现在正在发生的事情其实是好事，因为这使房地产价值上升。但同时，原来住在这些区域、希望有一天可以购买或租住更大公寓的人们也被高价格挤了出去。”布鲁克林历史学家罗恩·施威格（Ron Schweiger） 说。
迪克森表示，他的公司所购买的很多豪宅和其他住宅都是空置或者仅使用了一个房间的，通常都需要深度修缮或改造，而且还要经过一系列如迷宫一般的政府机构的批准来获得必要的证件和许可。迪克森说，与他竞争购买住宅的通常是希望在对住宅进行整修后出售从而迅速获得利润的小型开发商和建筑公司，
布鲁克林区的一位房地产中介表示，迪克森的公司曾经败给拿着大量现金来参加房产拍卖的住宅所有 者。
“我并不认为它们是首次购房者的竞争对手，因为它们的出价通常不会像将成为住宅实际使用者的人们那样高。”房产公司Corcoran在布鲁克林的房产中介黛博拉·利德尔斯（Deborah Rieders）说，“在我推出的很多房源上，它们都失败了，因为有别的买家出价更高。”
迪克森通过财富咨询公司迪克森咨询（Dixon Advisory）进入了纽约的房地产市场。这家公司位于堪培拉，由迪克森的父亲创立。他的父亲是澳大利亚的一名经济学家和投资顾问。
2008年到2009年间去美国的时候，迪克森和公司里的其他人都发现美国住宅价格急剧下降，于是开始考虑是否有机会在纽约地区以低价买到高质量的住宅。2011年，迪克森咨询为在澳大利亚证券交易所上市的财产信托公司US Masters Residential Property Fund进行了首次公开募股。
2011年，用最初从投资者那里募集的7000万澳元（约合6400万美元），迪克森和他的团队在新泽西的哈德逊县买下了第一批住宅。大约一年前，他们开始在布鲁克林区投资。尽管已经卖掉了一些房产，迪克森表示，他们的想法还是要持有住宅的所有权，并从向外出租所得的租金中获得持续收入。
