试探楼市向何方
时间：2021-01-12 00:08:47 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
国家统计局报告显示，5月份，二手房销售价格同比上涨0.9％。与4月相比，二手住宅销售价格上涨的城市有46个。与价格平稳上涨形成强烈反差的是，二手房的交易量像脱缰的野马一路狂飚，从今年2月份以来，很多城市的二手房都出人意料地爆发了井喷行情。二手房的行情为什么会在全国突然爆发?是谁买走了二手房?二手房市场的波动会对整个楼市产生影响吗?
一
听说买二手房过户交税要排长队，早上五点，记者就赶到了北京朝阳区税务局的一个税务所。门口排队的已经有百十号人，绝大部分都是房产中介。
排队的经纪人告诉记者，这些人都是为办理二手房过户前的缴税手续来替客户排号的。现在的排队阵势并不是最壮观的，在3、4月份的时候，凌晨四点左右过来就排不上前十位了。
为了印证这些地产中介的判断，记者随后赶到了北京朝阳区房屋登记发证大厅。在门口，记者碰到了一位正等着办手续的经纪人。
他说：“今年二手房的成交量上来了"因为营业税在政策上从过去的五年变成两年，契税低于90平米的降到1％了，这些对买房者都是利好，
为了弄清出手买房的都是什么人，他们出于什么想法，记者做了调查。
小崔在北京打拼了三年，一直想买套房子。看了半年多后，由于结婚的日子迫在眉睫，不得已出手了。
在税务所记者还碰到了一个买第二套房的人，因为“望京有个学校，小孩能上小学”，他花了近100万，在望京地区买了一套不足60平米的房子。
这拨买二手房的人，大都对市场关注了半年以上，而且几乎都有迫不得已出手的理由。看到2、3月份买房的人越来越多，一些卖房的人也开始考虑涨价。房产中介认为，5月份以来，由于卖房人非理性涨价的情况比较普遍，直接导致二手房交易量井喷。
在望京的一家二手房中介，有个买房人本身有房子住，就是想找一个能租、好卖的房子，这让我们捕捉到了投资者的身影。据有关人士介绍，5月份开始，有投资意向的买房者逐渐多了起来。
朝阳区是北京二手房交易最活跃的地区，北京市场四分之一以上的交易都集中在这里，望京和CBD板块又是朝阳区二手房交易最频繁的板块。从业不动产经纪三年多的小王告诉记者：“20a8年，我们积累了大量的房源，今年开局就消化掉一大部分，现在房源比较少了。有的业主看到客户多，成交量大，也涨价了0”
二手房价格的上涨，让一些兴冲冲准备买房的人又开始了新的观望。“现在客户和业主的期望值有一定的差距，导致最近的成交量有点往下走。”
调查报告显示：今年2月，北京二手商品房价格探底，促成交易量大涨。压抑了一年的刚性需求释放，导致北京2～4月份二手房成交量猛增。与此同时，地铁沿线、CBD等热点地区二手房价格出现了高达15％～20％的上涨，其他地区价格则小幅度波动。随着低价房源和有效需求的释放，5月北京二手房市场在房价迅速攀升的同时，交易量一路走低。“买涨不买跌”的时代已经不复存在。
二
相对于中国其他地区，在上海这个国际化的大都市，任何风吹草动都会在这里掀起波澜，地产也不例外。去年年底发生的一件事让小丁怎么也想不明白：“突然有个韩国客人来挂牌，去年年底挂到一万八，甚至低于这个价钱也希望成交。房子是很快卖出去了。奇怪的是，接二连三的有好几个韩国客人来挂牌，都比市场价低很多。”
臣信房地产经纪有限公司总经理柯博仁给韩国人算了一笔账：“以每平米一万人民币来算，2004年买一万，最起码他现在所卖掉的每平米增值上去，应该是在—万五到一万八之间，还是赚的。”
不仅是韩国人，一些跨国公司的外籍员工由于经济不景气，合同到期等原因，也变卖了手上的房产。这在一定程度上拉低了去年年底上海的二手房价格。
记者还了解到，最近上海市场还有一个怪现象。由于社区相对成熟，配套也比较齐全，优越的地理位置，使上海中环内的房子成了市场反弹的急先锋。台庆房产经纪公司古北店经纪人说：“今年3月份低总价的客户成交量比较高，最近一段时间高总价出手的客户比较多。”
一家投资公司的陈浩先生告诉记者：“去年年底的这一渡股市的行情带动一部分人赚了钱，另一部分人解了套，还有一部分人完全从改善居住条件角度出发，几个因素刺激了一波行情。”
而针对上海二手房市场总价越高房子越好卖的情况，上海臣信房地产经纪有限公司总经理柯博仁说：“从2月份开始，刚性需求直线上升，到4月份时改善型需求也上来了，成交总价也就开始往上冒。”
2009年3月，上海二手房以近2，6万套的成交套数，突破2006年6月的历史最高纪录。而3月份创造的这一纪录，又在4N和5月被重新改写。
调查显示：2008年下半年，央行5次降息，4次下调存款准备金率，以及对楼市出台T--系列挟持新政，使2009年起楼市开始强势回升。第一季度升幅最大，1至3月间无论一手房、二手房的月均成交量都超过了2007年的平均水平。而进入2009年4月份后，由于前期以刚性群体为主的需求大量释放，市场涨幅正逐步变得平稳，在成交量大幅度增加的同时，价格总体小幅上扬。
三
南山区是深圳二手房交易最活跃的区域之一。深圳美联物业经纪人胡先生概括说：“比照最低谷2008年12月份左右，现在上涨了20％左右。”今年3、4月份，二手房成交量飞速上涨，一些卖房人开始盘算着涨价，有的卖房人甚至与买方见面的当天就提出涨价。
在另一家房产中介，记者碰到了刚刚买完房子的朱先生。今天过来收房，中介却劝他把房卖掉：“这房子当时五百八十万买的，如果现在至少可以增加10％，我的首期三成付了180多万，一下就能有30％到40％的投资回收。”朱先生真有点动心，但考虑到自身的需要，他还真没敢拿这钱。“到时候，同等价钱可能买不回来同等的户型和位置，所以想想还是不卖了。”朱先生并不是第一次买房，2004年他在南山区买了一套130多平的房子，花了70万元。中介告诉他这套房现在出售200万没问题。
记者了解到，在深圳考虑买房保值的人很多。戴德梁行中国区综合住宅服务主管蒋尚礼认为：“在重要城市，股票市场和房地产领域都有成交增加的趋势。资金量在增加，还会带来通胀的预期，买唐地产是比较好的保值手段。”
记者在南山片区调查时还发现一个怪现象，很多人在街边向香港过来的客户兜生意。今年4月，深圳放开了限制港澳台居民只能购买一套房的规定。5月，《深圳综合配套改革试验总体方案》获得国务院批准通过。这些都为深圳的楼市吹来了一些港味。
从二手房到一手房，可以说是一片上涨声。在这片涨声中，也存在着某种微妙的关联。深圳世联地产顾问股份公司董事长陈劲松说：“下跌的时候，是一手楼率先下跌，然后带动二手楼接着往下跌。上升正好相反，是二手楼首先开始房源紧张，房价上涨，然后，带动一手楼提价。”深圳市房地产研究中心副主任王锋说：“二手房这么火爆的销售，自然造成二手房价的上升，对一手房的定价预期也在高抬，符合房地产市场内部的市场规律。”
调查显示，2009年1至2月，深圳市场延续2008年底成交良好的势头；3月份后深圳市二手房交易量重上历史高位并且持续高水平运行3个月。在自住需求全面释放、“粤十五条”出台等因素的刺激下，投资气氛不断高涨。成交量与成交价同时大幅快速上扬。
编辑 肖利平
