中国房地产信托市场存在的问题及对策
时间：2021-02-17 20:01:56 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
摘要：房地产信托是金融市场下信托业务的一个重要组成部分，作为一种特殊的理财方式，房地产信托业务的有效开展近年来得到了企业的高度重视。目前，我国房地产信托市场面临着信息不对称、法律政策不完善等诸多问题，严重阻碍了信托业务目标的顺利实现。鉴于此，本文首先对当前房地产信托市场存在的问题进行分析，并在此基础上探讨相应的解决对策，进而更好的促进房地产信托业务的有序开展。
关键词：房地产；信托市场；问题；对策
随着我国社会经济的飞速发展和法律制度的不断完善，房地产信托市场中呈现出来的问题也越来越明显，面对这种情况，企业若想从根本上促进房地产信托业务的有效开展，首先任务就是对当前信托市场中存在的问题进行全面、系统的研究，然后结合企业自身发展的实际情况和具体需求，构建科学完善的金融体系，切实解决信托市场中的各类问题，进而为企业的可持续发展奠定坚实的基础。
一、当前房地产信托市场存在的问题
就我国当前房地产信托市场的现状来看，表现出来的问题大致包括以下几个方面：
（一）市场信息缺乏对称性
信托业务从本质上来讲是一种当事人与委托人之间形成的一种法律关系。2003年6月起，我国开始对房地产信托市场进行规范，但由于受到市场经济体制改革的影响，从而使得市场规则的构建始终得不到完善，进而导致信息不对称的现象十分严重，信息不对称直接引发的问题就是委托代理关系的无法维持和延续。目前，由于我国房地产信托的运营模式尚未得到优化与完善，信息交流平台也存在诸多漏洞，所以业务的开展很容易发生受托人的道德风险。尽管相关政策中对信托业务所涉及的三方权利和义务进行了明确规定，但由于缺乏健全的监督机制作为支撑，从而使得谋取私利的现象时有发生，严重影响了房地产信托业务开展的规范性。
（二）法律和政策不够完善
《信托法》、《信托公司管理办法》和《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》是我国当前信托业务开展的重要法律依据，然而这些法律和政策的实施对象几乎都是信托投资公司或信托基本关系，在信托组织机构及其业务活动的行为法和组织法方面，却没有一部健全的法律法规作为支撑，直接导致房地产信托业务开展缺乏规范性，进而衍生出诸多问题，加上相应的监管机制不够完善，更进一步加剧了对金融业的危害性，阻碍了房地产信托业务的可持续发展。
（三）信托产品自身存在缺陷
一方面，我国当前房地产信托产品缺乏较强的流动性，根据相关政策规定，房地产信托产品在发行过程中，不能通过广播、报刊、电视等媒介进行营销宣传。所以，当前信托产品发行的途径主要以私募发行为主，这势必会在一定程度上阻碍了信托产品的宣传效果。另一方面，信托产品在资金额度上受到限制，《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》中有明确规定，信托业务开展中所涉及的合同不得超过200份，且每份合同所涉及的金额不得低于人民币5万元，如此高的资金额度使得信托产品的发行受到了很大限制，我国大部分个人投资者的投资能力都无法达到这个门槛。
（四）缺乏复合型信托人才
房地产信托业务的开展离不开优秀的信托人才，然而就目前从事于房地产信托人员的综合素质来看，很难达到业务开展对人才的根本需求。究其原因，主要是因为我国当前房地产信托市场发展脚步较为缓慢，对人才的培养缺乏健全的体系，从而导致精通房地产投资信托的人才少之又少。人才的匮乏很有可能导致专业化理财并不专业的问题发生。
二、完善房地产信托市场的对策研究
（一）创新产品设计
房地产信托业务的开展是在券商、银行、保险、基金管理公司基础上发展起来的一项新的信托业务从收益权转让信托到股权转让信托，从外汇信托到法人股投资信托，各类不同的信托产品陆续推行，并且取得了良好的市场反应。此类信托产品之所以如此成功，主要原因就是这些产品在设计上打破了传统的产品设计模式，通过开放式信托、产权租赁信托、可赎回信托等多种模式满足不同信托客户的需求。可以预见，在未来的时间里，随着市场经济体制改革的不断深入，房地产信托产品设计也会呈现出更多的模式。
（二）创新经营方式
就我国目前房地产信托业务所涉及的形式来看，主要有信托贷款、房地产信托收益权转让、联合进行房地产信托开发以及烂尾楼的处理等几种形式。有些企业在形式的选择上，会根据自身企业发展的实际情况，选择一种或几种，也有的企业会涉及到全部的经营形式。在新的市场经济体制下，经营方式的创新对房地产信托业务的开展具有重要意义。例如四川衡平信托投资公司所推出的精图大厦组合信托计划，以信托的方式对烂尾楼进行处理，将与精图大厦相关的债权和股权关系全部打包作为信托财产，由信托公司对此部分资金进行集中处理，在此计划中，共涉及了债权信托、股权信托和资金信托三种形式，这三种形式的有效结合可以更好的促进信托业务的开展，帮助业务开展目标顺利实现。
（三）实现房地产信托证券化
实现房地产信托证券化也是完善信托市场的一项重要工作。作为信托业务的一个分支，房地产信托业务的开展必须符合信托市场整体的发展方向，并以此为前提实现信托证券化。就我国当前房地产信托市场发展的现状来看，若想从根本上实现信托证券化，就必须具备健全的资金循环保障机制，这样一来，不仅可以有效解决房产商为银行打工的现象，而且还可以避免由于经营状况不佳而导致的经济效益下滑。此外，实现房地产信托证券化还要切实做好经营管理工作。只有这样，才能够确保各项业务的顺利开展。
结语
从本文的分析我们能够看出，当前房地产信托市场中仍然存在一些有待解决的问题，如果不能将这些问题及时、有效的解决，势必会直接影响到信托业务的开展，进而阻碍企业经济发展目标的实现。所以，企业领导部门需要提高对房地产信托业务的重视程度，从产品设计和经营方式上不断创新，切实实现房地产信托证券化。只有这样，才能够确保信托业务规范性、系统化。
参考文献：
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（金春琳：哈尔滨银行大庆分行。）
