地产信托直面兑付危情
时间：2021-02-17 08:00:57 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
2014年，对于信托业来说，可谓“多事之秋”。多名高管被调查，回扣潜规则曝光，兑付危情不断，一次次刺激着信托业的神经。在信托兑付高峰的2014年，房地产与煤矿、艺术品并称为信托的三大雷区。近期，地产信托危情频繁出现，*ST新都大股东光耀地产、首开股份等房企资金链紧绷的背后，捆绑着多家信托公司的地产信托计划，兑付问题再次被聚焦。
数千亿地产信托扎堆到期
据海通证券的测算，2014年房地产信托到期量为6335亿元，5月份是全年到期的最高峰，到期量占全年的20%左右。粗略估计，5月到期房地产信托项目规模超过1200亿元。诚壹千合投资咨询有限公司总经理孙道茗对此指出，尽管地产信托迎来千亿元兑付高峰，但目前整个触发系统性风险的可能性很小，不过，也不乏有个别地产项目出现兑付困局。
2014年上半年，由于房地产市场出现巨大的分化，部分房地产市场价格出现崩塌，可以预计依靠高成本融资、土地位于三、四线城市非核心区域的房地产信托项目，将出现无人接盘的现象。再加上之前矿产信托违约事件的影响，地产信托是否能如期望兑付，还是让投资者和信托从业者倍感压力。
兑付危机此起彼伏
海通证券的另一个统计显示，从2012年8月到今年年初，我国至少有16个信托项目处于兑付压力之中，其中涉事企业以规模不大的民营企业为主，10个项目为房地产项目。
近日，由苏州荣辰置业发展有限公司（以下称“荣辰置业”）发行的一款“山东信托—平江生活广场单一资金信托计划”已出现违约。这项计划原定于2013年8月到期，但是截至到2014年5月8日，该款总计1亿元的信托计划仍未足额兑付本息。
荣辰置业位于江苏苏州，成立于2007年，注册资本1.4亿元，经营范围包括房地产开发销售、物业管理、房屋租赁。几年前，荣辰置业承接了苏州火车站周边“平江生活广场”定销房项目的开发建设，于是在2012年7月份，以此项目建设作为资金用途，通过山东信托发行了这个单一资金信托。一位江苏地区投资者王先生表示，2012年自己通过中航信托南京分部购买了50万元的有限合伙基金，投资于这款单一资金信托，9%的预期年化收益。但是，到2013年7月项目到期的时候，荣辰置业并未如期偿付本息。经过多次追讨，目前还是有部分资金没有兑付。
投资者王先生表示，当初中航信托南京分部销售人员曾强调，苏州土地储备中信承诺的回购款接近一个亿，单次一项就可以基本覆盖信托本息。推介材料显示，信托收益和还款来源分为两部分，一部分是苏州国土资源局回购款，另一部分是地下一层8000平米小商品市场的经营租赁收益约1.4亿元。
在信托投资者看来，光看收益和还款来源就是个不错的项目。经过进一步考察，投资者得知，该信托还设置了土地抵押担保，以平江广场项目16亩地块作为抵押，价值约1.28亿元。此外，中元国信信用担保有限公司（以下称“中元国信”）无条件承诺以不低于委托人本息收购荣辰置业应收账款收益权。可见，不论对企业资质，还是对项目抵押担保的情况来看，这项计划貌似是”稳赚不赔”型。但结果却出人意料，2013年8月信托计划到期，投资者并没有如期拿到资金。
紧接着，荣辰置业的一系列解释“出台”：项目消防验收没过，没拿到销售许可证，无法回笼资金，信托兑付延期一个月到9月18日；承诺2013年10月15日前还本付息，如逾期不付，启动担保代偿流程；10月中旬，资金要延期三个月……但是，截至到目前，担保方中元国信一直未予以代偿，也未启动平江广场项目的拍卖处置流程。看来兑付，并不如想象的那般顺利。
从该信托计划的本身来看，通常购买信托门槛是100万元，并且需要投资于集合资金信托。但是投资者却是以50万元投资了山东信托的单一资金计划。这是因为荣辰置业此次募集资金采用了FOT模式，也就是单一信托背后隐藏了一款有限合伙基金。这种模式被称为“小信托’，近两年疯狂发展，依赖于低至20万到50万元低认购门槛，以及期限错配的运作模式。当企业资金链断裂时，往往会出现基金公司让投资者找信托公司，信托公司则让投资者找基金公司的“真空”现象。当然，上述投资者确实被“踢了皮球”。一位银行系信托公司人士表示，在FOT模式中，很难从项目协议中看出信托公司是通道还是主导地位。多数情况下，信托公司仅充当一个通道，收取一定通道费。
种种问题凸显，但是最主要的原因还是资金链断裂。那该项目的资金链是如何断裂的呢？
据荣辰置业内部相关人士透露，这一项目是苏州政府的一个定向销售项目，商铺将对特定人群销售。但由于这部分人群对政府划定的销售价格不满意，使得项目停滞。而荣辰置业已经启动新的融资来进行周转，最近苏州政府而已表态，该项目很快可按原定价格向固定人群挂牌销售，若对方未予以认购，相应商铺将公开销售，资金将很快回笼。
跳到地产信托的大格局来看，一方面是房地产信托到期规模巨大，另一方面是信托融资规模的下降，对一些长期项目而言，是否都会造成资金链断裂？对此，业内人士指出，并非所有房地产项目都要通过信托来借新还旧，“需要对接的只是极其个别的项目”。
某大型信托公司人士指出，去年不少“中”字头信托公司已经提前兑付了很多房地产信托。一方面是因为担忧风险，另一方面则是这部分项目已提前收回资金，或者找到新的接手资金。这些接手资金一部分是来自于银行，另一部分则是来自资管项目。
谨防信托风险扩散
在地产信托兑付的压力之下，信托公司对于地产信托更加谨慎。多位信托业内人士表示，从2013年开始地产信托就进行业务调整，今年以来对地产信托把关更加趋于严格。具体操作上，一方面尽量规避三四线城市，主要在北上广等一线城市选项目，更进一步加强了对融资方的筛选，多只限于对一些大的房地产商提供融资。
据用益信托统计数据显示，中信信托、外贸信托等多家信托公司今年以来发行的集合地产信托都在个位数，中融信托的集合地产信托规模为74.4亿元，同比下降超五成。
2014年5月中旬，信托业史上监管最严的“99号文”《银监会办公厅关于信托公司风险监管的指导意见》实施细则正式浮出水面。在“规范产品营销”方面，细则对“99号文”中关于“坚持私募标准，不得向不特定客户发送产品信息；在产品营销时，向投资人充分揭示风险，不得存在虚假披露、误导性销售等行为”等要求做出进一步重申，对集合信托产品“进行公开营销宣传”明令禁止。
对于投资者来说，信托兑付危机也给他们上了一课。正如财经学者叶檀说的，必须深刻地认识到一点，中国金融市场信用的建立，将建立在民间投资者的一片哀鸿中，正如“股市有风险”的认识建立在普通投资者的累累亏损中。
叶檀指出，现在投资者仍旧希望沿袭传统，由其他金融机构接盘，或者进入重组阶段，获得足额本息兑付。这是不可能实现的幻想，中国的货币政策已经发生了天翻地覆的变化，随着经济结构转型，接盘者将在长时间面临资产贬值的调整，所以都不会选择做充当炮灰的活雷锋。是否所有损失都由投资者承担？理论上是的。虽然在购买信托时，有的推销员暗示保本或高收益，但是不能作为法律证据。不过对于明确的欺诈，有关部门绝不应该坐视不理，欺诈订立的合同是无效合同。
不论如何，对于中小投资者而言，牢记风险与收益匹配、天上不会掉馅饼的箴言，尤其在制度不完善、诚信缺失的市场，贪婪的散户是他人砧板上永远的鱼肉。
