房地产发出：买入信号？
时间：2021-01-15 00:03:12 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
有人说，中国的地产要崩盘了，也有人说，此时正是收购的好时机。这正应了狄更斯的那句话：“这是一个最好的时期，这是一个最坏的时期”。
远观纽约第五大道公寓和伦敦梅费尔豪宅的价格跌落到谷底，近看在中国也频频传出雷曼、美林、摩根士丹利、美国国际银行等计划出售在华物业的消息，涉及金额上百亿美元。其中已经申请破产保护的雷曼，宣布转让其拥有的上海福海商厦股权；刚被美国政府收购大部分股份的AIG，也打算出售其在上海最著名的一处资产“上海商城”；摩根士丹利其甩卖列表上包括在上海投资的第一个项目“锦麟天地”酒店式公寓，以及新天地大厦、华山夏都、茂行世纪公园等项目，与此同时，摩根士丹利旗下的房地产基金已开始出售其价值55亿港元的香港地产，包括5个酒店式单元住房楼盘和中环盈置大厦；花旗银行拟出售上海闵行漕河景苑其中两幢高层小户型公寓；美林名下包括上海南京西路开发项目在内的项目也被传正打算转手。统计数据也显示，70个主要城市的8月份房屋销售价格指数较上月出现下滑，这是该指数推出三年来的首次下滑。
与以上情景形成强烈对比的是，黑石集团2008年6月和8月两度出手，分别以10.17亿元和45亿元购得上海长寿商业广场和上海仲盛世界商城；2008年7月4日，摩根士丹利通过境外引进基金CrystalI Limited以52.8亿元收购海南清水湾综合度假社；2008年7月17日，世邦魏理仕投资以单价2.54万元/平方米、总价4.33亿元从远洋地产购得北京燕莎商圈的高端服务式公寓远洋公馆A座的期房，就在此前一个月，其刚刚以9.5亿元的总价、单价1.9万元/平方米，购得位于上海的广州发展银行大厦……UBS、ING、HI、摩根士丹利、凯德置地、澳大利亚麦格理等几乎知名的各大投行，都将并购的目光瞄向了中国地产，无论是商业地产并购还是合作开发，短短两个月内这些资本大佬们砸下了数百亿元，难道当下的中国商业地产已进入买入时期？
“最后的利润天堂”
伴着眼花缭乱的并购案，房地产选择与资本大佬越来越多的联姻已成为不争的事实。根据DTZ戴德梁行提供的统计数据：2008年上半年，国内整幢建成物业（单一金额超过1000万美元）的买卖共有64宗，与去年上半年的31宗相比，交易量增长高达106.5%，其中，境外资金整栋物业买卖共有14宗。根据公开信息初步统计，包括黑石集团、世邦魏理仕投资、远东发展有限公司等国际投行，仅在六七月份便花费38.43亿元，购买主要位于上海和北京的物业。
这些资本大佬除了在国内疯狂的并购以外，与国内房地产开发合作在2008年俨然也成为了潮流。根据资料，今年上半年，一大批外资房地产投资基金如UBS、ING、HI、摩根士丹利、凯德置地、澳大利亚麦格理等出现在众多国内强势开发商的合作名单中，其中包括金地、绿地、奥园、富力等，都与外资联合拿地开发。
房地产这块烫手的山芋，在资本大佬的眼里此时摇身一变，成了香饽饽。缘何在房地产一度不景气的此时，资本大佬却对商业地产表现得饶有兴趣呢？难道这些资本大佬疯了吗？
答案当然是否定的。这些资本大佬在众多可以投资的组合中加大对地产的投资，其根本原因在于商业地产带给他们的巨大回报。
“投行之所以收购和进军房地产，其最终目的不外乎是利润。”基强联行投资管理公司（以下简称为基强联行）董事总经理陈基强在接受本刊记者采访时表示。而这个获取利润的过程，可以从澳大利亚投资银行麦格理收购新茂大厦后转手交易，净赚1.5亿美元的案例中以窥端倪。
“2005年1月，嘉德置地出于战略考虑，将新茂大厦以9800万美元出售给麦格理。收购后，麦格理开始了对新茂大厦的包装，首先将其改名为铂金大厦，紧接着是17个月的重新装修。2006年第一季度项目完工，但是麦格理还有一项最重要的工作要完成，那就是将这个项目租赁出去，直到其稳定的出租率达到了可以出售的水平。几个月的忙碌之后，2006年12月，机会来了，德国SEB Immobilien表达了收购意向并最终收购了该大厦。”陈基强在接受本刊记者采访时详细对这个案例进行了解释，该机构主要从事与房地产投资的相关业务，目前在全球拥有众多的分支机构。
而从陈基强自身来说，从2002年成立第一支房地产基金，到如今的三支房地产基金齐飞，其自身的成功也颇具说服力。
陈基强的第一支房地产基金为当前众多投行所钟情的并购基金。虽然基金总额不过5000万美元，但收购了上海致远大厦和丽都大厦这两个烂尾楼项目，并通过引用美国旧金山市的LOFT概念对上海致远大厦烂尾楼进行了改造，改造后仅九个半月就全部售磬。收购了上海致远大厦和丽都大厦后第一支基金在30个月之后宣布结束，而这支基金的回报也达到了70%。谈起这次成功，陈基强将其归结为机会，“第一支基金可以说就是机会基金，它的特点就是短、平、快，高风险、高回报，但是机会就是机会，只能在那一段时间用。”
2002年可谓是投资的良机，这些资本大佬没有采取行动，而偏偏是在2008年，当众多的拐点论开始出现的时候，他们却开始投资。
“一般说来，收购后的商业地产都需要两至三年的调整，而无论是对美国还是中国经济来说，两三年之后可能有所好转，因此从时间点来看，现在投资商业地产应该是差不多了。”陈基强告诉记者。
曲线进入
但是，“隔行如隔山”，对于专业性很强的房地产，尤其是商业地产，投行是如何进入并且防范风险的呢？同时面对商务部和外管局的层层审批制度，以及限制国外资金流入房地产的171号文，这些投行是如何跨过这个门槛，进入国内房地产市场的呢？
“在国际投行收购项目时，他们90%的都要找一个顾问公司，来帮助他们进行房地产调查或者操作。”曾与摩根士丹利、花旗银行一起参与收购的陈基强说。而即使有百亿资金进入商业地产，房地产基金也不过是这些资本大佬业务的5%或以下。“其实，房地产基金从来都不是投行的主业，虽然黑石集团和摩根士丹利投入了不下数百亿资金，但是这些资金从来都不会超过他们总额的5%。”
对于猎物的选择，这些资本大佬们将目标集中在了北京、上海等大城市中的商业地产，以便最大程度地降低风险。“投行看中的是商业地产清晰的盈利模式和稳定的现金流。一般来说，在北京、上海这些大城市，我们的投资方向是A级地段的AB级物业，同时那些商业地产必须在今后的6-12个月之内能够完工。”陈基强说。
171号文的限制对于外资投行及地产基金来说，也并不是问题：第一步，基金需要在境外设立由基金100%控股的目的公司（SPV）；第二步，通过发改委、商务部等部门以中外合资（EJV）或者中外合作（CJV）的形式注册一家房地产开发公司；第三步，通过外汇管理局批准设立境外账户结汇。“成立房地产基金的时候，我们一般都是按照规定获得国家认可的。”对于171号文中的限定，陈基强这样进行了解释，事实上，1亿美元以下的资金，只需要备案，并不存在审批问题。
由于进入的艰难，投行与专业地产基金显然相对珍惜这来之不易的机会，因此，出于退出及风险的考虑，将整体收购作为他们进入房地产的首选。不过由于国内合作者的情况各有不同，因而对于外资机构来说，在不清楚合作公司具体情况的时候，一般通过聘请第三方来操作，从而从进入的时候就保证了他们退出时股权的清晰及利润的稳定。
即使与国内的房地产商合作，这些投行也都将目标瞄准在了全国地产100强及区域性地产30强企业范围之内，或者将合作限定在了某个项目合作上，比如ING与金地集团、瑞士信贷与天鸿房地产开发有限公司的合作。这个模式虽然不是主流，但显然将是一个未来发展的方向。
