房地产经纪行业管理需要制度安排
时间：2021-01-12 16:00:22 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
最近在广州发生的一系列事件说明：房地产经纪行业管理需要有效的制度安排。
广州的新闻媒体在2011年4月连续报道了房地产经纪行业的一些行为。
先是报道了经纪人帮助购房者规避限购政策。2010年10月广州出台商品住房限购政策，规定常住广州的外地户籍家庭，必须提供1年以上纳税证明或社保证明，才有资格购买一套商品住房。但有房地产经纪人协助外地购房者去地税局补缴个人所得税从而获得一年以上的纳税证明，规避限购政策。广州市房屋交易监管部门表示这属于违规行为，正在对相关公司和经纪人进行查处。当然，当事人辩解说他们帮助买房者获得的是税务局开具的真实纳税证明，买房者也是真金白银补缴了所得税的。
随后又系列报道了经纪人一些常见的“招数”，由于是系列报道，并仿照“三十六计”将其命名为“三十六招”，因此在社会上引起较大的反响。
广州市房屋交易监管中心(原广州市房地产中介管理所，是广州市国土房管局属下专管房地产中介市场的机构)和广州市房地产中介协会很重视这些报道，立即组织全体会员单位召开了紧急会议，要求行业内部进行整改。
这些都是必要的管理措施，应该也是会有一定成效的。但从经济学的角度思考这些问题，我觉得更重要的是要通过有效的制度安排来避免这些现象的发生，通过制度安排来让市场的参与者为了自身的利益而必须遵守法律和规则。
在此之前本专栏曾经介绍过MLS系统和独权委托，实际上这就是一种对参与市场的各方都有好处的有效制度安排：在MLS系统加上独权委托的制度安排下，业主可以不必费力劳神去多家放盘(多家放盘的结果往往是要应付多家中介无休无止的询问)；经纪人可以不必担心自己收不到佣金；买家也可以通过MLS系统用最快的速度找到最合适的房子。
当然，独权委托和MLS系统虽然是一项好的制度安排，但真正实施起来还是会遇到一些障碍，这些障碍主要来自市场参与者的路径依赖——大家已经习惯了现在的这种中介模式：业主多方放盘，经纪人各显神通去寻找买家(当然在这个过程中就免不了出一些媒体所报道的“招数”)……
制度经济学告诉我们，制度变迁的过程不仅需要诱致性制度变迁，也需要强制性制度变迁。一项对各方都有利的制度，由于通常所说的“囚徒困境”，各方博弈的结果就是这项制度不能被引入，这时仅靠诱致性制度变迁就不能完成制度变迁的过程，而必须引入强制性制度变迁。在此情况下，正是行业协会可以发挥作用的时候。行业协会应该先行搭建制度平台，建立MLS系统、制定独权委托的相关制度并加以宣传；再积极协调各会员单位，让大家走出“囚徒困境”中互不信任的困境，代之以相互信任。
我觉得，行业乱象恰好给我们提供了实施“良法”的有利时机，政府部门和行业协会应该抓住这个契机，促使房地产经纪行业发生本质改变，走上一个新台阶。
