海南开发商“捂盘惜售”背后
时间：2021-01-12 08:02:06 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
“捂盘”赌的是预期
海南建设国际旅游岛获批,引发“海地产”元月疯狂,“捂盘惜售”又见天日,炒房团卷土重来,在这种房市热潮的煽动下,各地开发商也莫名其妙的卷入”捂盘”怪圈,为后市发展埋下隐患。目前,国家调控政策初见一斑,政策连环拳蓄势待发,对于开发商和买房者来说,千万别被一时怪象迷了冷静之眼。
海南开发商“捂盘”现象,是国际旅游岛获批之下的预期使然。对于处于国家战略地位的建设项目,海南开发商倾力豪赌的机会大于风险,胜算是大概率事件。但这场豪赌,不但面临许多风险,而且由此产生的暗示作用,也为中国楼市埋下了一颗恶的种子。
海南地产泡沫的膨胀与破灭,历经轮回。1988年,海南撤地设省,引发一轮投资热潮,到海南创业,成为那个年代最热门的词汇,并由此多了一个“下海”的词汇。而后,地产泡沫在迅速膨胀后又寂然破灭,留下了大量的烂尾楼、烂尾地,让海南整整蛰伏了十年。但时间终究消弥一切——无论创伤还是幻想。伴随着“国际旅游岛”概念的萌芽生发,海南东西两线高速公路建成通车,琼州海峡跨海通道的设计规划胎动腹中,“大三亚”呼之欲出,博彩业、自由岛、旅游岛、免税岛等等,好象一切都在为海南腾飞编织着神秘的梦境,也让资本充满了欲望的躁动。
2007年,数十家国内大型开发商逐鹿海南,跑马圈地,上百亿热钱砸向东海岸,五星级酒店、高端度假住宅区鳞次栉比,以三亚为起点渐次蔓延。其后,摩根斯坦利携手雅居乐,美国道资本投资公司驻中国首席代表也曾透露出黑石欲投资海南东海岸的酒店计划。国内开发商,更是在“圈地运动”中,愈希望,愈疯狂。短短几年之内,海岛弹丸之地,云集了富力、万科、鲁能、新世界、保利地产、杭州绿城、华润、中信、中体等知名地产开发商上百家,投资总额超过1000亿。有媒体近期更是曝出赵本山以“本山影视城”之名,圈得800亩黄金地。据业内人士预计,近期涌入海南房地产业的热钱将达到4000亿。
在这种资本角逐的背景下,海南楼价节节攀高,由于金融危机打击,经过2008年一年的低迷,海南房价一飞冲天,房价涨幅高达6成以上,而不少具备资源优势、区域优势、配套优势的项目,更是一年不到就翻了几番。据悉,在海南建设国际旅游岛获得国务院批准后的5天内,整个海南省商品房销售量就达到了2008年全年销售量的总和,不能不令局内开发商大喜过望。于是,好了的伤疤,以为不会再度撕开,逐利的习性又暴露无遗,一度消失了的“捂盘惜售”在海南毫无遮拦的进行着。
其实,之所以敢于“捂盘”,对于开发商来说,那就只剩一个逻辑:明天的房子比今天更有利可图。二十年的一个轮回,还是没有教给投资者在理性思维中多根风险的弦,冲动的魔鬼,总是能够挣脱冷静之锁,从而失足于另一个深渊。所以,即便是在经历了2007年底到2008年末之间的“零销售”和生死存亡的关口之役后,仍然不惜再次与预期进行博命。
“泡沫”修正悄然来临
2007年年末,中国房地产业迎来一个凛冽寒冬。其根源来自于恶性通胀之下的货币紧缩政策。作为资金密集型的行业,房地产业对银行信贷的依赖度达到无以复加的地步。在中国,不少业内专家将国内开发商比作货真价实的“皮包公司”,开发商自有资金率在30%左右就可以运作项目,而开发项目的资金需求主要来自于银行信贷和建筑商的垫资。通常,银行信贷放松的时候,流动性充裕,消费购买力也强,与其相伴的也往往是股市上涨、房价攀升。而信贷紧缩的时候,一旦买房者陷入观望,开发商的资金链就会断裂,从而引发抛盘现象,房产成交低迷,房价也会急速下挫,这在2008年国内各大城市房价涨跌中可见一斑。
央行从2008年年中开始松动银根,实行适度宽松的货币政策,以应对金融危机的破坏性,四万亿的投资盛宴上,房地产开发商依然成为座上宾。从2008年底开始,中国房地产业涨声此起彼伏,嘈然一片,开发商自然也赚得个钵溢盆满。但欲望的沟壑一定要用金钱去填时,往往就变成了无底深渊。在房地产的喧哗中,资金紧缩的信号已经闪烁。
大多数研究机构在去年年底的时候一致认为,作为市场的调控工具,提高存款准备金率至少应在二季度之后才会出现,而提高基准利率则全年都不会轻易使用。在适度宽松货币政策的总基调之下,央行在1月18日上调法定存款准备金率0.5个百分点——这是自2008年以来,央行在19个月内首次上调存款准备金率,股市应声下挫,市场在紧缩预期下剧烈波动。虽然央行否认政策收紧,但是在食品大幅涨价下的通胀预期中,针对经济刺激政策引发的泡沫的修正,或许已然降临。
如果随着CPI的进一步攀升,管理层对管理通胀预期的强烈愿望就会付诸调控上的实际行动,在步入加息周期之后,从而在货币政策上的有所改变。房地产开发商,会不会经历资金断链的又一个严冬?与2007年不同的是,那个时期暴发的金融危机挽救了大部分开发商,而2010年的经济状况却是在稳健复苏的基调下步入上升通道,经济环境迥异,国内开发商要拿什么来拯救自己?
“国11条”框架之下的约束力
最近一段时间以来,以遏制高房价为目的的调控措施连环出台,从“国四条”到“国十一条”,无不在释放明确的信号:高房价是民生之痛,是消费不振的黑手。“国十一条”规定了商品住房项目预售许可的最低规模,不得分层、分单元办理预售许可。已取得预售许可的房地产开发企业,要在规定时间内一次性公开全部房源,严格按照申报价格,明码标价对外销售。
继“国十一条”出台之后,各地也在围绕“国十一条”框架对楼市进行严格的监管。1月13日,福建省住建厅发出通知,要求开发商须在取得预售许可证后10日内,一次性公布全部房源价格并公开对外销售,不得捂盘或拆零分幢分层分单元预售,不得在取得预售证前以“内部登记”等形式违规收取诚意金等费用。但是,该通知未对预售许可的申请规模作出明确规定,导致了开发商在分批预售、“饥饿销售”中的操作空隙。
此前上海方面为了抑制炒作与捂盘现象作出的“销售备案制和单批房源不得低于3万平方米”的规定,在一定程度上提高了推盘数量,抑制了开发商分批开盘,囤积房源,坐等涨价的投机心理。
而日前海南省住建厅出台新规:对于捂盘惜售、炒房和哄抬价格的房地产开发企业,责令3天内整改,逾期不整改的,将列入黑名单予以曝光,并踢出海南市场。虽然,我们并不知道海南住建厅对违规开发商如何“踢法”,又不知是否能够找出相关法律依据,但是从这些地方新规可以看出,“国十一条”的出台,正逐步显示威力。
业内人士分析认为,如果在地方管理细则中切实落实“国十一条”关于“一次性公布全部房源并公开对外销售”的规定,并对相应违规行为处以重罚,则不得不逼迫开发商自动“吐”出房源,减少投机心理,从而平抑房价。
投机需求会“自我扼杀”
中国房地产市场屡唱“空城计”。先前楼市红火时,开发商“捂盘惜售”,路人皆知。捂盘现象由开发商早期的销售策略演变成了心理习惯:只要捂盘不放,就能攫取更大的利润。在2007上半年的房价飙升中,涨价是楼市主流现象,但比涨价更为主流的现象是开发商都在捂盘,形成了无盘不捂、无房可卖的虚假态势,从而为房价高涨推波助澜。
拿北京来说,自古京城地产有“东富西贵,南贫北闲”之说,地铁五号线规划以前,南城整体配套匮乏,房地产开发缓慢,房价偏低。然而,从北京地铁5号线2003年12月动工到2007年4月首次通车时运行的四年时间里,地铁五号线楼盘借助地铁概念翻了一番。而且,由于南城板块开发相对滞后,价格相对较低,为了拉动房价与热点板块看平,开发商集体捂盘推高房价。早期开盘的南三环方庄居住区的部分楼盘开盘时销售均价在5000元/平方米,5号线开通后,该区域二手房均价已达到11500元/平方米,涨幅约为120%,而现在,这个区域的二手房房价逼进2万元/平方米,有些项目甚至更高。这其中,开发商恶性捂盘“功不可没”。当然,还有一种情况是,楼市销售火爆时,楼盘一开盘就售空的案例不胜枚举,不少买房者甚至经历了一天N个价的买房恶梦。开发商无房可卖,买房者无房可买,开发商唱得投入,演得也活灵活现,这是一出“空城计”。
